2017年12月房地产数据点评：年末销售额增幅扩大 行业集中度加速提升

房地产数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 1 年末销售额增幅扩大 行业集中度加速提升 2017年12月房地产数据点评 2018年1月18日 点评机构：交通银行金融研究中心 联系方式：021-32169999-1066 点评人员：夏丹（高级研究员） xiadan@bankcomm.com 观点摘要 2017年12月销售额增速与房价同环比增幅扩大，侧面反映楼市供需双方动能仍在，部分城市可能在严控大局下进行一些局部的、“有条件”的适度修正。开发投资增速延续前期回落趋势，土地购置面积累计增速回落但12月单月同环比仍有增加。上期点评已对2018年房地产市场形势进行了分析和预判，本期不再重复。 正文 销售额增速与房价同环比增幅扩大。2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，增速比1-11月份回落0.2个百分点；商品房销售额133701亿元，增长13.7%，增速提高1个百分点。销售面积增速延续周期回落态势，而销售额增速的回升则反映了本期均价的提升。12月，70个大中城市新建商品住房均价同环比都出现了回升，算术平均价格环比和同比增速分别为0.48%和5.76%，较上月分别扩大0.06和0.22个百分点，侧面反映楼市供需双方动能 房地产数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 2 仍在，并非一蹶不振。政策可能从全面打击向保证合理需求方向修正，预售证严格管控在今年有边际放松的市场预期，重点地区也可能在严控大局下进行一些局部的、“有条件”的适度修正。近期南京、成都、武汉、郑州等多个二线省会城市接连出台人才购房优惠新政，放宽非本地户籍人才的落户和购房限制、提供安置补贴和优惠的公积金存取政策，其目的主要吸引和储备高学历、高技能人才，为未来城市核心竞争力的持续提高“打前站”。 图1：70个大中城市新建商品住宅均价同环比 资料来源：国家统计局，交银金研中心 马太效应放大，行业集中度将加速提升。在2017年度中国房企销售排行榜上，销售业绩“千亿俱乐部”已扩容至17家，其中碧桂园、万科、恒大销售额破5000亿大关，主流房企大都超额完成年度目标，行业集中度也有了较快的提升。TOP10、TOP50和TOP100房企的市占率已分别达到24.1%、45.9%和55.5%，提高幅度较上一个年度更为明显。在紧融资和严管控的楼市调整期，房企的持续经营更有赖 房地产数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 3 于雄厚的资金实力和资源禀赋，大型房企的品牌优势和资源整合能力将更加凸显，行业并购进程和集中度提升有望加速。 表1：2015-2017年房企销售金额集中度 2015 2016 2017 TOP 3 7.7% 8.9% 12.0% TOP 10 17.0% 18.7% 24.1% TOP 20 23.1% 25.2% 32.5% TOP 30 26.6% 29.4% 38.4% TOP 50 32.1% 35.3% 45.9% TOP100 40.0% 44.8% 55.5% TOP200 —— 52.8% 62.3% 资料来源：CRIC，中国房地产测评中心 开发投资增速有所回落。2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%，增速提高0.1个百分点。2017年，房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%，增速比1-11月份回落0.5个百分点；土地成交价款13643亿元，增长49.4%，增速提高2.4个百分点。基本延续之前的趋势，不同之处为累计土地购置面积增速有所回落，主要由于11月土地购置的大幅度放量。从单月情况来看，12月土地成交量并不小，超过上月及去年同期。近日国土资源部部长表示，“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法......政府将不再是居住用地唯一提供者。”这一表态将有利于盘活企业手中的存量土地，以及针对农村土地制度改革、促进宅基地入市。不过，需要更具体的方案出台，“转为住宅用地”很可能是作为租赁用地，商品房用地供应仍由政府主导。 房地产数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 4 图2：开发土地购置面积和成交价款同比 资料来源：国家统计局，交银金研中心 免责声明 本报告由交通银行金融研究中心撰写发布。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但交通银行对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。 本报告仅为报告出具日的观点和预测。该观点及预测无需通知即可随时更改。在不同时期，交通银行金融研究中心可能会发布与本报告观点和预测不一致的研究报告。