绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值

中国可持续发展对运营表现、资产价值及投资决策的影响 2025年11月 目录 摘要...................................................................................报告介绍..........................................................................可持续发展的商业案例................................................影响房地产表现的可持续性因素...............................GRESB –全球不动产可持续发展评级体系.....................GRESB –更深入解析–量化影响...................................GRESB –案例研究–可持续性实践................................GRESB –更深入解析–投资者与利益相关者视角...........GRESB –更深入解析–面临的挑战与障碍....................可持续性与房地产资产表现–最佳实践与战略建议..未来展望..........................................................................要点总结..........................................................................040506162428323436384246 01摘要 1《绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值》旨在探讨可持续发展如何影响中国商业地产的运营表现、资产价值及投资决策。通过综合分析环境、社会与治理（ESG）的驱动因素、政策框架、市场趋势，以及基准工具，如GRESB（格睿思）全球不动产可持续发展评级体系的实践应用，为投资者、开发商、运营商等利益相关方提供深刻的市场洞察，助其精准把握可持续发展中的价值机遇。 建议措施包括：将可持续性理念融入不动产设计与改造环节；运用房地产科技（PropTech）实现实时能源管理；促进GRESB的评级指标与国际主流的ESG框架、协议和披露标准相结合；同时，推动利益相关者最大程度的参与到不动产的运营中。这些实践不仅显著提升了资产的财务绩效与运营效率，更通过优化风险管理，有效增强了不动产的市场竞争力。 可持续发展正在重塑商业地产的需求、表现和韧性。从降低运营成本、提高租户吸引力、到提升资产保值能力，绿色认证建筑在多个方面展现出了显著优势，尤其在一线城市这些优势更为突出。随着绿色融资工具创新、政府激励政策加码，以及监管标准趋严，ESG导向的投资策略日益普及。以GRESB为代表的基准工具正在发挥关键作用，通过标准化ESG评估框架、引导资本流向和增加行业透明度，推动不动产行业可持续发展。 综上所述，可持续发展与房地产绩效之间的关联正日益直接且可量化。可持续发展实践已不再是附加选项，而是实现企业长期价值的关键战略工具。在中国加速推进”双碳”战略目标的大背景下，将ESG理念深度融入商业地产全生命周期管理的企业将占据先发优势。 02报告介绍 可持续发展是指将ESG理念贯穿于房地产全生命周期管理――从规划设计、施工建设、后期运营、到更新再建设。可持续发展涵盖了节能减排、用户福祉、企业伦理，以及应对气候变化能力等。 2在商业地产领域，可持续发展的重要性日益凸显，原因包括：严格的政策监管（例如“中国将力争2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和”）、投资者的期望，以及企业租户的要求。在低碳转型的浪潮中，建筑领域作为能源消耗和二氧化碳排放大户，既面临挑战，也蕴含机遇。在中国城市群加速推进气候目标的背景下，绿色低碳建筑已被视作行业发展的必然方向。 《绿色收益：通过可持续发展解锁商业地产价值》旨在探讨可持续发展如何影响中国商业地产的运营表现、资产价值及投资决策。通过综合分析环境、社会与治理（ESG）的驱动因素、政策框架、市场趋势，以及基准工具，如GRESB（格睿思）全球不动产可持续发展评级体系的实践应用，为投资者、开发商、运营商等利益相关方提供深刻的市场洞察，助其精准把握可持续发展中的价值机遇。 303可持续发展的商业案例 市场对可持续商业建筑的需求 受到严格的政策监管、投资者的期望与企业租户的要求等多重因素影响，中国对可持续商业建筑的需求稳步上升。可持续资产凭借其长期价值、风险缓解、差异化竞争等核心优势，正逐渐受到市场的广泛认可和接受。 可持续商业建筑需求的主要驱动力 多重因素加速推动商业地产行业采纳可持续实践： 严格的政策监管: 如上文所述，“中国将力争2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和”，在此战略目标驱动下，可持续发展理念已跃升至房地产开发与资产管理策略的核心地位（图1）。 *中等发达国家定义为人均国内生产总值处于每年2万美元至4万美元区间的国家。 投资者的期望： 国内外机构投资者正系统性地将ESG标准纳入其投资框架――ESG不仅是合规管理的要求，更是实现企业“长期韧性”的一个关键战略工具。 企业租户的要求： 跨国公司（MNCs）与中国头部企业越来越重视获取符合ESG国际标准的绿色建筑认证。主要认证标准包括：能源与环境设计先锋（LEED）、英国建筑研究院环境评估方法（BREEAM）、WELL健康建筑标准、中国绿色建筑三星认证标准，以及RESET绿色建筑认证等权威认证标准。这些认证已经成为企业租户租赁物业的重要考量因素（图2）。 