房地产2017年1-7月份数据点评：行业高位运行+集中度提升 两类房企价值凸显

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 行业高位运行+集中度提升 两类房企价值凸显 — —房地产2017年1-7月份数据点评 2017年08月14日 看好/维持 房地产 事件点评 郑闵钢 分析师 执业证书编号：S1480510120012 zhengmgdxs@hotmail.com 010-66554031 梁小翠 分析师 执业证书编好：S1480517070004 liangxc@dxzq.net.cn 010-66554023 事件： 2017年8月14日国家统计局公布了2017年1-7月份房地产市场数据。 观点： 1． 投资建议 2017年1-7月份，全国房地产开发投资59761亿元，同比名义增长7.9%，增速比1-6月份回落0.6个百分点。1-2月份的增长主要来源于东中部地区。年初至今，房地产开发投资增速下行基本已经确定为趋势，由此而引发的对于下半年悲观预期成为近期整个地产板块表现不及大盘的重要影响因素。1-7月份，商品房销售面积86351万平方米，同比增长14.0%，增速比1-6月份回落2.1个百分点。从上半年销售数据可以看到销售的区域已开始从东部向中西部轮动，预计随着市场进一步向弱能级城市转移，销售额同比增长乏力，同时，预期销售额同比增速下行速度将快于销售面积同比增速。1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积707313万平方米，同比增长3.2%，增速比1-6月份回落0.2个百分点。值得关注的是，房屋新开工面积7月新增面积为14651万平，同比增速为-4.91%，年内首度同比增速为负，虽然不能确认整体新开工从7月开始进入下行周期，但也显示出其增长疲态。 从2017年1-7月份的行业数据看来，尽管行业受金融去杠杆和限购限贷限售等高压调控政策影响，不论投资还是销售增速都已经形成下行趋势，同时销售市场也向更弱城市能级不断渗透，但行业整体仍然是在相对高位运行。尤其是上半年上市房企销售数据显示的行业集中度加速提升，集中显现了当前行业分化的特点，在未来相当长的时期内，有质量的快速成长将成为规模和成长房企的首要目标。目前房地产股的整体PE水平为24.89，PB为4.27，均处于近两年来较低位置。在房企集中度不断提升、宏观经济走势不明朗和的大趋势下，我们以从上至下的逻辑筛选标的，重点从规模和成长两大特征出发推荐两类公司：第一类公司是真正占据产业链规模顶端的房企：这类公司具有城市布局广、产业化程度高、产品系列全、成本控制强，以规模或资源见长。重点推荐A股的招商蛇口、保利地产、万科、华侨城和H股的碧桂园、恒大；第二类公司是快速成长冲击第二梯队的房企：这类公司要么在本轮周期中占据了城市布局高点或是采用了低价拿地策略，以成长速度快或货值充裕给市场带来估值提升的巨大想象空间。重点推荐A股的阳光城、新城控股、蓝光发展、荣盛发展和H股的旭辉控股集团。 P2 东兴证券事件点评 房地产行业：行业高位运行+集中度提升 两类房企价值凸显 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES2． 2017年7月份国房景气指数延续前期上行缓慢上行趋势 7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”，今年起发布的是基期修定后的值）为101.42，比年初提高0.66点。 图 1:国房景气指数延续前期缓慢上行趋势 资料来源：东兴证券研究所 3． 房地产开发投资增长延续前期下行趋势 2017年1-7月份，全国房地产开发投资59761亿元，同比名义增长7.9%，增速比1-6月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资40683亿元，增长10.0%，增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。单月数据来看，7月房地产开发投资额9150亿元，同比增长4.82%，年初至今表现为显著的下行趋势。 图 2:房地产投延续前期下行趋势 资料来源：WIND，东兴证券研究所 101.42 86.0088.0090.0092.0094.0096.0098.00100.00102.00104.00国房景气指数 -10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0014,000.002013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-02房地产开发投资完成额:月度值 房地产开发投资月度完成额:同比 房地产开切投资完成额：累计同比 P3 东兴证券事件点评 房地产行业：行业高位运行+集中度提升 两类房企价值凸显 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES1-7月份，东部地区房地产开发投资32069亿元，同比增长8.5%，增速比1-6月份提高0.1个百分点；中部地区投资12612亿元，增长13.8%，增速回落2.2个百分点；西部地区投资12901亿元，增长5.1%，增速回落1.7个百分点；东北地区投资2179亿元，下降11.3%，降幅收窄2.7个百分点。西部和东北部作为拖累投资增速增长的两个区域形势更加不乐观，东部和中部拉动投资增速的动能也在不断减弱，在考虑到季节性影响的前提下，我们仍然判断，伴随着销售同比增速的下行，投资同比增速下行是趋势。 4． 新开工增速回落 1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积707313万平方米，同比增长3.2%，增速比1-6月份回落0.2个百分点。其中，住宅施工面积483145万平方米，增长2.8%。