公司报告 IPO认购指南 佳源国际(2768.HK) 谨慎申购 2016-2-29星期一 一、 IPO申购建议： 公司2012、2013、2014及截止到8月31日的2015年合约销售额分别为13.4、19.64、23.24及24.12亿元人民币，合约建筑面积分别为25.02、30.38、30.37及24.5万平米，合约平均均价为5356、6465、7653及9832元/平米。于2015年8月31日，公司已订约但未确认的物业销售额为人民币40.16亿元人民币，截止2015年12月31日止4个月、截止2016年及2017年12月31日止年度将分别确认当中约人民币6.43亿元、25.95亿元及7.78亿元人民币。 公司2012、2013、2014及截止到8月31日的2015年流动比率分别为1.33、1.3、1.31及1.36，资本负债率为1.9、3.67、3.06及4.40，负债权益比率分别为1.83、3.57、3.04及4.36，股本收益率分别为11.8%、20.3%、10.7%，净利率分别为6.5%、12.2%、8.3%及18.5%。 每股发行指导价为1.49-2.48港元，对应的股份市值分别为26.8-44.6亿港元，经调整的综合每股股份有形资产净值为1.17港元-1.41港元，对应定价基于2015财年相当于PB 1.27-1.76倍，对应持续经营业务的PE不超过9.2-15.4倍，建议谨慎认购。 二、行业估值对照 表1、行业估值对照 名称代码和交易所代码市值 (million HKD) P/E:15Y P/E:16Y P/E:2017 P/B:15Y P/B:2016 P/B:2017HOPEFLUENT GROUP HLDGS LTD733 HK1,2425.815.174.650.510.470.44MINMETALS LAND LTD230 HK2,5086.256.25n/aCENTRAL CHINA REAL ESTATE832 HK3,2733.052.522.130.390.350.31CHINA AOYUAN PROPERTY GROUP3883 HK3,9253.302.972.490.370.340.31FANTASIA HOLDINGS GROUP CO1777 HK4,7243.212.561.990.380.330.28POWERLONG REAL ESTATE HOLDIN1238 HK5,2363.452.632.230.220.200.19FUTURE LAND DEVELOPMENT HOLD1030 HK5,3193.964.953.72n/a0.500.46CHINA SCE PROPERTY HOLDINGS1966 HK5,3417.304.242.880.650.580.51CHINA OVERSEAS GRAND OCEANS81 HK5,7743.842.992.710.430.370.34GREENLAND HONG KONG HOLDINGS337 HK5,92312.945.172.720.670.620.52GLORIOUS PROPERTY HOLDINGS845 HK6,0006.836.1812.950.320.320.31YUZHOU PROPERTIES CO1628 HK6,3733.873.312.990.550.490.44POLY PROPERTY GROUP CO LTD119 HK7,72627.7617.0213.240.260.250.25KAISA GROUP HOLDINGS LTD1638 HK8,0112.171.790.330.25BEIJING CAPITAL LAND LTD-H2868 HK8,3573.583.813.080.530.480.43CIFI HOLDINGS GROUP CO LTD884 HK10,3483.843.232.730.660.590.51平均值6.324.674.320.450.410.38 数据来源：公司资料，国元证券（香港） 三、佳源国际(2768.HK)招股详情 名称及代码 佳源国际(2768.HK) 保荐人 建银国际 上市日期 2016年3月8日(周二) 招股价格 1.49-2.48港元 集资额 8.349亿元（以中位3.22港元计算） 每手股数 2000 入场费 5009.98港元 招股日期 2016年2月26日～3月2日中午12时整 国元(香港)认购截止日期 2016年3月1日 招股总数 4.5亿股(可予调整及视乎超额配售权的行使情况而定) 国际配售 4.05亿股(可予调整及视乎超额配售权的行使情况而定) 公开发售 0.45亿股(可予调整) 数据来源：公司资料，国元证券（香港） 四、佳源国际(2768.HK)简介 公司是发展成熟的物业开发商，在中国江苏省开发大型住宅综合体项目及综合商业综合体项目，公司主要的业务营运包括（1）开发及销售住宅及商业物业；（2）就开发安置房及开发或翻新其他类型物业、设施或基建，向政府机构提供开发服务；（3）出租公司拥有或开发的商业物业。 