请务必阅读正文后的免责声明2022年10月16日远东研究·行业研究摘要作者：宗蔚曹晓婧邮箱：research@fecr.com.cn商品房量价：9月份30大中城市商品房成交面积环比增加6.58%，同比减少13.91%。百城新建住宅平均价格同比上涨0.15%，涨幅较上月回落0.16个百分点。房企土地购置：8月份房企土地成交价款及土地购置面积同比分别减少40.96%、56.60%，土地平均购置价格环比上涨10.61%。房企新土地项目投资明显放缓。政策：9月份，中央在房住不炒的基础上强调支持居民刚性和改善性住房需求，全面落实“保交楼”工作并提出保障房企合理融资需求，央行接连放出利好政策降低居民首套房购买成本，结合地方继续贯彻“因城施策”，共促市场回暖。全国各城市房地产放松政策主要包括降低首付比例、放宽公积金贷款、放宽购房条件、提供购房补贴、落实“保交楼”工作等。重点房企：9月份百强房企销售操盘金额环比增长10%，同比降幅收窄；中债信增全额担保新城控股、碧桂园、旭辉控股中票发行；阳光城为子公司担保，总担保余额超过净资产；上置集团子公司为长沙鸿荣源担保；富力地产出售一酒店股权。债券发行与到期：9月份房地产行业共发行债券559.59亿元，通过债市净融资-282.38亿元。2020年9月至2022年9月国内房地产行业债券存量规模压降了4986.02亿元。信用事件与利差：9月份有2只债券违约、12只债券展期，无主体和债券的信用级别调整情况。9月末兴业房地产行业债券信用利差（中位数）较上月末上升1.06BP。总结与展望：9月份商品房销售市场有所回暖，但“金九”成色仍显暗淡。为推动房地产市场健康发展，支持政策持续加码，“保交楼”工作加速落地，市场情绪若能在疫情散发的背景下有所恢复，销售或将维持稳定。相关研究报告：1.《2022年8月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售依旧疲软，地产债信用利差走阔》，2022.09.152.《2022年7月房地产行业观察与债市运行动态：土地销售市场热度双降，行业债券信用利差收窄》，2022.08.113.《2022年6月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售市场回暖，房企债券融资继续净流出》，2022.07.144.《2022年5月房地产行业观察与债市运行动态：房地产调控政策不断放松，行业信用暂时稳定》，2022.06.08商品房销售弱势回暖，房企债券融资继续净流出——2022年9月房地产行业观察与债市运行动态 1/16请务必阅读正文后的免责声明2022年10月16日远东研究·行业研究目录一、行业运行动态..........................................................................................................................................................2（一）商品房量价......................................................................................................................................................2（二）房企土地购置..................................................................................................................................................4（三）房地产贷款......................................................................................................................................................6二、行业政策动态..........................................................................................................................................................6（一）中央政策动态..................................................................................................................................................7（二）地方政策动态..................................................................................................................................................8三、重点公司动态..........................................................................................................................................................9四、房地产行业债券市场运行动态............................................................................................................................10（一）债券发行与到期............................................................................................................................................10（二）违约/展期债券...............................................................................................................................................12（三）信用级别调整................................................................................................................................................13（四）行业信用利差................................................................................................................................................14五、总结与展望............................................................................................................................................................14 2/16请务必阅读正文后的免责声明2022年10月16日远东研究·行业研究一、行业运行动态（一）商品房量价1.30大中城市商品房成交量环比回暖根据Wind数据，9月份国内30大中城市1商品房成交面积为1310.17万平方米，环比增加6.58%，同比减少13.91%（见图1）。单月销售面积环比由负转正，同比降幅缩减，销售端弱势回暖。从累计数据来看，今年1-9月份国内30大中城市商品房累计成交面积为11188.44万平方米，同比减少30.48%，降幅依然保持在较高水平。9月份房地产行业进入传统旺季，房企推盘力度加大，同时本月政策力度强劲且持续加码，“保交楼”工作继续推进，专项借款进入落实阶段，叠加多地需求侧宽松政策持续出台，销售市场整体有所回暖。虽然“金九”成色不及预期，市场信心修复尚需时间，随着月末中央三大重磅利好政策效果显现，预计十月份销售维持稳定。图1：30大中城市商品房成交面积（2012-2022，单位：万平方米）资料来源：Wind资讯，远东资信整理130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州）。 3/16请务必阅读正文后的免责声明2022年10月16日远东研究·行业研究2.十大城市商品房库存去化周期延长根据Wind数据，截至9月末，十大城市2商品房可售面积合计8764.71万平方米，环比增加1.21%（见图2），成交面积为790.13万平方米，同比增加5.89%。9月底去化周期3为12.72个月，环比增加0.09个月。自去年下半年国内商品房成交量出现下滑以来，十大城市的商品房库存去化周期延长，存量项目积压严重的房企资金周转可能受到拖累，增加债务违约风险。图2：十大城市商品房库存情况（2014.01-2022.09，单位：万平方米，月）资料来源：Wind资讯，远东资信整理3.百城住宅平均价格同比涨幅继续回落根据中国房地产指数系统调查数据，9月份百城新建住宅平均价格为16200元/平方米，环比下跌0.02%，同比上涨0.15%，同比涨幅较上月回落0.16个百分点（见图3）。百城新建住宅价格同比涨幅从去年7月份以来持续回落，环比连续三个月下跌，房价回落会导致房地产开发项目的收益下降，综合考虑融资成本后甚至会出现亏损，因此一些存量项目积压的房企的盈利及现金流或将承压。在“保交楼”的背景下，以“930”地产新政为代表的一系列宽松政策效果显现，未来市场信心有望修复，商品房价格或将企稳。分城市能级来看，9月份一线、二线、三线城市住宅价格分别环比变动-0.04%、0.002%和-0.04%，分别同比变动0.19%、0.51%和-0.40%（见图4）。今年以来，各能级城市住宅价格同比涨幅均下行，当前态势的改善依赖于政策支撑下的需求侧发力。2十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。3去化周期=商品房可售面积÷(最近12个月商品房累计销售面积÷12)。 4/16请务必阅读正文后的免责声明2022年10月16日远东研究·行业研究图3：百城新建住宅平均价格同比涨幅（2014.01-2022.09，单位：%）资料来源：Wind资讯，远东资信整理图4：各类型城市住宅价格指数环比涨幅（2014.01-2022.09，单位：%）资料来源：Wind资讯，远东资信整理（二）房企土地购置根据国家统计局数据，8月份全国房地产开发企业土地成交价款为901.17亿元、土地购置面积为854.40万平方米，同比分别减少40.96%、56.60%（见图5）。从累计数据来看，今年1-8月份全国房地产开发企业累计土地成交价款为3819.43亿元、土地购置面积为5400.05万平方米，同比分别减少42.54%、49.69%。一级土地市场量价同比降幅均进一步扩大，市场热度持续低迷。受之前“停贷”和烂尾事件余波冲击，叠加“保交房”政策修复 5/16请务必阅读正文后的免责声明2022年10月16日远东研究·行业研究预期存在