地产行业周报：至暗时刻已过，但复苏之路非坦途

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 地产行业周报（20230213-20230219） 至暗时刻已过，但复苏之路非坦途 2023年02月22日  本周市场关注点主要集中在：销售回暖情况、保交付推进和不动产私募投资基金试点启动。  销售回暖情况方面，2月节后各地项目均出现了来访量、转化率和成交量的全面提升，超市场预期。我们认为原因是：1）1月春节假期和疫后调整推迟成交积累至2月集中释放；2）原本观望的购房者在经济复苏积极宣传下信心提升；3）成交数据放量后价格敏感的刚需心态由“恐跌”转为“怕涨”，扎堆入市效应加剧。从结构上看，去年销售压力大的城市如南京、郑州、温州、天津等，2月回暖力度明显强于杭州、合肥、成都等去年市场热度较高的城市；去年滞销的刚需板块项目同样在这一波反弹中表现更好。企业对市场回暖的可持续性看法偏谨慎并加快推盘节奏，认为需要两个月以上的观察才能判断是否复苏。  开工保交付方面，节后各地陆续督促企业举行复工仪式，加快纾困基金发放，销售改善也为部分项目带来推进施工的回款，整体复工的问题项目数量高于年前。如郑州，包括已停工十年左右的启福城在内的5个典型问题项目已拿到纾困基金，从项目外立面便可看出变化；其余300多个问题项目也在积极申请纾困基金过程中。后续如销售能进一步恢复，则“后进先出”的纾困基金运行模式将能更高效应用到更多问题项目中。  不动产私募投资基金方面，在此次试点前，投向地产开发项目的股权投资资金便存在已久，其融资对象与“私募”相同，主要以合伙企业的形式出现，不备案亦能实现项目投资。此次试点相当于将原本间接的投资形式合规化，省去了一些产品结构设计和条款上的繁琐步骤，减少了合作纠纷的可能，从募资对象范围来看实质并没有扩大。然而该政策首次明确认可社会资本投向存量住宅项目，也再度证明了我们此前强调的，金融端政策主要目的已从纾困企业转为刺激房地产投资，尤其是加快盘活出险企业存量项目，防范系统性风险发生。  投资建议：A股方面建议关注优质房企如规模大、投资能力强的地产龙头保利发展、招商蛇口；拿地积极的金地集团、滨江集团、华发股份；同时受益于销售回暖和国企改革的城建发展。港股方面关注资本运作机会较大的中国金茂、碧桂园；规模增长弹性较大的越秀地产、建发国际。  风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 15270997227 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 电话： 18817507365 邮箱： chenli_yj@mszq,com 研究助理 徐得尊 执业证书： S0100122080038 电话： 13818319641 邮箱： xudezun@mszq.com 相关研究 1.地 产 行 业 周 报 （2 0 2 3 0 2 0 6-2 0 2 3 0 2 12）：节后销售热度延续，热点城市二手房成交规模快速回升-2023/02/18 2.地 产 行 业 周 报 （2 0 2 3 0 1 2 3-2 0 2 3 0 1 29）：春节期间销售热度未见增长，地产投资下行影响显著外溢-2023/02/02 3.2023年1月中国房地产土地市场数据点评：春节前后土地市场传统转淡，金融端主要发力-2023/02/02 4.土 地 市 场 行 业 深 度 ： “ 两 集 中 ” 施 行 两年，地市楼市的变化与展望-2023/02/01 5.2023年1月中国房地产销售数据点评：春节返乡置业购买力不足，TOP10销售同比数据较亮眼-2023/02/01 行业定期报告/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 周观点 ...................................................................................................................................................................... 3 2 市场表现 .................................................................................................................................................................. 4 3 土地市场 .................................................................................................................................................................. 6 3.1 重点关注23城推出土地29宗地 .................................................................................................................................................... 6 3.2 重点关注23城成交土地18宗，总土地出让金140.45亿元 ................................................................................................... 6 3.3 重点关注32家上市公司2月份共拿地5宗 ................................................................................................................................. 8 3.4 上市公司土地市场要闻 ...................................................................................................................................................................... 8 4 公司融资 ............................................................................................................................................................... 12 4.1 公司信用评级变动及融资情况 ....................................................................................................................................................... 12 4.2 债券市场要闻 ..................................................................................................................................................................................... 13 5 新房市场与二手房市场 .......................................................................................................................................... 15 5.1 成交指数一线微降、二三线仍升，重点城市平均去化率下降 ................................................................................................. 15 5.2 总量环比再升，苏沪各3盘入围供应TOP10............................................................................................................................. 17 5.3 重点监测15城成交环比再增28%，接近短期高点 .................................................................................................................. 18 6 投资建议 ............................................................................................................................................................... 20 7 风险提示 ............................................................................................................................................................... 21 插图目录 .................................................................................................................................................................. 22 表格目录 .................................................................................................................................................................. 22 行业定期报告/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 1 周观点 本周市场关注点主要集中在：销售回暖情况、保交付推进和不动产私募投资基金试点启动。 销售回暖情况方面，2月节后各地项目均出现了来访量、转化率和成交量的全面提升，超市场预期。我们认为原因是：1）1月春节假期和疫后调整推迟成交积累至2月集中释放；2）原本观望的购房者在经济复苏积极宣传下信心提升；3）成交数据放量后价格敏感的刚需心态由“恐跌”转为“怕涨”，扎堆入市效应加剧。从结构上看，去年销售压力大的城市如南京、郑州、温州、天津等，2月回暖力度明显强于杭州、合肥、成都等去年市场热度较高的城市；去年滞销的刚需板块项目同样在这一波反弹中表现更好。企业对市场回暖的可持续性看法偏谨慎并加快推盘节奏，认为需要两个月以上的观察才能