可持续发展 的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力佐证joneslanglasalle.com.cn 可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据2仲量联行亚洲绿色认证建筑 是否具有租金溢价？ 毋庸置疑，越来越多的企业租户和投资者在ESG（环境、社会和治理）方面做出更加明确的承诺。然而，将绿色愿景转化为行动并不简单。企业需要考虑不动产领域的众多因素，如获得认证的建筑在地域分布上不均衡，缺乏统一的绿色建筑标准以及缺乏可靠的数据等。 鉴于亚洲可持续房地产战略的现状，仲量联行深入探究绿色建筑的市场渗透率以及企业租户为租赁绿色资产空间（绿色租赁）支付溢价的意愿。 我们的深入分析显示，在亚洲，拥有绿色认证的资产与它们的租赁绩效之间存在密切联系。近年来，亚洲市场的企业租户对绿色资产的租赁需求不断增加，这背后的主要驱动力是企业对能源成本、可持续发展和脱碳目标的追求。此外，地方政府还加强了对现有和新开发项目最低绿色标准的实施力度。 虽然有诸多证据能够体现绿色建筑的优势，但其中最大的未知数仍然是投入成本。尽管亚洲地区的办公楼市场情况各不相同，但仲量联行的研究表明，当位置、楼龄和便利性等因素都差不多时，具有绿色资质的资产会带来更多的租赁需求并实现租金溢价。 3仲量联行仲量联行对亚洲14个城市的3,089座甲级办公楼1 （详情请参见附录）的数据进行了汇总，以评估相关区域及市场内获得或未获得绿色资质的资产供应和租金情 况 。 在这项研究中，我们统计了10项绿色建筑认证（详情请参见附录），涵盖国际和本地标准。我们汇总的数据中包含建筑物、楼龄、位置、总建筑面积、租金价值、空置率和净吸纳量等指标。 我们使用特征价格模型对亚洲11个主要城市的特定数据进行了汇总建模，从而确定了在位置、楼龄、便利性因素等条件都几乎相同时的两个项目，带有绿色认证的建筑将会带来租金溢价。 1. 甲级办公楼的定义 本报告统计的办公楼存量包含两个定义要素： - 物业质量：整体内部和外部饰面、平面布局、建筑管理、便捷性等 - 地理位置 可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据4仲量联行绿色资产是亚洲企业租户的新标准• 三分之一的企业不动产（CRE）管理者计划在2025年前退出碳效率较低的物业亚洲11个城市中带有绿色认证的甲级办公楼资产存在租金溢价 • 香港的绿色溢价最高，达到28%（LEED铂金 认证资产）绿色溢价与城市中绿色建筑供应量相关 • 新加坡有90%的甲级办公楼获得绿色认证，相应的租金溢价为4%至9%，首尔有37%的甲级办公楼获得绿色认证，相应的租金溢价在7%至22%之间 执行摘要201 5年巴黎气候 协定 后，亚洲获绿 色认证的甲级办公楼数量稳步上升• 75%的现存绿色认证的甲级办公楼是在2015年后新增的美国绿色建筑委员会的LEED评级体系标准是亚洲最广泛使用的绿色建筑认证• 七成的绿色认证甲级办公楼获得的是LEED认证，其中印度和中国是此项认证集中度最高的市场 12345 可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据5仲量联行绿色资产是亚洲 企业租户的新标准仲量联行的研究表明，绿色认证、地理位置和租金成本，构成了企业不动产（CRE）管理者在租赁办公室时的三大考量标准。由于大型企业作出的碳承诺，在考虑商业地产租赁时，无论是跨国企业还是本土企业，都会将绿色标准作为决策考量之一。研究表明，三分之一的CRE管理者计划在2025年前退出碳效率较低的物业，这个比例还可能进一步增加。仅此一项因素就会迫使业主考虑对物业的绿色升级改造，以避免出现资产的“棕色折扣” (Brown Discount)。1 / 3亚洲CRE管理者计划 在2025年前退出碳效率较低的物业前三大要素1. 地理位置2. 租赁价格3. 