房企销售环比回暖，下半年需关注供给分化 [Table_CoverStock] ——2022年1-6月房企销售融资数据点评 [Table_ReportDate] 2022年07月02日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 证券研究报告 行业研究 [Table_ReportType] 行业专题报告 [Table_StockAndRank] 房地产 行业 投资评级 看好 [Table_Author] 江宇辉 地产行业分析师 执业编号：S1500522010002 联系电话：+86 18621759430 邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 [Table_Title] 房企销售环比回暖，下半年需关注供给分化 [Table_ReportDate] 2022年7月2日 摘要: [Table_Summary] [Table_Summary] 百强房企销售：环比大幅回升，同比分化明显。2022年1-6月百强房企累计销售金额为34771.50亿元，同比下降了50.6%，较上月跌幅收窄2.1pct，仍延续下跌态势。百强房企单月销售金额为8375.90亿元，同比下降42.5%，跌幅收窄17.3pct，环比上升61.3%。6月疫情影响基本消退，此前受疫情影响较为严重的华东区域销售逐步恢复正常，叠加各地政策力度加大，同比跌幅收窄，环比方面相较2020年和2021年6月环比增速33%和17%来看，剔除季节因素6月环比回暖仍较为明显。TOP10和TOP20累计入榜门槛同比跌幅收窄。6月百强房企TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为1210.00 /850.40 /437.60/216.00 /66.50亿元，同比下降48.2%/30.2%/42.3%/38.3%/46.9%，TOP5、TOP10和TOP20入榜门槛同比跌幅分别收窄1.1pct、3.8pct和0.6pct，权益口径来看，TOP5入榜门槛同比跌幅大幅收窄3.6pct，整体来看TOP20房企表现整体更优。TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100房企占百强房企累计权益销售金额比例为27.7%/13.1%/16.7%/25.2%/17.3%，分别变动-0.17/0.64/0.41/-0.83/-0.05pct，TOP6-10和TOP11-20占比提升，TOP20整体集中度进一步提高。全口径销售金额TOP40房企中，民企平均环比增速94.6%，国企79.48%，民企平均同比增速-34.71%，国企平均同比增速5.35%；受到部分民企强势回暖，民企整体环比增速超过国企，但同比来看国企平均当月降幅较民企降幅明显收窄。弱复苏下，供给端差异带动销售分化明显。6月百强房企销售具体来看具有以下特点：1）国企平均单月同比增速-5%，保利发展、华润置地、华发股份、越秀地产等房企同比转正；2）民企平均单月同比34.7%，除个别房企同比转正外，较多房企同比跌幅仍在20%左右，而出险房企同比跌幅仍保持在50%以上，例如融创中国同比跌幅82.37%、世茂集团69.3%、中梁控股63.54%。国企和民企之间产生了较大分化，我们认为分化产生的主要原因来自于：1）供给端分化：去年行业流动性收紧、资金压力加剧以来，大部分民企停止拿地，而经营稳健、资金压力较小的国企则保持拿地拓展。2）弱复苏下加剧供给端分化作用：当前行业处在销售边际改善的弱复苏阶段，热点城市和热点区域的销售复苏节奏加快，去年以来能持续在土地市场补货的国企央企，特别是在集中供地的热点城市中保持拿地，凭借足够的货值储备，在市场复苏的阶段能够快速在热点区域推货，加速去化占据市场份额，提高市场占有率，而去年以来拿地较少的民企，当前市场弱复苏过程中，货值储备不足或质量、热度不高，较难在弱复苏阶段实现销售的快速提振。 融资：融资规模与上月持平，平均期限有所延长。整体来看，民企由于资金链紧张、现金流循环受阻等原因，拿地能力及拿地意愿快速下降，去年二三轮及今年第一轮集中供地中均以国央企及地方城投为主，民企拿地较少。在当前民企持续暴雷，融资环境逐步恶化的情况下，民企减少拿地支出已成必然选择，这会导致后续在市场逐步恢复的情况下，民企产能暂时丧失或永久丧失，民企缩表已是大势所趋，叠加市场对民企信心仍在下降，后续民企销售同比跌幅仍会持续扩大，而国/央企销售同比跌幅逐渐收窄。房企境外债发行环比微增，境内债发行微降，整体发行情况较上月变化不大。2022年6月房企境内外融资548亿元，同比下降57.7%，环比下降2.5%，同比降幅扩大，环比与上月持平。其中境内债发行444.5亿元，同比下降27.5%，境外债发行103.6亿元，同比下降85%，境外债发行规模较上月环比微涨。境内债方面，中票和证监会ABS发行增加，公司债和短融、超短融等发行量均下降。境内外债券发行期限延长，平均利率上升，6月境内债平均期限5.12年，环比上升1.06年，平均利率3.4%，环比上升24bp。境外债平均期限2.07年，环比上升0.13年，平均利率8%，环比上升21bp。境内债方面本月主要受到中票发行增加，整体平均期限上升明显，境外债方面主要受到新湖中宝和中南建设两笔票面利率11%和12%影响整体平均利率上升，万科香港成功发行5.1亿元中期票据，票面利率3.55%，为本月房企发行境外债中票面利率最低。6月有13家上市房企评级被下调，5笔境外债发生实质违约，违约本金合计7.24亿美元，3笔境内债未按时兑付本金，3笔触发交叉违约，合计本金21.67亿元，整体违约情况较上月有好转。 成交持续边际回暖，下半年关注供给分化。