公司谨遵“大城市、小城镇”的核心开发战略，于2015年11月30日，在江苏省各大城市或中心镇的组合共有19个物业开发项目，包括14个住宅综合体项目及5个综合商业综合体项目，在该19个物业开发项目中，公司已经完成了8个项目以及其中7个项目若干部分的开发。于2015年11月30日，公司已竣工的总建筑面积为260万平方米。于2015年11月30日，公司有9个进行中的项目及两个尚未动工的项目，包括（1）开发中物业约为200万平米；（2）持作未开发物业约230万平米。根据公司的核心开发战略，公司将开发力度集中于（1）在南京及扬州等大城市开发住宅物业；（2）在“中心镇”或重点开发城镇（如泰兴及常州）开发综合商业综合体。 五、募集资金用途 以招股价1.99港元中位数，全球发售获得的所得款项净额约为8.349亿港元（经扣除包销费用、佣金及我们就全球发售应付的估计开支后），拟将该等所得款项净额作以下用途： 表2：资金用途归类 用 途 资金分配 用作开发现有的物业开发项目(即紫金华府及新天地)的建筑成本 约60.0% 用作潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，以及用作在目前经营和计划扩展的城市物色和收购地块以收购土地储备 约30.0% 将用作营运资金及其他一般公司用途 约10.0% 数据来源：公司资料，国元证券（香港） 免责条款 此刊物只供阁下参考，在任何地区或任何情况下皆不可作为或被视为证券出售要约或证券、期货及其它投资产品买卖的邀请。此刊物所提及的证券、期货及其它投资产品可能在某些地区不能买入、出售或交易。此刊物所载的资料由国元证券(香港)有限公司及/或国元期货(香港)有限公司(下称〝国元(香港)〞)编写，所载资料的来源皆被国元(香港)认为可靠及准确。此刊物所载的见解、分析、预测、推断和预期都是以这些可靠数据为基础，只是表达观点，国元(香港)或任何个人对其准确性或完整性不作任何担保。此刊物所载的资料(除另有说明)、意见及推测反映国元(香港)于最初发此刊物日期当日的判断，可随时更改。国元(香港)、其母公司、其附属公司及/或其关连公司对投资者因使用此刊物的材料而招致直接或间接的损失概不负任何责任。 负责撰写分析之分析员(一人或多人)就本刊物确认： (1) 分析报告内所提出的一切意见准确地反映了分析员本人对报告所涉及的任何证券或发行人的个人意见；及 (2) 分析员过去、现在及将来所收取之报酬之任何部份与其在本刊物内发表的具体建议及意见没有直接或间接的关连。 此刊物内所提及的任何投资皆可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也不适合所有的投资者。此刊物中所提及的投资的价值或从中获得的收入可能会受汇率及其它因素影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此刊物并没有把任何人的投资目标、财务状况或特殊需求一并考虑。投资者入市买卖前不应单靠此刊物而作出投资决定，投资者务请运用个人独立思考能力，慎密从事。投资者在进行任何以此刊物的建议为依据的投资行动之前，应先咨询专业意见。 国元(香港)、其母公司、其附属公司及/或其关连公司以及它们的高级职员、董事、员工(包括参与准备或发行此刊物的人)可能 (1) 随时与此刊物所提到的任何公司建立或保持顾问、投资银行、或证券服务关系；及 (2) 已经向此刊物所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。 国元(香港)、其母公司、其附属公司及/或其关连公司的一位或多位董事、高级职员及/或员工可能担任此刊物所提到的证券发行公司的董事。此刊物对于收件人来说属机密文件。此刊物绝无让居住在法律或政策不允许该报告流通或发行的地方的人阅读之意图。 未经国元(香港)事先授权，任何人不得因任何目的复制、发出或发表此刊物。国元(香港)保留一切追究权利。 规范性披露  分析员的过去、现在及将来所收取之报酬之任何部份与其在此报告内发表具体建议及意见没有直接关联。  国元证券(香港)有限公司、国元期货(香港)有限公司及其每一间在香港从事投资银行、自营证券交易或代理证券经纪业务的集团公司，并无对在此刊物所评论的上市公司持有需作出披露的财务权益、跟此刊物内所评论的任何上市公司在过去12个月内并无就投资银行服务收取任何补偿或委托、并无雇员或其有关联的个人担任此刊物内所评论的任何上市公司的高级人员及没有为此刊物所评论的任何上市公司的证券进行庄家活动。 国 元 证 券 ( 香 港 ) 有 限 公 司 公司地址：香港干诺道中3号中国建设银行大厦22楼 公司电邮：cs@gyzq.com.hk 公司主机：+852-37696888 公司传真：+852-37696999 服务热线：400-888-1313 公司网址：http://www.gyzq.com.hk