绿色认证（可持续性）图表1：CRE管理者观点图表2：亚洲的CRE租赁标准 6仲量联行可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据自2015年巴黎气候协定签署以来，亚洲获绿色认证的甲级办公楼数量稳 步上 升根据仲量联行的研究，亚洲14个城市中有42%的甲级办公楼存量获得了绿色认证。此外，绿色认证建筑数量呈现显著上升趋势，证明绿色建筑在亚洲地区逐渐成为主流。绿色建筑在本研究中，绿色建筑的定义是，通过国际或可靠的本土绿色建筑认证标准的建筑。201612%88%77%67%58%84%72%62%16%28%38%23%33%42%201720192021201820202022获绿色认证未获绿色认证图表3：截至2022年第三季度亚洲（14个城市）绿色认证甲级办公楼的存量比例42%的亚洲甲级办公楼 获绿色认证 在亚洲，申请绿色认证的建筑数量在过去十年中增长势头强劲，现有的通过绿色认证的甲级办公楼存量中有75%是在2015年《巴黎气候协定》通过后新增的。尽管如此，市场对绿色资产的需求量仍超过供应量。仲量联行的研究表明，亚洲地区的企业租户希望在条件允许的情况下，在2025年前将企业不动产组合的绿色认证占比提升至约50%。但鉴于市场上供应不足的情况，这一愿景很难实现。因此，不动产行业需要重新平衡新建和改造这两方面的行动。也就是说，亚洲的甲级办公楼存量在过去几年有所增加，其中非绿色认证的办公楼数量相应提升。这背后蕴含着办公楼绿色改造的巨大机遇。获绿色认证 未获绿色认证90%49%49%44%44%42%42%41%39%37%35%29%29%13%37%新加坡德里钦奈孟买上海雅加达北京曼谷首尔东京班加罗尔香港广州大阪亚太区平均获绿色认证未获绿色认证19901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021图表4：截至2022年第三季度亚洲城市绿色认证甲级办公楼存量图表5：亚洲地区办公楼的绿色改造潜力现有获绿色认证的甲级办公楼累计库存，截至2022年第3季度，按楼龄划分可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据7仲量联行 可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据亚洲地区绿色资产溢价 的有力佐证在对亚洲市场办公楼租金的研究中，我们发现了绿色资产租金溢价的明确证据。目前绿色资产的供应不能满足企业租户设定的净零碳目标。这种供需关系上的差距是产生绿色溢价的原因。这样的差距目前提供了溢价机会，而且，一旦有相关法规出台，那些不符合可持续发展原则的建筑将很快面临棕色折扣。我们使用特征价格模型（HPM），对每个城市的数据进行了两次建模，得出了获得绿色认证的甲级办公楼的绿色溢价的下限和上限。我们发现，绿色认证甲级办公楼存量较多的城市租金溢价要低于存量相对稀缺的城市，这也是经济学中需求和供给的明显体现。在新加坡，90%的甲级办公楼存量是获绿色认证的，相应的租金溢价在4%至9%之间，其中溢价最高的建筑是获得新加坡建设局绿色建筑标志白金级认证的办公楼。另一方面，香港只有不到三分之一的甲级办公楼存量拥有绿色认证，我们发现其中获得了LEED铂金级认证的办公楼租金溢价接近28%。但印度的城市情况相对特殊。尽管绿色认证项目数量在总存量中占比很高，但所有印度城市的绿色溢价的上限几乎都是两位数。这主要是由于印度市场上有大量的跨国企业，他们制定了雄心勃勃的ESG目标，对他们来说，租用绿色认证建筑是必选项。在印度城市中，孟买的绿色溢价最高，达到7%至20%。8仲量联行 MAP首尔7%-22%上海4%-10%新加坡4%-9%钦奈4%-12%孟买7%-20%德里3%-17%北京2%-7%香港7%-28%曼谷4%-11%班加罗尔5% - 19%广州3%-8%可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据9下限： 这部分溢价主要是由具有基本绿色认证 （例如LEED认证级、银级）的资产主导。上限： 这部分溢价主要是由具有高级别绿色认证（例如LEED金级、白金级）的资产主导。