国际主要的绿色建筑评价体系 中国《绿色建筑三星认证标准》–该体系分为一星、二星、三星三个等级，三星代表代表着建筑在节能、环保、舒适等多方面达到了国内领先水平。 中国《健康建筑评价标准》–对建筑的空气、水、舒适、健身、人文、服务等指标进行综合评价。 中国《绿色生态城区评价标准》–对土地利用、生态环境、绿色建筑、资源与碳排放、绿色交通、信息化管理、产业与经济、人文8类指标进行综合评价。 中国《健康建筑评价标准》–旨在通过评价建筑的空气、水、舒适、健身、人文、服务等指标提升建筑健康性能，促进使用者身心健康。 美国LEED绿色建筑标准–全球广泛认可的绿色建筑评价体系，其等级划分反映建筑的可持续性表现。 美国WELL健康建筑标准–专注于建筑物室内环境健康和舒适性的权威认证标准。 英国BREEAM绿色建筑评估体系–旨在促进可持续建筑设计、施工和运营。 加拿大RESET绿色建筑标准–是一系列围绕数据质量和数据透明度的标准和评估工具及服务，旨在帮助建筑环境变得更健康、更可持续。 美国EDGE绿色建筑认证体系–是世界银行集团成员国际金融公司IFC为推进全球可持续发展而出资建立的绿色建筑认证体系。 提升运营效率： 投资于可持续发展与技术创新，可降低能源成本、提高租户满意度，并有效延长租赁的稳定性和连续性。 物业洞察 写字楼： 在写字楼租赁市场和投资市场中，绿色建筑成为了写字楼差异化竞争的重要手段。绿色建筑认证已经成为企业选址时的关键考量因素之一。企业租户优先选择配备先进暖通空调（HVAC）系统、智能照明、空气质量管理系统，以及高效水资源与废弃物管理系统的绿色建筑。改善室内空气质量以及提高用水和废物管理效率的建筑。在超一线城市，绿色认证写字楼的租金和租户留存率显著高于非认证项目。 工业及仓储物流： 当前，工业、仓储物流等领域对环保设备的需求持续增长。集成光伏发电、雨水调蓄系统、屋顶绿化，以及采用高效节能设备的仓储设施，受到第三方物流公司、电商和制药企业的青睐。与此同时，行业领军开发商已将ESG理念深度融入到房地产项目的全生命周期。 零售物业： 零售行业在可持续发展方面扮演着重要的角色。越来越多的购物中心采用环保材料、节能设备，以及将自然生态理念融入空间设计（例如屋顶花园和垂直绿化）。随着消费者环保意识的提升，尤其在一线城市，这一趋势愈发显著，正推动零售物业业主积极采纳可持续运营模式，并重新评估与调整租户筛选策略。 制约与挑战 商业地产可持续发展正在加速推进，然而在发展过程中面临多重挑战： 高昂的改造成本： 为了符合ESG标准，老旧建筑的改造升级需要大量资金投入。尤其在低线城市，楼宇的改造成本更大。 未实现的绿色溢价： 尽管核心区域的绿色楼宇能够获得更高的租金收益与资产估值，但这一现象在非核心区域未呈现出普遍化的态势。 指标体系缺乏一致性： 国内外ESG评级机构的评价标准与体系不同，缺乏一致性。这一现象制约了ESG的基准比较，同时也阻碍了可持续发展目标的顺利推进。 未来机遇 ESG的发展机遇正在多个领域涌现，包括资产再定位、绿色金融和ESG信息披露。 资产再定位： 城市核心区域的老旧建筑正通过改造升级以满足可持续发展要求，进而释放其新资产价值并延长建筑生命周期。 绿色金融工具： 绿色债券、可持续发展挂钩贷款等金融工具，以及政府推出的各项激励措施，为可持续发展及节能改造项目提供了资金支持（图3）。 图3：中国房地产行业绿色金融“工具箱” 中国房地产行业绿色金融“工具箱” •绿色债券：专为经权威认证的绿色建筑而设，其发行与交易严格遵循中国人民银行及国家发展和改革委员会制定的相关指导方针。•绿色贷款：指银行针对获得绿色认证的项目（如LEED认证、中国绿色建筑三星认证标准等）所提供的专项贷款，旨在支持可持续发展项目的建设与运营。•可持续发展挂钩贷款：此类贷款的条款与企业的ESG绩效紧密挂钩，具体指标涵盖（能源使用效率、碳排放量等）。•绿色RElTs：绿色基础设施公募RElTs，其设立与发展得到中国证券监督管理委员会的支持。•绿色ABS：指以绿色建筑的租赁收入或稳定现金流作为支持而发行的证券。•政府补贴：地方政府为推动绿色建筑认证和建筑绿色改造出台了多项财政补贴政策。•转型金融：支持高碳行业向低碳转型的金融服务。•碳信用收入：企业通过减少碳排放获得的减排量在碳市场上的交易收益。 GRESB和ESG报告： 越来越多的中国资产管理公司正积极融入GRESB等全球性评级框架，从而提升报告的透明度，满足国际资本的要求。 ESG（环境、社会和治理）在商业地产中的作用 ESG理念正在重塑中国商业地产格局。在政策驱动与利益相关方需求的背景下，ESG已从合规要求演变为企业战略的核心组成部分。 环境（E）：绿色合规和碳目标 如上文所述，中国“双碳”目标――力争2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和――建筑行业将面临更严格的监管环境（图4）。建筑能耗占全社会总能耗40%，因此提升建筑能效水平、加大可再生能源的利用，以及全面优化建筑性能表现，已成为当前亟待解决的关键任务。 图4：中国“双碳”目标的行动路线图 中国“双碳”目标 2060年碳中和 2030年碳达峰 •力争于2030年前达到峰值。•推进能源绿色低碳转型，推动产业结构优化升级，调整交通运输结构步伐。 •努力争取2060年前实现碳中和。•加强可再生能源、碳捕集等绿色低碳重大科技攻关和推广利用。 能源结构转型 “1+N”政策体系：1个总体性的指导意见/多个领域、多个方面的配套政策方案 •减少对煤炭的依赖。•2030年非化石能源消费比重达到25%左右,2060年达到80%以上。 •碳排放交易系统（ETS）、绿色金融和强制性ESG披露的实践方向。 加强全球协作 工业与城市发展方面的影响 •切实履行《巴黎协定》下的各项承诺。•在清洁能源技术创新及绿色金融机制方面开展国际合作。 •推动绿色建筑、绿色基础设施、低碳生态示范区建设。•推进工业领域碳减排（钢铁、建材等重点行业）。 在上海、北京等一线城市，越来越多的商业楼宇和工业项目取得了LEED、WELL或中国绿色建筑三星级认证。与此同时，城市老旧建筑的改造力度升级。尤其