房地产开发2023W5：房地产贷款余额同比增速继续下行，全国多城下调首套房贷利率

2022年年末房地产贷款余额同比增速继续下行，个人住房贷款同比增速降低10pct。据央行，2022年末人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点；全年增加7213亿元，占同期各项贷款增量的3.4%。2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。 全国多城下调首套房贷利率，1月有15城首次下调。据贝壳，截至1月底，首套利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市8城，三四线城市22城。具体看，首套利率4.0%的有2城，3.95%的有4城，3.9%的有9城，3.8%的有11城，3.7%的有4城。目前购房者信心依旧不足，更多是要在需求端见到更大程度的放松。我们继续看好政策放松空间，如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.9%，领先大盘0.04个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第22名。本周上涨个股共96支，较上周增长96支，下跌股数为35支。 新房 ：本周30个城市新房成交面积为212.8万平方米，环比提升1163.2%（因1.21-1.27春节周影响，下同），同比提升205.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为39.4万方，同比40.8%；样本二线城市为123.6万方，同比419.3%；样本三线城市为49.7万方，同比180.1%。 从今年累计5周新房成交面积同比看，样本30城共计1091.3万方，同比-22.9%；一线城市为258.9万方，同比-24.0%；二线城市为595.3万方，同比-27.2%；三线城市为237.1万方，同比-8.0%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计92.8万方，同比增长917.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.1万方；样本二线城市为39.3万方；样本三线城市为22.4万方。年初至今累计二手房成交面积为364.1万方，同比变动为3.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为106.3万方，同比-12.8%；样本二线城市为173.5万方，同比6.2%；样本三线城市为84.3万方，同比6.2%。 信用债：根据wind统计数据，本周（1.30-2.5）共发行房企信用债4只，环比减少7只（与春节前一周1.16-1.22对比，下同）；发行规模共计49.0亿元，环比减少132亿元，总偿还量110.6亿元，环比增加17.1亿元，净融资额为-61.6亿元，环比减少149.1亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.房地产贷款余额同比增速继续下行，全国多城下调首套房贷利率 2022年年末房地产贷款余额同比增速继续下行，个人住房贷款同比增速降低10pct。 据央行，2022年末人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点；全年增加7213亿元，占同期各项贷款增量的3.4%。2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比三季度末高1.5个百分点，比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。 图表1：全国人民币房地产贷款余额及同比 图表2：个人住房贷款余额及同比 全国多城下调首套房贷利率，1月有15城首次下调。据贝壳研究院数据，截至1月底，首套利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市8城，三四线城市22城。具体看，首套利率4.0%的有2城，3.95%的有4城，3.9%的有9城，3.8%的有11城，3.7%的有4城（南宁、珠海、株洲和常德）。此外，1月份15城首次下调首套房贷利率下限，包括厦门、郑州、南宁、福州、太原等省会城市及惠州、中山、珠海等大湾区城市。目前购房者信心依旧不足，更多是要在需求端见到更大程度的放松。我们继续看好政策放松空间，如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.9%，领先大盘0.04个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第22名。本周上涨个股共96支，较上周增长96支，下跌股数为35支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST运盛、*ST紫学、万泽股份、苏州高新、ST慧球，涨幅分别为15.9%、13.7%、10.8%、9.4%、9.4%。跌幅前五为新城控股、海航基础、泛海控股、首开股份、世纪星源，跌幅分别为-6.7%、-6.2%、-5.2%、-5.0%、-4.7%。 本周48家重点房企中共计上涨6支，较上周减少16支，涨幅位居前五的为我爱我家、华夏幸福、阳光城、中南建设、世联行，涨幅分别为12.9%、7.8%、1.6%、1.3%、1.3%。跌幅前五为美的置业、时代中国控股、碧桂园、绿城中国、旭辉控股集团，跌幅分别为-21.2%、-15.2%、-13.6%、-12.6%、-12.5%。 图表3：本周各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股代码 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为212.8万平方米，环比提升1163.2%（因上周1.21-1.27春节周数据影响，下同），同比提升205.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为39.4万方，环比8904.3%，同比40.8%；样本二线城市为123.6万方，环比4817.0%，同比419.3%；样本三线城市为49.7万方，环比257.8%，同比180.1%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计5周新房成交面积同比看，样本30城共计1091.3万方，同比-22.9%；一线城市为258.9万方，同比-24.0%；二线城市为595.3万方，同比-27.2%；三线城市为237.1万方，同比-8.0%。其中一线城市中，北京（-15.0%）、上海（-19.8%）、广州（-28.0%）、深圳（-50.7%）。二三线城市中温州（166.0%）、海门（44.7%）、惠州（10.5%）等总计5城同比均为正，南京（-53.2%）、莆田（-49.1%）等总计19城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（2023W1起始日为2022.12.31） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计92.8万方，环比增长16691.0%（因1.21-1.27春节周影响，下同），同比增长917.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.1万方 ， 环比90156.5%；样本二线城市为39.3万方 ， 环比443724.8%；样本三线城市为22.4万方，环比4301.9%。年初至今累计二手房成交面积为364.1万方，同比变动为3.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为106.3万方，同比-12.8%；样本二线城市为173.5万方，同比6.2%；样本三线城市为84.3万方，同比6.2%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪（2023W1起始日为2022.12.31） 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（1.30-2.5）共发行房企信用债4只，环比减少7只（与春节前一周1.16-1.22对比，下同）；发行规模共计49.0亿元，环比减少132亿元，总偿还量110.6亿元，环比增加17.1亿元，净融资额为-61.6亿元，环比减少149.1亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（100.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（42.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（73.5%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额（1.30-2.5） 图表22：房企债券发行以债券评级划分（1.30-2.5） 图表23：房企债券发行以债券类型划分（1.30-2.5） 图表24：房企债券发行以期限划分（1.30-2.5） 融资成本方面，本周发行利率有所上行。其中，珠江实业短期融资券（+184bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表25：房企每周融资汇总（1.30-2.5） 5.本周政策回顾 图表26：地方性政策及消息（1.29-2.4） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司； 3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。