房地产行业周报：高频数据有所回落，假期数据更新或有滞后性

专题视点 高频数据有所回落，假期数据更新或有滞后性。本周高频成交面积同比增速由上周的增长21.4%上升至回落至增长13.6%。其中，一线城市成交增速回落明显，本周成交同比下降24.6%，上周为同比增长22.9%； 二线城市成交增速提升，本周同比增长37.5%，上周为同比增长30.4%； 三四线城市成交增速有所回落，本周同比下降3.7%，上周为同比增长2.4%。我们认为备案数据受到假期影响，部分城市数据存在更新不及时的情况，近三周高频数据更新城市的数量分别为49、48和39，下周数据的更新情况可能会更具参考意义。当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、新城控股、招商蛇口等；2）格局优化带来的拿地提升，滨江集团、华发股份有望逆势发展。 资本市场 节前一周：A股与港股（本周）跑输大盘，信用债发行和净融资额环比下降，信用利差走阔。节前一周A股房地产和港股（本周）地产建筑板块涨跌幅分别为-2.08%和1.87%，分别跑输大盘0.76pcts/跑输大盘1.13pcts。节前一周地产信用债发行111.51亿，净融资额-63.41亿元。截至2022年9月30日，地产信用债累计发行4290.11亿，同比下降22.62%，净融资额-236.83亿，去年同期为-998.7亿。节前一周地产债信用利差环比走阔0.81BP。 楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比-48.5%/-59.8%，库存环比-1.8%，去化同比14.9%。新房端，本周39城住宅成交面积环比-48.5%，累计同比-35.0%。二手房端，13城成交面积环比-59.8%，同比171.3%，累计同比-18.9%。库存端，16城库存环比-1.8%，同比3.0%。去化端，16城去化52.9周，同比14.9%。成交均价端，一线1城环比-5.5%，同比24.4%，三四线7城环比-5.7%，同比2.0%。 土地市场 本周百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。本周百城供应和成交建面环比22.68%/10.07%，溢价率1.45%，一线供应和成交建面环比73.11%/315.13%，溢价率0.77%，二线供应和成交建面环比11.93%/9.95%，溢价率0.94%,三四线供应和成交建面环比24.22%/-1.08%，溢价率3.11%。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.专题视点：高频数据有所回落，假期数据更新或有滞后性 高频数据有所回落，假期数据或有滞后性。本周高频成交面积同比增速由上周的增长21.4%上升至回落至增长13.6%。其中，一线城市成交增速回落明显，本周成交同比下降24.6%，上周为同比增长22.9%；二线城市成交增速提升，本周同比增长37.5%，上周为同比增长30.4%；三四线城市成交增速有所回落，本周同比下降3.7%，上周为同比增长2.4%。我们认为备案数据受到假期影响，部分城市数据存在更新不及时的情况，近三周高频数据更新城市的数量分别为49、48和39，下周数据的更新情况可能会更具参考意义。我们根据同口径高频数据，即今年假期期间和去年假期期间都更新数据的城市，观测成交情况的变化，发现成交同比数据并不算差。 1.1本周高频数据有所回落，更新数据的城市数量下降 根据高频数据，本周新房成交面积增速有所回落，更新城市数量下降是重要原因。本周我们覆盖的城市新房成交面积约为324.19万㎡，同比增速由上周的增长21.4%上升至回落至增长13.6%。其中，一线城市成交增速回落明显，本周成交52.2万㎡，同比下降24.6%，上周为同比增长22.9%；二线城市成交增速提升，本周成交213.53万㎡，同比增长37.5%，上周为同比增长30.4%；三四线城市成交增速有所回落，本周成交58.46万㎡，同比下降3.7%，上周为同比增长2.4%。我们认为房管局备案数据受到假期影响，部分城市数据存在更新不及时的情况，近三周高频数据更新城市的数量分别为49、48和39，我们建议关注下周数据的更新情况，可能会更具参考意义。 图表1高频数据显示成交有所回落 图表2高频数据回落的重要原因是更新城市数量下降 1.2同口径数据显示，成交数据表现并不算差 我们根据同口径数据，即今年假期期间和去年假期期间都更新数据的城市，进行观测，发现成交数据并不算差。 图表3本周一线城市新房成交面积同比下降24.6%（同口径）图表4本周二线城市成交面积同比上升53.9%（同口径） 图表5本周三四线城市成交面积同比上升4.4%（同口径） 图表6本周覆盖城市成交面积同比上升24.2%（同口径） 1.3投资建议 地产板块配置重点关注两条思路，1）行业见底带动龙头销售复苏、2）区域格局优化推动部分房企逆势拿地扩张。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。 我们认为销售正处于磨底阶段，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，短期内楼市销售有企稳迹象，近期政策力度持续增强，销售修复态势有望巩固。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、招商蛇口（未覆盖）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势拿地发展。 2.资本市场 节前一周：A股与港股（本周）跑输大盘，信用债发行和净融资额环比下降，信用利差走阔。节前一周A股房地产和港股（本周）地产建筑板块涨跌幅分别为-2.08%和1.87%，分别跑输大盘0.76pcts/跑输大盘1.13pcts。节前一周地产信用债发行111.51亿，净融资额-63.41亿元。截至2022年9月30日，地产信用债累计发行4290.11亿，同比下降22.62%，净融资额-236.83亿，去年同期为-998.7亿。节前一周地产债信用利差环比走阔0.81BP。 2.1地产A股 节前一周A股房地产板块跑输大盘（沪深300）。 