地产行业周报：融资端至暗时刻已过，房地产税立法改革稳步推进

2021年10月18日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报融资端至暗时刻已过，房地产税立法改革稳步推进 2核心摘要本周观点：本周习近平主席在《扎实推动共同富裕》中强调“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，表明房地产税立法改革势在必行，未来将通过地方试点为全面立法开征提供经验总结、避免政策“一刀切”；央行则在三季度金融统计数据发布会上重申“维护房地产市场平稳健康发展”，明确“指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，后续资金端压力或将缓和，按揭贷款、开发贷额度有望松动，尤其在按揭需求方面或予以更多支持。投资建议方面，短期随着楼市快速下行及房企流动性压力加大，政策端底部已经显现，中长期关注行业出清后“幸存”房企的投资机会。考虑短期信用担忧仍在，开发板块看好现金流稳健的行业龙头金地集团、保利发展、万科A、招商蛇口等。物管及商管板块考虑行业空间广阔、自主发展强化以及具备抗周期属性，看好中长期发展，建议逢低布局综合实力突出、关联房企发展稳定的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。政策环境监测：1）央行:保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展；2）习近平主席：扎实推动共同富裕。市场运行监测：1）成交环比上升，后续或逐步改善。受国庆成交备案滞后影响，本周（10.9-10.15）新房、二手房分别成交4.8万套、1.1万套，环比升165%、630%，但较国庆前一周降6.5%、2.2%。10月新房日均成交同比降18.6%，降幅较9月收窄7pct。十月推盘高峰叠加按揭贷款有望加速发放，后续成交有望延续改善。2）改善型需求占比下降。2021年8月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降2.9pct至76%。3）库存环比略降，仍存上行压力。16城取证库存9822万平，环比降0.1%，较2020年末降8.3%。取证推盘加快、去化承压下，库存面临上行压力。4）土地成交、溢价率下滑，二线占比提高。上周百城土地供应建面489.5万平、成交建面488.9万平，环比降86.9%、降62.8%；成交溢价率1%，环比降9.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.5%、71.7%、23.8%，环比分别降22.8pct、升32.9pct、降10.1pct。随着第二批集中拍地陆续进行，预计一二线成交占比或有所提升。资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债48.5亿元，海外发债2.77亿美元，较国庆假期两周（9月27日至10月10日）发行量升32.2亿元、降5.1亿美元；境内外债券发行利率处于3.65%-13.85%区间，可比发行利率较前次下滑。2）信托：本周集合信托发行39.21亿元，较国庆假期两周减少14.33亿元。3）地产股：本周地产板块跌1.39%，跑输沪深300（0.04%）；当前地产板块PE（TTM）7.54倍，估值处于近五年3.04%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为绿地控股、招商积余、保利发展；南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、中国海外发展、融创中国。风险提示：1）毛利率下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。 偏紧政策环境监测-本周政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性南海诸岛偏松2021年10月16日习主席要积极稳妥推进房地产税立法和改革2021年10月14日上海加快展保障性租赁住房2021年10月13日海南加强商办类项目监管，遏制商办项目变相改造为“类住宅”2021年10月15日中房协召集10家房企座谈，涉及万科、保利、中海、融创等2021年10月13日广东提示装修“双合同”等13项房产交易风险2021年10月15日央行维护房地产市场平稳健康发展2021年10月15日北京正加大对保障性租赁住房开展REITs试点相关问题调研 政策环境监测-重点政策点评4资料来源：中国人民银行，平安证券研究所2020年1月10日央行:保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展事件描述：10月15日，人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，提出保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。点评：1）新增房贷规模大幅收缩，行业资金端压力加大。受房地产贷款集中度新规影响，上半年多数银行包括达标者均压降涉房贷款占比，主要金融机构新增房地产贷款同比下滑19%，占新增总贷款比重降至19.0%。同时下半年部分房企信用风险逐步暴露，亦影响金融机构放款意愿，8月房地产行业单月到位资金同比降6.5%，连续两个月负增长，资金端压力持续加大。2）重申维护市场健康发展，房贷投放有望加速。此次央行重申“维护房地产市场平稳健康发展”，延续此前三季度例会、房地产金融工作座谈会“两个维护”的基调，同时明确“指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，并提出银行不得为“红档”房企新发放开发贷款为误解。2021H1末37 家上市银行中，26 家房地产贷款占比、个人住房贷款占比已压降至监管要求上限内，存在一定调节空间。预计后续房贷投放有望加速，部分房企流动性压力有望缓和。3）按揭端有望改善，基本面逐步触底。受按揭额度偏紧及利率上行影响，下半年销售逐步承压，9月百强房企销售额跌幅已扩大至36%。本次央行明确“少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常”，当前大多数城市楼市亦逐步降温，房价上涨势头得到抑制，预计后续按揭端放缓速度有望加快，额度及利率亦有望迎来改善，带来销售端逐步触底回升。4）行业信用风险可控，大规模爆发风险可能性小。