2023年1月13日股票研究新加坡亚太|图1：在财富创造、全球人才净流入的情况下，新加坡富裕的三个“C”（公寓、汽车、乡村俱乐部）的房地产价格持续上涨2008GFC2020 - 22 Covid研究分析师路易斯·蔡CFA200%160%120%80%40%0%-40%-80%-25%-1%-40%-58%23%CS 2023 e:+3-5%31%69%189%65 6212 5721尼古拉斯·格兰65 6212 3026梅丽莎梁65 6212 4025资料来源:公司数据,瑞士信贷(Credit Suisse)估计 尽管更高的利率弹性。瑞士信贷经济学家预计，2023年全球房地产市场衰退将加深;然而，我们预计新加坡的情况正好相反，价格温和增长3-5%。尽管利率普遍较高，但我们的情景分析表明，鉴于劳动力市场紧张的工资增长势头，普通家庭的负担能力仍然是健康的。这与MAS的调查结果一致，即大多数家庭应该能够在压力假设下继续偿还债务，即使利率增加400个基点，收入减少10%。在不久的将来，我们预计住房需求将强劲，原因是家庭形成强劲，家庭规模缩小，未售出库存接近历史新低，支撑了坚挺的供需基本面。 措施不太可能迫在眉睫;租赁市场需要注意。鉴于 2023 年住宅价格增长放缓，这将符合 MAS 3.5-4.5% 的核心通胀预测，我们预计降温措施本身不会迫在眉睫。尽管如此，我们还是强调了政府的担忧，即“租金价格上涨可能会影响需要租房的新加坡人以及全球人才”。虽然不影响开发商本身，但如果租金持续大幅增长（CSe：12-15%），我们不排除任何有针对性的措施来解决租房者的担忧。 近期重组潜力和司机。短期：（1）酒店业的顺风，（2）积极的住宅前景，以及（3）中国的重新开放。长期：重组潜力是何时的问题，而不是如果：（1）CLI：兰姆转型，丰树合并;（2） 城市发展：并购投资组合;（3）UOL：星地价值解锁;（4）FPL：解决流动性折扣问题。 估值具有吸引力,CDL和CLI优先。我们认为，鉴于最近的 2021 年 12 月和 2022 年 9 月措施对股价表现的影响越来越小，市场现在已经超越了潜在降温措施的风险。城市发展是我们利用住宅主题的首选，尽管 2022 年表现优于 22%，但它继续以 0.8 倍的有吸引力的市净率交易。CLI 是我们与住宅无关的投资者的首选。CLI 将利用近期机会在中国重新开放期间建立长期价值，同时展示明确的 5 年转型计划。本报告背面的披露附录包含重要披露、分析师认证、法人实体披露和非美国分析师的地位。美国披露：瑞士信贷正在并寻求与其研究报告中涵盖的公司开展业务。因此，投资者应注意，公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将本报告视为做出投资决策的单一因素。新加坡房地产行业2023年展望:灯塔的光进入视图房地产|部门审查私人住宅价格HDB转售价格乡村俱乐部会员汽车COE价格 2023年1月13日新加坡房地产行业2未售出单位总数（已完工、在建或获得规划批准）%在建仍未售出焦点图和表圖2：隨著勞動力市場緊張和健康的工資增長，儘管利率較高，住房仍然負擔得起圖3：僅在過去五年內，一人家庭和兩人家庭就增加了40%和20%，分别350300+20%331.2250200150100500 来源:亚洲经济数据库,信贷瑞士来源:亚洲经济数据库图4：未售出库存接近历史低点，新供应量低，支撑供需基本面单位图5：与过去十年相比，9M22的就业增长率最高，在劳动力市场短缺的情况下，招聘意愿强烈100 80%70%60%50%40%30%20%10%0%50,00040,00030,00020,00010,0000500-50-10083.4-150来源:URA所言,信贷瑞士来源:Singstat图6：私人租金同比上涨24%;租金增长是值得关注的关键 图7：开发商估值（不包括CLI）处于有吸引力的水平租金指数145135P / B3.02.5125115105958575 2.01.51.00.50.01.39 0.970.520.553月-07 三月-09 三月-11 三月-13 三月-15 三月-17 三月-19 三月-21一月-01 一月-03 一月-05 一月-07 一月-09 一月-11 1月-13 一月-15 1月-17 1月-19 1月-21 1月-23来源:URA所言,信贷瑞士注：价格截至2023年1月10日;来源：路孚特数据流图 8：我们覆盖的开发人员即将推出的新品项目名称地区任期内开发人员总单位卖给了日期%卖给日期上市日期Tembusu大软99 -年CDL638--1 q23处新港住宅CCR跳频CDL246--2 q23处上层Bukit Timah项目光学字符识别99 -年CDL408--2 q23处中央商场重建CCR跳频CDL时间待定--2024罗摩Bukit旁西方大街5 (EC)光学字符识别99CDL495--1抓起CDL总>1,787前Watten房地产公寓CCR跳频UOL205--2 h23来源:Edgeprop,瑞士信贷(Credit Suisse)估计 季度就业变化(000)276.1+40%217.4156.23的时候:15,777P / B平均- 0.97 ±1 sd CCR Non-landed OCR Non-landed软Non-landed 私人resi(降落和Non-landed)3的时候1的时候3温度系数1温度系数3 q201 q203问题191问题193的时候1的时候3个篮1篮3杆子有着1杆子有着3最喜欢1最喜欢3 q141 q143问题1问题3 q121)124 q994 q004 q014 q024 q034 q044 q054 q064仍然4季度4季度年第四季度4个团队4日124个问题4 q144最喜欢4杆子有着4篮4的时候4问题194 q204温度系数松格罗夫(包裹)CCR99 -年UOL250--2 h23UOL总455 2023年1月13日新加坡房地产行业32023年展望:灯塔的光进入视图弹性尽管更高的利率瑞士信贷经济学家预计，2023年全球房地产市场下滑将加深，主要经济体的房价可能已经见顶。然而，我们预计新加坡的情况正好相反，温和升值3-5%。除了住宅市场的稳定外，我们强调，新加坡富裕的三个“C”也一致地反映了房地产价格的持续上涨：汽车和乡村俱乐部会员资格的升值速度远远超过住房，这突显了近年来新加坡创造财富和全球人才和财富的净流入。尽管利率普遍较高，但我们的情景分析表明，鉴于当今劳动力市场紧张的工资增长势头，普通家庭的负担能力仍然是健康的。这与MAS的调查结果一致，即“事实上，大多数家庭应该能够在利率增加400个基点和收入减少10%的压力假设下继续偿还债务”。在不久的将来，我们预计住房需求将强劲，因为家庭形成强劲，社会趋势趋向于小家庭。仅在 2016 年至 2021 年期间，数量一人家庭和两人家庭分别增加了 40% 和 20%，2022 年公共组屋组屋的超额认购率和 72% 的私人新推出组屋一个月的接受率反映了强劲的潜在本地需求。与此同时，在可预见的未来，尽管只有15，777个未售出的单位，但新供应可能会减弱，大众市场只有0.6年的库存，从而支持了坚挺的供需基本面。措施不太可能迫在眉睫;值得关注的租赁市场鉴于 2023 年住宅价格增长放缓，这将符合 MAS 3.5-4.5% 的核心通胀预测，我们预计降温措施本身不会迫在眉睫。尽管如此，仍有两个关键因素值得关注：外国购买，在 22 年第四季度从 Covid 的低点 3% 反弹至 7%，以及投机活动，其中次级销售也从二级销售的 2% 至 6% 的低点上升。尽管如此，我们还是强调了政府的担忧，即“租金价格上涨可能会影响需要租房的新加坡人以及全球人才”。在劳动力市场紧张的情况下，企业的招聘意图继续保持健康，9M22的就业变化处于10年来的最高水平。历史低空置率推动私人租金同比上涨 24%，组屋租金平均同比上涨 22%。