核心观点
- 越秀地产深耕广州40年，逐步迈向全国核心城市，背靠实力雄厚的越秀集团，拥有国企背景。
- 公司业务多元化，以房地产开发为基石，践行“商住并举”战略，形成覆盖住宅开发、商业运营、物业管理及创新业务的多元化格局。
- 2025上半年，公司合同销售金额615亿元，同比增长11%；销售均价升至42100元/平，同比大幅增长42.7%，体现公司聚焦改善型产品及高能级城市。
- 新增投资及土储进一步聚焦高能级城市，2025上半年新增土储148万方，投资强度升至1.01，一二线城市占比高达94%。
- 公司构建了“6+1”多元化拿地模式，成功获取优质土地资源，有效规避公开市场竞争和高溢价，维持健康的拿地利润率。
- 财务表现稳健，2025上半年剔预资产负债率为64.6%、净负债率为53.2%、现金短债比为1.7倍，加权平均借贷成本降至3.16%的历史新低。
关键数据
- 2025上半年，公司合同销售金额615亿元，同比增长11%；销售均价42100元/平，同比增长42.7%。
- 2025上半年，公司新增土储148万方，投资强度升至1.01，一二线城市占比94%。
- 2025上半年，公司剔预资产负债率64.6%、净负债率53.2%、现金短债比1.7倍。
- 2025上半年，公司加权平均借贷成本3.16%，创历史新低。
研究结论
- 公司销售表现有韧性，投资及土储聚焦广州等核心城市，财务安全稳健。
- 受结转节奏及市场影响，公司业绩短期或仍承压，后续有望逐步修复。
- 预计2025-2027年归母净利润分别为10.6、12.6、15.1亿元，对应PE分别为15.3、12.8、10.7倍。
- 首次覆盖，给予“增持”评级。
风险提示
- 广州市场持续下行风险。
- 业务发展单一风险。
- 政策落地不及预期风险。