针对房企信用事件频发，央行表示“恒大集团的问题在房地产行业是个别现象”、“房地产行业总体是健康的”，表明监管当局认为房地产行业信用风险整体可控。实际上，地产行业负债率已持续改善，2020年末50强房企平均净负债率、剔除预收款后资产负债率、现金短债比分别为75%、73%、169%，较2019年降21个、降2个、升20个百分点；50强整体有息负债同比增5%，增速较2019年下降11个百分点。叠加后续行业资金端压力有望缓和，我们认为大规模爆发信用风险的可能性较小。 政策环境监测-重点政策点评5资料来源：《求是》杂志，平安证券研究所2020年1月10日习近平主席：扎实推动共同富裕事件描述：10月16日出版的第20期《求是》杂志发表习近平主席重要文章《扎实推动共同富裕》。文章强调，在依法保护合法收入的同时，要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度，研究扩大消费税征收范围。文章指出，要完善住房供应和保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题。点评：1）文章强调“合理调节过高收入”、“要积极稳妥推进房地产税立法和改革”，考虑房地产税作为调节居民财富水平的重要手段、以及存量房时代下地方财政重要补充来源，房地产税立法改革势在必行。文章同时强调“做好试点工作”，此前5月份四部委在房地产税改革试点座谈会亦释放部分城市先行试点的信号，未来房地产税或采取先试点后立法，通过地方试点探索为全面立法开征提供经验总结、避免政策“一刀切”带来不合理、不公平现象。2）文章指出要“完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题”，此前7月份国办亦印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地、资金、金融、税收支持等方面支持发展保障性租赁住房，在人口快速城镇化、核心城市住房供需矛盾依旧突出的背景下，大力发展及培育保障房市场为构建“低端有保障,中端有支持,高端有市场”多层次住房供应体系的重要举措，预计保障性住房供给有望大幅增加，租赁住房市场有望加速发展。 市场运行监测6资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日点评：2021年8月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比升2.9pct至24%，90-140平套数占比环比降4.1pct至61.5%，140平以上套数占比环比升1.2pct至14.5%，改善型需求（90平以上）占比下降。结构：改善型需求占比下降0%20%40%60%80%100%2020.62020.82020.102020.122021.22021.42021.62021.8140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下2020年1月10日点评：受国庆成交备案滞后影响，本周（10.9-10.15）新房、二手房分别成交4.8万套、1.1万套，环比升165%、630%，但较国庆前一周降6.5%、2.2%。10月新房日均成交同比降18.6%，降幅较9月收窄7pct。十月推盘高峰叠加按揭贷款有望加速发放，后续成交有望延续改善。成交：环比上升，后续或逐步改善0123024681020.6.2720.9.2720.12.2721.3.2721.6.2721.9.2750城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-100%0%100%200%300%400%500%2020.92020.112021.12021.32021.52021.72021.9新房月日均成交同比一线同比二线三线 市场运行监测7资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所2020年1月10日点评：16城取证库存9822万平，环比降0.1%，较2020年末降8.3%。取证推盘加快、去化承压下，库存面临上行压力。库存：略有回落，仍存上行压力2020年1月10日点评：10.4-10.10重点城市新推房源8200套，环比降54%；去化率55.3%，环比降4pct。金九银十传统销售旺季下，后续推盘量有望维持高位。推盘：节奏放缓，后续有望延续高位0.00.51.01.52.02020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.32021.42021.52021.62021.72021.82021.9W8.30W9.6W9.27W10.4周均推盘近1年近4周推盘万套203040506070809010020.2.2420.5.2420.8.2420.11.2421.2.2421.5.2421.8.24一线二线整体去化率%02468101214161820700080009000100001100020.3.2120.6.1320.9.420.11.2721.2.1921.5.1421.8.616城库存去化月数（右）万平月 市场运行监测82020年1月10日点评：上周百城土地供应建面489.5万平、成交建面488.9万平，环比降86.9%、降62.8%；成交溢价率1%，环比降9.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.5%、71.7%、23.8%，环比分别降22.8pct、升32.9pct、降10.1pct。随着第二批集中拍地陆续进行，预计一二线成交占比或有所提升。土地：成交、溢价率回落，二线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所0100020003000400050006000700080002020.102020.122021.22021.42021.62021.8W9.13W9.27百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%5%10%15%20%25%010002000300040005000600070002020.102021.12021.42021.7W9.13W10.4平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周010002000300040005000600020.1.2020.4.2020.7.2020.10.2021.1.2021.4.2021