图表6：亚洲城市甲级办公楼绿色溢价的范围仲量联行 Report Title / Supporting copyLEED评级体系标准是亚洲最广泛使用的绿色建筑认证在本报告涉及的绿色建筑认证中，有七成的绿色认证甲级办公楼为LEED认证，其中印度和中国的比例最高；这两个同时也是亚洲最大的市场及占亚洲绿色认证资产存量最大的地区。尽管绿色认证体系不尽相同，但在某些特定国家寻求“选择最大化”的大型企业必然会考虑通过当地绿色标准认证的资产。其中两个突出的例子是新加坡和日本，这两个市场的大多数建筑都通过了当地的绿色建筑标准认证。10仲量联行 可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据采取行动企业租户 借助整体建筑环境优化趋势，实现净零排放随着越来越多的企业认识到范围三排放(Scope 3)在实现净零排放目标方面的核心作用，调整企业不动产战略变得至关重要。企业租户需要寻求绿色认证的有效方法，以获得实现净零承诺之路的良好起点。此外，为了使选择最大化，企业租户还应考虑租用通过本国/本地区绿色建筑标准认证的资产，而不是只关注那些通过了国际绿色建筑认证的资产。随着绿色标准的提高，租户和业主之间将会形成为实现脱碳目标而协同一致的合作关 系 。 投资者和业主把握存量建筑升级改造机遇由于绿色溢价的驱动，投资者和业主有很强的财务动机去投资于绿色环保认证建筑。然而，随着对可持续资产的需求达到顶峰，以及相关法规的出台，可持续资产必将成为行业标准。那些没有对建筑物进行升级改造以使其符合可持续性标准的业主可能遭受经济损失，也就是“棕色折扣”。改造不仅是加速建筑环境脱碳的最快、最有效的方法，而且还为业主提供了满足市场对于绿色办公空间需求的机会，且租户愿意为绿色租赁支付 溢价。11仲量联行 结论企业租户越来越需要与其可持续发展议程相符的不动产解决方案，这推动了对环境友好建筑的需求。这使得兼具韧性和可持续性的建筑与同期未经认证的建筑相比，具有明显更高的租用率和租金溢价。出于对未来气候风险的担忧，绿色和可持续资产受重视程度将越来越高，企业租户也将更有意愿支付绿色溢价。持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据12仲量联行 13仲量联行附录仲量联行对亚洲14个城市的3,089座甲级办公楼的数据进行了汇总，以评估获绿色认证资产与未获认证资产相比，在供应和租金方面的区域和市场的特定指标。我们对10项绿色建筑认证进行了考量，其中包括国际和本地标准。认证来源认证名称缩写 全球Excellence in Design for Greater EfficienciesEDGE香港Building Environmental Assessment Method/ BuildingBEAM/BEAM Plus Environmental Assessment Method Plus 印度IGBC Green Building Rating SystemsIGBCGreen Rating for Integrated Habitat AssessmentGRIHA印度尼西亚GreenshipGREENSHIP日本Development Bank of Japan Green Building DBJ Green BuildingDBJ Green Building Comprehensive Assessment System for BuiltCASBEE新加坡BCA Green Mark Certification SchemeBCA Green Mark泰国Thai’s Rating of Energy and Environmental SustainabilityTREES美国Leadership in Energy and Environmental DesignLEED城市北京德里孟买新加坡班加罗尔广州大阪首尔曼谷香港上海东京钦奈雅加达 亚太区1 Paya Lebar Link, #10-08 PLQ2新加坡 408533电话+65 6220 3888w