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房地产2022年1-7月房企销售融资数据点评:销售环比回落企业分化加剧,债务发行增加融资边际好转

房地产2022-08-05江宇辉信达证券巡***
房地产2022年1-7月房企销售融资数据点评:销售环比回落企业分化加剧,债务发行增加融资边际好转

销售环比回落企业分化加剧, 债务发行增加融资边际好转 [Table_CoverStock] ——2022年1-7月房企销售融资数据点评 [Table_ReportDate] 2022年08月05日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 证券研究报告 行业研究 [Table_ReportType] 行业专题报告 [Table_StockAndRank] 房地产 行业 投资评级 看好 上次评级 看好 [Table_Author] 江宇辉 地产行业分析师 执业编号:S1500522010002 联系电话:+86 18621759430 邮 箱: jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编:100031 [Table_Title] 销售环比回落企业分化加剧,债务发行增加融资边际好转 [Table_ReportDate] 2022年8月5日 摘要: [Table_Summary] [Table_Summary] 百强房企销售:销售季节性环比回落,断供加剧行业分化。季节性回落叠加停贷风波冲击,7月百强房企销售环比下降。2022年1-7月百强房企累计销售金额为40771.50亿元,同比下降48.8%,较上月跌幅微收1.8pct,同比来看跌幅延续上月跌幅收窄趋势,主要由于去年7月商品房销售急转直下,基数大幅下降,整体累计销售水平降至2018年以前水平。百强房企单月销售金额为6065.20亿元,同比下降35.3%%,受到低基数影响,跌幅大幅收窄7.7pct;环比大幅下降27%,主要受到1)季节性回落:6月受到房企增加供应量和加大营销力度,销售季节性环比大幅上涨,7月市场进入淡季,销售较6月环比正常回落;2)“停贷”风波再次冲击市场信心:7月初部分地区出现烂尾楼停贷事件,部分项目烂尾停工问题引发购房者的担忧,再次冲击市场信心。有利因素逐渐消退,断供冲击下行业回暖节奏放缓:进入7月有利因素逐步消退:1)供应量减少:新推盘数量较6月明显减少;2)促销刺激效果减弱:7月本身市场进入淡季,需求释放量降低,叠加持续促销下购房者观望情绪加重,促销刺激效果减弱。同时7月以来出现的断供风波对市场造成冲击,增加市场回暖过程中的不利因素,虽然市场整体表现比5月较好,但7月销售并未延续6月升温态势,后续市场复苏节奏是否加快仍待政策放松力度加大、问题项目妥善解决、购房者信心得以修复。供给端带动房企分化,断供风波加剧销售端分化:7月TOP40房企中,国企平均单月销售金额同比降幅14.31%,民企降幅为37.55%,仍保持较为明显的分化趋势。我们认为分化产生的主要原因来自于:1)供给端分化:去年行业流动性收紧、资金压力加剧以来,大部分民企停止拿地,而经营稳健、资金压力较小的国企则保持拿地拓展节奏;叠加民企今年以来面临开工难、复工难,当年可推的以存量项目为主。当前行业处在销售边际改善的弱复苏阶段,热点城市和热点区域的销售复苏节奏加快,去年以来能持续在土地市场补货的国企央企,特别是在集中供地的热点城市中保持拿地,凭借足够的货值储备,在市场复苏的阶段能够快速在热点区域推货,加速去化占据市场份额,提高市场占有率。2)断供风波加剧销售分化:受到断供风波影响,购房者购房更为谨慎,更青睐国央企和优质民企,根据克而瑞数据,断供风波后的一周(7月11日-7月17日)国央企新开盘项目平均转化率升至29%,优质民企略低为20%,分别较6月末上升11pct和5pct,其他民企新开盘项目转化率由高位下降17pct至16%。 融资:境内外债务发行增加,融资环境有逐步放宽迹象。7月房企境内外融资997亿元,同比下降16.4%,环比增长82%,同比降幅大幅收窄,债券发行市场出现回暖迹象。其中境内债发行561.1亿元,同比下降15.1%,境外债发行436.2亿元,同比下降18.0%,降幅均明显收窄。境外债发行规模较上月环比增长321%,接近2021年9月以来的最高水平。境内债方面,市场依旧以发行一般公司债为主,但短债的占比较上月显著提升,其中超短期融资债券环比增长193%,恢复到今年5月的发行水平。分企业性质来看,7月上市房企发行境内债251.77亿元,同比下降0.03%,整体规模与2021年6、7月份相近,非上市房企发行规模346.88亿元,同比下降19.5%。境内债发行主体仍以国企央企为主,国企发债总额达493.58亿元,平均发行利率3.2%,接近3.0%的历史低位;民企105.07亿元,同比下降57.7%,环比涨幅较为明显,有龙湖、万科等民企发行公司债,同时新城控股的公司债也获得证监会批复同意发行,民企整体融资环境边际宽松;出险房企方面富力地产于2022年到2024年到期的美元债完成债务重组,合并置换为3笔6.5%的美元债,宝龙地产完成交换要约发行2笔美元债,以上债务重组拉高当月房企境外债发行规模。7月有8家房企被境外评级机构下调主体评级,3家房企被下调展望,7笔境外债发生实质违约,违约本金合计18.61亿美元,2笔境内债未按时兑付本金,合计本金17亿元,16笔境内债展期,整体违约情况较上月有所恶化。 停贷风波加剧分化,政策有望侧重高能级城市和购房门槛。7月市场有利因素逐步消退, 7月市场可供货量和可释放需求均不足,促销对销售刺激作用也降低,叠加断供风波对整体市场信心产生影响,7月销售环比出现明显回落,市场复苏节奏推迟。另一方面,断供进一步加大企业之间的销售分化,停贷事件的核心诉求在于保交楼、保交付问题,短期内对涉事城市和涉事房企销售恢复将形成较大阻力。同时我们预计未来政策可能将朝以下两个方向发展:1)高能级城市政策进一步放开,以此来带动周边城市的复苏;2)市场销售疲软主要源自购房门槛较高,未来首付比例、户籍政策等有望进一步放松,销售可望实现整体回暖。