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保利发展发布2022年业绩快报，预计全年实现营业总收入2811.1亿元，同比减少1.4%；预计实现归母净利润183.0亿元，同比减少33.2%。疫情冲击损益表，业绩低于预期。公司2022年营业总收入同比下降1.4%，其中Q4单季同比下降14.9%，或源于疫情拖累竣工结算进度。营业利润/归母净利润/扣非归母净利润分别同比下降30.2%/33.2%/32.9%，业绩下滑幅度较大主要系此前高地价及合作项目进入结转序列，持续拉低结算毛利率及权益比例，其中Q4单季度营业利润率、归母净利率分别降至8.3%、4.2%低点（前三季度分别为15.6%、8.4%）。截至2022Q3末，公司预收账款4579亿，达全年营收的1.6倍，可结算资源充足，随着前期低毛利项目逐步出清，未来业绩有望企稳回升。销售端坚决去化，逆周期拿地强度和质量提升。根据克而瑞数据，公司2022年累计销售金额4573亿元，同比下降15.1%，优于行业Top10及百强整体水平（分别同比下降33.2%、42.3%），销售额排名升至行业第2。其中12月单月销售金额约572亿，同比增长约56%，销售去化力度明显加强。拿地方面，公司1-11月累计新增项目83个，新增建面964万方，拿地金额1462亿元，前11月投资强度较2021年全年提升2.1pct至36.5%。其中一线城市拿地金额占比达34%，长三角、珠三角区域拿地金额合计占比近8成，投资布局得到显著优化。我们认为，公司逆周期补储质、量兼顾，为后续销售持续复苏奠定良好基础，同时盈利水平有望逐步修复。把握政策窗口发布定增预案，抗风险能力和扩表能力有望进一步增强。公司于2022年12月31日公告2023年度定增预案，拟非公开发行不超过81914万股（占发行前股本的6.8%），拟募资金额不超过125亿元。若本次定增落地，将进一步降低公司综合融资成本、优化资债结构。权益资金的补充亦有利于撬动增量债权融资空间，增强公司抗风险能力以及在行业低谷期的扩表能力。维持买入评级，调整目标价至20.09元。根据业绩快报，我们下调了公司营收增速及毛利率，调整公司22-24年EPS预测值为1.53/1.83/2.15元（原预测值为2.24/2.38/2.60元），可比公司2023年平均估值为10X，考虑到公司为