房屋新开工面积100371万平方米，增长8.0%，增速回落2.6个百分点。其中，住宅新开工面积71746万平方米，增长11.9%。房屋竣工面积47021万平方米，增长2.4%，增速回落2.6个百分点。其中，住宅竣工面积33543万平方米，下降0.7%。值得关注的是，房屋新开工面积7月新增面积为14651万平，同比增速为-4.91%，年内首度同比增速为负，虽然不能确认整体新开工从7月开始进入下行周期，但也显示出其增长疲态。 图 3:月度新开工面积同比增长年内首负 资料来源：WIND，东兴证券研究所 -40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%050001000015000200002500030000房屋新开工面积:月度值 房屋新开工面积:同比 P4 东兴证券事件点评 房地产行业：行业高位运行+集中度提升 两类房企价值凸显 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 图 4:月度施工面积同比增速为-5.48% 资料来源：WIND，东兴证券研究所 5． 土地购置同比大幅增长 1-7月份，房地产开发企业土地购置面积12410万平方米，同比增长11.1%，增速比1-6月份提高2.3个百分点；土地成交价款5428亿元，增长41.0%，增速提高2.5个百分点。得益于要求一线、热点二线和库存周期较短城市土地供应节奏加快的政策要求，1-7月份土地购置面积累计同比大幅增长；伴随着三、四线城市土地市场溢价率大幅上升和一、二线城市供应量大幅增长，前7个月土地成交价款大幅增长超过40%。预期随着下半年热点城市供地计划的不断落实，年内土地置购金额同比增速有望保持在高位。 图 5:土地购置面积累计同比增长11.1% 资料来源：WIND，东兴证券研究所 -60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%05000100001500020000250003000035000房屋施工面积:月度值 房屋施工面积:同比 11.13% -40.00%-35.00%-30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%0500010000150002000025000300003500040000本年购置土地面积:累计值 本年购置土地面积：累计同比 P5 东兴证券事件点评 房地产行业：行业高位运行+集中度提升 两类房企价值凸显 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES6． 商品房销售保持从东部向中西部城市渗透趋势 1-7月份，商品房销售面积86351万平方米，同比增长14.0%，增速比1-6月份回落2.1个百分点。其中，住宅销售面积增长11.5%，办公楼销售面积增长33.7%，商业营业用房销售面积增长29.4%。商品房销售额68461亿元，增长18.9%，增速回落2.6个百分点。其中，住宅销售额增长15.9%，办公楼销售额增长27.4%，商业营业用房销售额增长38.7%。 1-7月份，东部地区商品房销售面积38324万平方米，同比增长9.3%，增速比1-6月份回落2.4个百分点；销售额39891亿元，增长11.7%，增速回落2.7个百分点。中部地区商品房销售面积22296万平方米，增长18.0%，增速回落1.9个百分点；销售额13318亿元，增长28.0%，增速回落3.4个百分点。西部地区商品房销售面积21668万平方米，增长20.0%，增速回落1.2个百分点；销售额12668亿元，增长36.5%，增速回落1.2个百分点。东北地区商品房销售面积4063万平方米，增长9.0%，增速回落4.3个百分点；销售额2584亿元，增长19.1%，增速回落2.6个百分点。 7月末，商品房待售面积63496万平方米，比6月末减少1081万平方米。其中，住宅待售面积减少988万平方米，办公楼待售面积增加1万平方米，商业营业用房待售面积减少64万平方米。 销售额同比增速虽然延续了始自2015年9月的下行趋势，但2017年1-7月份商品房累计销售额仍然保持在高位，从销售数据可以看到销售的区域已开始从东部向中西部轮动，预计随着市场进一步向弱能级城市转移，销售额同比增长乏力，同时，预期销售额同比增速下行速度将快于销售面积同比增速。 图 6:商品房销售额同比增速回落至18.9% 资料来源：WIND，东兴证券研究所 7． 金融去杠杆和限购限贷等高压调控政策下，未来自筹和按揭贷款增速可能大幅下降 1-7月份，房地产开发企业到位资金87664亿元，同比增长9.7%，增速比1-6月份回落1.5个百分点。其中，国内贷款15094亿元，增长19.8%；利用外资112亿元，增长20.6%；自筹资金27340亿元，下降1.9%；其他资金45118亿元，增长14.8%。在其他资金中，定金及预收款26937亿元，增长20.7%；个人按揭贷款13852亿元，增长4.1%。 -40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%0.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0014,000.002012-022012-062012-102013-032013-072013-112014-042014-082014-122015-052015-092016-022016-06商品房销售额:住宅:月度值 商品房销售额:住宅:同比 商品房销售额:同比 P6 东兴证券事件点评 房地产行业：行业高位运行+集中度提升 两类房企价值凸显 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 图 7:剔除体量比较小但波动较大的外资后，仍然可以看到到各类资金同比的趋势性下行 资料来源：WIND，东兴证券研究所 当前受金融去杠杆政策影响，房地产企业通过开发贷以外