接下来市场演绎利好于国企央企销售恢复,所以从下半年情况来看,国央企中在核心城市拥有丰富优质货值储备的公司将有望脱颖而出。我们建议重点关注:当前信用情况更为良好、在核心城市拥有丰富优质货值储备、不存在烂尾停工问题的大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地,考虑到再融资放开的可能性,建议重点关注南山控股和华发股份。 风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期,房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险:地产行业销售下行幅度超预期。 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 3 目 录 1 百强房企销售:销售季节性环比回落,断供加剧行业分化 ................................................... 4 2 融资:境内外债务发行增加,融资环境有逐步放宽迹象 ....................................................... 7 3停贷风波加剧分化,政策有望侧重高能级城市和购房门槛 .................................................. 12 风险因素 ....................................................................................................................................... 12 图 表 目 录 图表1:百强房企全口径累计销售金额及同比增速(亿元,%) ............................................ 4 图表2:百强房企全口径单月销售金额及同比增速(亿元,%) ............................................ 4 图表3:各梯队房企累计销售金额及同比增速(亿元,%) ................................................... 4 图表4:各梯度房企当月销售金额同比增速(亿元,%) ....................................................... 4 图表5:各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛(亿元) ................................................... 5 图表6:各梯队房企权益口径金额累计入榜门槛(亿元) ....................................................... 5 图表7:各梯队房企累计权益销售金额占比 ............................................................................ 5 图表8:操盘金额与权益金额比例 .......................................................................................... 5 图表9:7月百强房企销售情况 ............................................................................................... 6 图表10:房企发债总额及同比增速 ........................................................................................ 7 图表11:境内外债券发行规模占比(%) .............................................................................. 7 图表12:境内债券发行种类占比(%) ................................................................................... 7 图表13:境外债发行规模及同比增速 ..................................................................................... 7 图表14:境内债平均发行期限及利率 ..................................................................................... 8 图表15:境外债平均发行期限及利率 ..................................................................................... 8 图表16:上市公司境内债发行规模及同比增速 ...................................................................... 8 图表17:非上市公司境内债发行规模及同比增速 ................................................................... 8 图表18:上市和非上市公司债券平均发行期限 ...................................................................... 8 图表19:上市和非上市公司债券平均发行利率 .......................................................

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