从可持续发展表现到资产价值提升：绿色不动产的财务回报路径——行业案例研究手册

行业案例研究手册 3. 中国内地行业案例3.1 集团型不动产资管主体行业案例3.1.1 案例：凯德投资 | 可持续发展表现与资产价值路径的实践观察3.1.2 案例：越秀地产 | 开发 - 运营 - 金融全链条 ESG 治理与不动产价值实践3.1.3 案例：康桥医疗健康产业设施平台 | 生命科学不动产全周期 ESG 治理与产业价值实践3.1.4 案例：博浩数据 | 数据中心绿色运营、能效管理与成本端路径3.2 单体存量资产项目行业案例3.2.1 案例：瀚溥上海奉贤物流园 | 长三角枢纽节点的全周期绿色物流标杆3.2.2 案例：华夏华润消费 REIT | 消费基础设施公募 REIT 全链条 ESG 治理与资产价值实践3.2.3 案例：北京银泰中心 | 高端商办综合体的绿色健康运营与价值韧性实践3.2.4 案例：北京华贸中心 | CBD 超大型商办综合体的 ESG 体系化运营与价值实践3.2.5 案例：北京中海国际中心 | 绿色改造与价值提升实践4. 结论：对中国内地持有型不动产市场的启示4.1 绿色溢价呈现差异化特征，量化证据持续积累4.2 以风险调整收益视角理解 ESG 价值4.3 数据管理、信息披露与对标是绿色价值量化的基础4.4 结合国际框架与本土数据构建绿色资产价值参数4.5 多方协同推动绿色价值进入资本决策4.6 研究边界与后续方向机构介绍重要说明附录一：参考资料：主要现有研究清单附录二：参与专家顾问及机构名单（排名不分先后）附录三：关键术语说明及缩略词表 CONTENTS目录 摘要专家观点1. 前言：为什么现在讨论可持续发展、绿色溢价与财务回报1.1 RICS 红皮书 50 周年背景1.2 中国内地市场的现实需求1.3 本手册的主要分析框架1.4 国际评估准则已融入可持续发展因素2. 国内外现有研究回顾2.1 国际研究与行业材料回顾2.1.1 估价标准和行业协会层面：ESG 与可持续发展因素被纳入估价考量2.1.2 资产层面视角：绿色建筑认证与绿色溢价的市场实证研究2.1.3 资本市场视角：GRESB 参评、ESG 披露与基金 /REIT 财务表现2.1.4 风险定价视角：碳强度、转型风险与棕色折价2.1.5 资本配置视角：可持续性回报（RoS）与绿色投资决策参考文献2.1.6 国际研究小结：对中国内地市场的启示2.2 中国内地市场研究与观察2.2.1 中国内地政策与资产评估背景2.2.2 中国内地商业地产可持续发展与价值表现2.2.3 中国资产评估视角：从可持续属性到资产价值的市场反映2.2.4 中国内地市场观察小结2.3 现有研究的共识与市场启示 摘要 格、基金回报和融资成本等方面形成一定量化证据；中国内地案例则显示，现阶段运营成本和融资端的价值相对更易量化和验证，节能改造、智慧运维、可再生能源和资源效率提升可以形成可持续跟踪的成本收益，可持续发展挂钩贷款、绿色债券等金融工具也为绿色绩效与资本配置建立了较直接的连接。收入端更多体现为出租稳定性、租户质量、续租和资产竞争力的支持作用；估值端则需要进一步结合现金流、资本支出、租约结构、资本化率、折现率及可比交易等市场证据进行专业判断。因此，绿色资产价值更适合从全生命周期和风险调整后回报的角度进行综合识别，而非简单对应单一、固定的“绿色溢价”。 随着全球不动产行业逐步将可持续发展表现、气候风险、能源效率和资产韧性纳入投资、运营、融资与估值决策，市场关注的重点正从“是否开展ESG工作”，转向“可持续发展表现能否转化为可识别、可衡量的财务价值”。对于中国内地市场而言，在“双碳”目标、绿色建筑、绿色金 融 和 存 量 资 产 精 细 化 运 营 持 续 推 进 的 背 景下，如何将能源效率、碳排放、绿色认证、气候韧性和可持续发展管理能力进一步转化为租金、出租率、运营成本、资本支出、融资条件及资产价值等可观察的财务指标，已成为投资人、资产管理人、估价机构、金融机构和行业实践者共同关注的重要议题。 