节前一周A股房地产板块涨跌幅为-2.08%，跑输大盘0.76个百分点，涨跌幅在32个行业板块中由高到低排名为第11名。节前一周领涨板块主要包括医疗保健、食品饮料、社会服务、检测服务、家用装饰及休闲，领跌板块主要包括国防军工、金属材料及矿业、油气石化、汽车、建筑工程。 图表7 A股各行业涨跌幅（09/26-09/30） 近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-5.70%，同期沪深300涨跌幅为-15.16%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-1.65%，同期沪深300涨跌幅为-6.65%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。 图表8房地产行业指数近1个季度表现 图表9房地产行业指数近1个月表现 节前一周地产A股中：涨幅靠前的主要是华联控股（15.26%）、爱旭股份（10.32%）、金地集团（4.08%）、荣丰控股（4.05%）、招商蛇口（3.55%），跌幅靠前的主要是广汇物流（-17.64%）、深圳华强（-15.39%）、大港股份（-13.57%）、中天金融（-13.50%）、特发服务（-13.33%）。 图表10主要地产A股涨跌幅（09/26-09/30） 图表11地产A股涨幅与跌幅前5（09/26-09/30） 2.2地产港股 本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。 本周港股地产建筑板块涨跌幅为1.87%，跑输大盘1.13个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第8名。本周领涨板块主要包括可选消费、能源业、原材料业，领跌板块主要包括公用事业、医疗保健业、电讯业。 图表12港股各行业涨跌幅（10/03-10/07） 本周地产港股中：涨幅靠前的主要是红星美凯龙（13.95%）、康桥悦生活（12.50%）、弘阳服务（8.27%）、雅居乐集团（7.61%）、华南城（7.41%），跌幅靠前的主要是旭辉控股集团（-17.50%）、祥生控股集团（-16.79%）、（-16.67%）、旭辉永升服务（-14.38%）、中梁控股（-11.82%）。 图表13主要地产港股涨跌幅（10/03-10/07） 图表14地产港股涨幅与跌幅前5（10/03-10/07） 2.3地产信用债 一级市场方面，节前一周地产信用债发行金额环比下降，净融资金额环比下降。 节前一周地产债信用债新发行金额合计111.51亿元，到期金额174.92亿元，净融资额-63.41亿元。截至2022年9月30日，地产信用债累计总发行金额为4290.11亿元，同比下降22.62%，到期金额4526.94亿元，同比增长下降30.81%，净融资规模为-236.83亿元，去年同期为-998.70亿元。 图表15房地产行业信用债发行与到期额（09/24-09/30）（单位：亿元） 具体来看，债券发行方面，发行主体包括苏州苏高新集团有限公司、北京首创城市发展集团有限公司、南京高科股份有限公司、华润置地控股有限公司、上海金茂投资管理集团有限公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司、苏州新区高新技术产业股份有限公司、中国电建地产集团有限公司等。债券偿还方面，主体包括建发房地产集团上海有限公司、深圳市特区建发投资发展有限公司、宁波轨道交通华润置地有限公司、深圳市特区建发投资发展有限公司、南京城建历史文化街区开发有限责任公司、建发房地产集团有限公司等。 图表16房地产行业信用债发行明细（09/24-09/30） 图表17房地产行业信用债偿还明细（09/24-09/30） 二级市场方面，节前一周房地产行业信用利差走阔0.81BP。 截至2022年9月30日，房地产信用债的信用利差中位数由上周同期2022年9月23日的62.61BP走阔至63.42BP。 图表18房地产行业信用债信用利差走势图 异常波动方面，节前一周共有19只房地产信用债成交价涨跌幅超过10%。2022年9月23日至2022年9月30日，成交价涨跌幅超过10%的信用债包括20世茂04、20宝龙04、17红星02、20万达02、21金科03、H20阳优、20宝龙04、21碧地02、19碧地02、21旭辉01等。 图表19房地产行业信用债异常波动明细（日涨跌幅超过10%）（09/24-09/30） 3.楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比-48.5%/-59.8%，库存环比-1.8%，去化同比14.9%。新房端，本周39城住宅成交面积环比-48.5%，累计同比-35.0%。二手房端，13城成交面积环比-59.8%，同比171.3%，累计同比-18.9%。库存端，16城库存环比-1.8%，同比3.0%。去化端，16城去化52.9周，同比14.9%。成交均价端，一线1城环比-5.5%，同比24.4%，三四线7城环比-5.7%，同比2.0%。 3.1成交概览 新房端，本周（2022年9月29日-2022年10月5日，本章“楼市动态”下同）我们覆盖的39城住宅成交291.5万㎡，环比下降48.5%，累计同比下降35.0%。其中，一/二/三四线城市环比下降46.7%、下降49.1%、下降47.5%，累计同比下降27.8%、下降29.5%、下降56.6%。二手房端，13城成交51.8万㎡，环比下降59.8%，同比上升171.3%，累计同比下降18.9%。 （1）新房：本周各能级城市成交面积环比均下降 本周我们覆盖的39个城市新建商品住宅共计成交291.5万㎡，环比下降48.5%。其中，一线城市环比下降46.7%，二线城市环比下降49.1%，三四线城市环比下降47.5%。一线、二线、三四线城市累计成交量与去年同期相比分别下降27.8%、下降29.5%、下降56.6%，全部城市累计成交量与去年同期相比下降了35.0%。 图表20一线城市新房成交面积累计同比下降27.8% 图表21二线城市新房成交面积累计同比下降29.5% 图表22三四线城市新房成交面积累计同比下降56.6% 图表23