近期新房及二手房成交数据边际上持续回暖，6月30大中城商品房成交面积环比上升81%，同比下跌7.5%，跌幅大幅收窄40.8pct，包括广州、青岛、苏州、佛山等城市成交同比已经回正，一方面这些城市在6月份存在集中网签的影响，导致数据上的波动较大，另一方面部分保障性住房和安置房的成交也带动了成交数据的转暖，剔除这两部分的影响，市场销售真实回暖的情况仍处于边际改善的状况，难言全面复苏，居民对于房地产市场预期依然偏弱，整体市场仍未有明显起色，销售回暖情况仍待继续观察。板块方面，我们认为当前行业基本面的底部或已过去，目前正处于边际修复的状态，下半年仍需要更大力度的政策来稳定市场经济，下半年供给压力将成为民企的核心问题，能够持续在土地市场补货的国企央企，有望在市场复苏的阶段，加速去化，占据市场份额，提高市场占有率。因此我们建议重点关注大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，考虑到再融资放开的可能性，建议重点关注南山控股和华发股份。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 3 目 录 1 百强房企销售：环比大幅回升，同比分化明显 ....................................................................... 4 2 融资：融资规模与上月持平，平均期限有所延长 ................................................................... 7 3 成交持续边际回暖，下半年关注供给分化 ............................................................................. 10 风险因素 ........................................................................................................................................ 10 图 表 目 录 图表 1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（亿元，%） ........................................... 4 图表 2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（亿元，%） ........................................... 4 图表 3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（亿元，%） .................................................. 4 图表 4：各梯度房企当月销售金额同比增速（亿元，%） ...................................................... 4 图表 5：各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛（亿元） .................................................. 5 图表 6：各梯队房企权益口径金额累计入榜门槛（亿元）...................................................... 5 图表 7：各梯队房企累计权益销售金额占比 ........................................................................... 5 图表 8：操盘金额与权益金额比例 ......................................................................................... 5 图表 9：6月百强房企销售情况 ............................................................................................. 6 图表 10：房企发债总额及同比增速 ....................................................................................... 7 图表 11：境内外债券发行规模占比（%） ............................................................................. 7 图表 12：境内债券发行种类占比（%） .................................................................................. 7 图表 13：境外债发行规模及同比增速 .................................................................................... 7 图表 14：境内债平均发行期限及利率 .................................................................................... 7 图表 15：境外债平均发行期限及利率 .................................................................................... 7 图表 16：上市公司境内债发行规模及同比增速 ...................................................