后起之秀，不断超越

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越秀服务是一家物业管理公司，于2021年底从越秀地产分拆上市。在房地产行业下行背景下，越秀地产逆势扩张，2022年合约销售面积和金额分别为414万平米和1250亿元，合约销售金额增速行业领先；拿地金额812亿元，占合约销售比例为65%，拿地强度行业领先。我们认为公司未来两年平均每年自越秀地产获取400万平米以上交付面积的确定性较高。公司通过收购广州地铁旗下物业管理公司获取TOD服务能力，同时引入广州地铁作为公司的战略股东，目前广州地铁持股5.94%。我们认为随着广州地铁里程的增长，将持续向公司注入TOD项目，同时TOD业态的物管服务专业性强、门槛高，独特的服务能力有利于公司在外拓过程中打开新的市场空间，目前公司TOD业务已拓展至长沙、青岛、福州等地。公司推出股票期权计划，首期授出1522.03万份股票期权予39名合资格参与者，行权价格为3.334港元/股，其中执行董事毛良敏和张劲各自获104.88万份股票期权，其余37名高级管理层成员及核心雇员共授予1312.27万份股票期权。公司现金流充足，有资金实力通过收并购实现规模增长，因此我们认为收并购将成为公司的股价催化剂之一。给予公司“买入”评级，目标价6.6港元。