面向下一阶段，中国内地市场可以进一步加强资产级可持续发展数据与财务、租赁、融资、交易和估值数据之间的联通，持续积累不同城市、业态和市场周期下的本土证据，并逐步形成符合中国市场特点的绿色资产价值参数和分析体系。RICS等专业标准为可持续发展因素进入估值提供专业方法框架；GRESB等评级与对标体系则可通过标准化数据管理、绩效衡量和同行比较，支持信息可比性、投资者沟通和长期证据积累。通过产权方、资产管理人、租户、估价机构、评级机构、金融机构和投资者等多方协同，可持续发展表现有望更加系统地转化为可识别、可验证、可比较、可进入资本决策的财务价值。 本手册以国内外专业标准、学术研究和行业研究为基础，结合中国内地市场实践、代表性行业案例及专家观点，从收入端、成本端、估值端和融资端四条主要路径，分析可持续发展表现与不动产财务回报之间的价值传导关系。案例覆盖集团型不动产资管平台，以及生命科学产业园、数据中心、物流园区、消费基础设施REIT和核心城市商办综合体等不同业态，以运营数据、租赁表现、绿色融资、评级与对标及市场表现等指标，进一步观察绿色资产价值在中国市场的实际体现。 绿色不动产价值具有明显的多路径和差异化特征。国内外研究已经在租金、运营收入、交易价 专家观点 Ben Elder, FRICS 估值顾问、英国皇家特许测量师学会（RICS）前估值标准负责人、国际估值准则理事会（IVSC）咨询论坛工作组主席 Nick Maclean OBE RD FRICS英国皇家特许测量师学会（RICS）2025–2026年度主席 随着可持续发展日益融入不动产的决策过程中，市场关注的重点正从理念与意愿转向可验证的证据。本手册重点阐述如何将可持续发展表现转化为可衡量的财务成果，从而帮助投资者、业主和估值专业人士更好地理解韧性和高绩效为资产带来的长期价值。 中国在塑造全球可持续发展议程方面持续发挥着关键作用，在政策制定、绿色金融、建筑性能和ESG信息披露等领域均取得了快速进展。本手册重点探讨了市场在将雄心勃勃的可持续发展承诺转化为可衡量成果的过程中所面临的机遇与挑战。通过汇集专家观点与市场案例洞察，本报告进一步印证了健全的标准、透明度与专业卓越，对于推动建成环境与自然环境向更可持续方向转型的重要性。RICS很荣幸能够参与这一重要议题的探讨，并支持专业人士在中国及全球市场推动ESG成果落地见效。 赵锦权| KK Chiu, FRICSRICS中国区域理事会主席、戴德梁行大中华区首席执行官 "红皮书"发布50年来，始终伴随全球估值行业的迭代升级。当下ESG已从理念走向实操，成为影响资产长期价值的核心变量。这份手册既衔接了国际估值准则的底层逻辑，又贴合中国内地市场的发展阶段，能够帮助行业建立统一的专业语言，推动ESG因素更科学地融入估值、投资与资管全流程。 英国皇家特许测量师学会（RICS）全球首席执行官 RICS《红皮书》迎来50周年，这是一个重要时刻，让我们得以回顾估值行业持续演进的历程。随着可持续发展对投资表现和资产韧性的重要性日益提升，可靠的ESG数据与专业判断必须相辅相成。通过RICS、ESG对标评级机构、估值专业人士、投资者及其他行业利益相关方之间的协作，我们能够进一步夯实证据基础，从而更有效地将可持续发展表现转化为估值结果。 Mathilde PetriatGRESB首席增长与影响力官 本手册正是这一共同努力的优秀范例。它将国际最佳实践与中国内地市场的洞见相结合，有助于建立一种更加透明、一致且可信的方法，来理解ESG表现与不动产价值之间的关系。RICS将持续致力于支持行业发展相关标准、专业能力与市场信心，为可持续估值发展的下一阶段奠定基础。 在我们的全球生态圈中，同样的转变正在各地上演，中国也不例外：投资者和基金/资产管理者不再只是问可持续性是否重要，而是问它是否能够被证明在财务上具有重要性。这种转变带来了了更多的需求⸺对共通语言的需求、对可比数据的需求、对能够经受住不同市场和周期检验的证据的需求。