虽然不影响开发商本身，但如果租金持续大幅增长（CSe：12-15%），我们不排除任何有针对性的措施来解决租房者的担忧。虽然我们认为《租金管制法》等立法不太可能恢复，但租金管制，特别是公共住房市场的租金管制可能是可能的，而瑞士和德国的租金管制和保护措施同样具有指导意义。近期重组潜力和司机短期内:积极的住宅前景将支持以RES为重点的开发商（城市发展（城市发展及UOL），其中城市发展即将推出的开发商最多。中国的重新开放和宽松的财政和货币政策应该有利于凯德投资（中国：资产管理规模的35%），而酒店业的顺风继续支持所有实体，特别是城市发展（CDL）和UOL。长期：跨公司具有重大的重组潜力，能够释放管理层手中的潜在价值，因此，这是一个何时而不是是否的问题。其中包括：（1）CLI：兰姆转型，丰树合并;（2）城市发展：并购投资组合再平衡;（3）UOL：商业资产，新大陆价值解锁;（4）FPL：解锁流动性折扣。估值具有吸引力,CDL和CLI优先我们认为，鉴于最近的 2021 年 12 月和 2022 年 9 月措施对股价表现的影响越来越小，市场现在已经超越了潜在降温措施的风险。我们认为关键区别在于开发商的估值，交易价格低迷0.6倍市盈率.CDL是我们利用住宅主题的首选，尽管2022年表现优于22%，但继续以0.8倍的有吸引力的市净率交易，而十年平均水平为~1.0倍。CLI 是我们与住宅无关的投资者的首选。CLI 将利用近期机会在中国重新开放期间建立长期价值，同时展示明确的 5 年转型计划，成为全球房地产投资管理公司。尽管利率普遍较高，但我们的情景分析表明，鉴于当今劳动力市场紧张的工资增长势头，普通家庭的负担能力仍然是健康的 - 与MAS的调查结果一致强劲的家庭形成、家庭规模缩小，而新供应在未售出库存创历史新低的情况下保持疲软，推动了当地需求坚挺;在大众市场上只有0.6年的库存虽然针对销售和购买本身的降温措施并非迫在眉睫，但不排除解决租房者担忧的针对性措施，因为历史低空置率推动私人租金同比上涨 24%，组屋租金平均同比上涨 22%短期：（1）酒店业的顺风，（2）积极的住宅前景，以及（3）中国的重新开放。长期：重组潜力是何时的问题，而不是如果：（1）CLI：兰姆转型，丰树合并;（2） 城市发展：并购投资组合;（3）UOL：星地价值解锁;（4）FPL：解决流动性折扣问题。城市发展是我们利用住宅主题的首选，CLI 是我们选择与住宅无关并热衷于利用中国重新开放主题的投资者的首选 2023年1月13日新加坡房地产行业4估值比较数据图9：新加坡开发商——估值比较股票行情自动收录器开发人员等级价格TP / Dn RNAV Mkt帽盘,P / E (x)收益率(%)净资产收益率(%)P / BADT Freefloat净债务/ 6米(新元)(新元)% (mn)新元(新元)RNAV (%)T 1 T 2T 1 T 2T 1(x)股本(%)新元的锰(%)CIT SP城市的发展O7.8910.00277,17413.7842.7511112.82.87.50.80n.a 12.9 57UOL SPUOL集团O6.738.50265,68512.1144.4117172.62.63.20.55n.a 6.6 75CLI SP嘉德置地投资O3.794.401619,7203.10-22.3021204.24.45.41.26n.a 29.2 47SP FPL投资房地产N0.921.05143,6122.1156.3418163.33.31.90.351120.110我们的SP我们的公司数控1.24n.a n.a 1,066。其厦门市。附加说明。其附加说明。其厦门市。0.28n.a 0.5 41GUOL SPGuocoland数控1.62n.a n.a 1,917。其厦门市。1083.7厦门市。4.00.42970.219HOBEE SP何鸿燊蜜蜂土地数控2.35n.a n.a 1,653。其厦门市。6厦门市。4.3厦门市。