这本手册正是对这种趋势的直接回应，有助于建立起这样一种本地的案例与证据基础，让中国不动产市场能够充分参与到这场关于价值、日益由数据驱动的全球对话中来。 Clement Lau FRICS,英国皇家特许测量师学会（RICS）2021-2022年度主席 Chris Pyke博士GRESB 因应国家对有关极端天气及气候变化的政策导向，ESG已逐渐成为中国内地房地产估值中，不可忽视的价值驱动因素，而並非单纯的附加考量。具实效的ESG策略，应包含系统性地评估并量化，能源效益、碳排放表现、绿色建筑认证、营运韧性、信息披露透明度及管治水平，並将相关因素，纳入物业现金流、营运成本效益、融资条件、风险调整回报及长期资产竞争力等估值判断之中。随着市场数据及交易日趋成熟，有效衡量、核实及对标ESG表现，将有助于在估值过程中，更合理反映绿色资产的价值和回报，并为业主、租戶及投资者，在作出审慎的资本配置决策时，提供重要依据。 可持续投资的意义远不止于持有绿色资产。可持续投资的实践，是将战略、数据与利益相关方参与相结合，从而创造财务价值、降低风险。这本新手册提供了一套严谨的分析框架，帮助将这些理念真正落地，并对收入、成本、估值和融资进行了具体考量。这种严谨的方法，正是把可持续发展主张，转化为现实世界中真正的投资机会的关键。 邓耀华| Paul TangGRESB大中华区首席代表 闫全山| QuanShan Yan北方亚事资产评估有限责任公司董事长 参加GRESB的意义不止于评价，更在于引导不动产、基础设施及数据中心企业以战略和顶层设计明确目标与权责、指导实施路径，将可持续理念落实为管理行动。价值转化的关键，在于能效、成本、现金流、风险与流动性等可验证表现。本手册汇集国内外研究与实践，为估价行业提供参考依据，推动各方积累数据、完善方法，审慎识别绿色溢价与棕色折扣，让风险治理、社会影响和生态价值在估值与投资决策中得到体现，转化为长期经济价值。 从资产评估视角看，ESG因素须影响现金流、运营成本、资本支出和风险水平，并有可验证的市场证据支持，方能纳入价值判断。绿色不动产价值显性化，需要产权方、资产管理人、评估及金融机构等生态圈成员协同完善数据、披露与案例积累。期待中国资产评估行业立足本土，借鉴GRESB等国际经验，构建绿色资产评估参数与证据体系，推动与《RICS估价全球标准》等国际标准衔接，为国有资产保值增值及国际化配置提供专业支撑。 陈家辉| Andrew Chan, MRICS戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理 杨斌| Bin Yang上海百盛房地产估价有限责任公司总经理 国际评估准则已逐步融入可持续发展因素，随着近年来IVSC及RICS发布相关标准文件更新，ESG已经成为不动产估值不可或缺的主要元素之一。我们不能简单照搬海外固定绿色溢价参数，评估师需要开始结合国内资产交易、分析运营实测数据，区分气候转型、能耗差异等变量对NOI与折现率的影响，以审慎、客观的专业逻辑，把可持续绩效完整纳入资产全周期估值假设，为境内投资人、金融机构提供贴合本土市场公允定价依据。戴德梁行愿携手行业各方，以专业研究沉淀共识，以标杆实践赋能资产长期价值。 城市发展向绿色低碳转型、可持续发展是当前国内高质量推进城市更新的重要任务，将可持续发展因素融入到不动产估值、以及城市更新项目的综合价值评价中，具有前瞻性和引领性意义，RICS估价全球标准和手册中的国内外现有研究、案例经验提供了很好的借鉴与启示。房地产估价师可在城市更新和不动产开发与经营项目中，与政府、不动产权利人、开发主体、运营主体、金融机构协同合作，分别从开发经营收入、投入成本、融资模型等方面着手，逐步探索形成适用于国内的绿色估价标准体系。 黄衍维| Alton Wong, MRICS戴德梁行大中华区可持续咨询服务主管、大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管 唐代中| DaiZhong Tang同济大学建设管理与房地产系