敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年9月25日 行业研究 百城土地成交降幅持续收窄，地产金融泡沫化势头实质性扭转 ——百城土地成交月度跟踪报告（2022年8月） 房地产（地产开发） 1-8月百城土地成交累计同比延续收窄趋势，地产金融泡沫化势头实质性扭转 8月，百城土地成交建面14466万平，单月同比+25.6%，环比-9.4%；成交总价2337亿元，单月同比+9.4%，环比-43.7%。1-8月，百城土地成交建面9.8亿平，累计同比-18.7%（较1-7月收窄4.7pct）；成交总价19362亿元，累计同比-40.0%（较1-7月收窄3.5pct）。地方政府性基金预算本级收入37218亿元，同比下降26.8%，其中，国有土地使用权出让收入33704亿元，同比下降28.5%。 根据克而瑞统计数据，8月，TOP50房企新增土地价值总计720.0亿元，单月同比下降81.4%，环比下降67.6%；TOP50房企新增土地建面总计605万平，单月同比下降91.6%，环比下降49.2%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据，截至9月23日，共有20城完成了二轮土拍，合计供应447宗涉宅地块，其中成交419宗，成交建面约3985.4 万平，成交总价约5332.4 亿元，成交溢价率均值约2.9%；共有5城完成三轮土拍，合计供应87宗涉宅地块，其中成交83 宗，成交建面约747.6 万平，成交总价约1394.1 亿元，成交溢价率均值约2.1%。 按城市能级来看，土拍市场延续分化状态，三四线城市持续遇冷 1）按城市能级划分，2022年8月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为678万平方米、4905万平方米、8884万平方米，单月同比分别+75.8%、+65.6%、+8.8%。成交总价分别为652.6亿元、523.7亿元、1160.8亿元，单月同比分别+457.1%、+61.5%、-31.5%。成交均价分别为9631元/平方米、1068元/平方米、1307元/平方米，单月同比分别+216.9%、 -2.5%、-37%。 2）按城市能级划分，2022年8月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）的成交建面为290万平、616万平、2469万平；其中二线、三四线单月同比分别+1.9%、-10.1%。成交总价分别为596亿元、372亿元、848亿元；其中二线、三四线单月同比分别+85.2%、-37.6%。成交均价分别为20,583元/平方米、6033元/平方米、3433元/平方米；其中二线、三四线单月同比分别+81.8%、-30.6%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为8.60%、0.65%、2.30%。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220918传统淡季销售疲弱，保交楼促竣工反弹——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年8月） 20220916 居民杠杆扩张乏力，公募REITs加速扩容——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年8月） 20220901 8月百强房企销售业绩环比企稳，区域龙头复苏加速——房地产行业百强销售月报（2022年8月） 20220819 百城土地成交量价单月同比年内首转正，二批次供地流拍率改善明显——百城土地成交月度跟踪报告（2022年7月） 20220816 一线住宅价格环比持续提升，7月土地购置单价突破9500——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年7月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 百城土地成交总量 1.1、百城土地成交建面 2022年8月，百城土地成交建面为14,466万平方米，单月同比+25.6%（对比7月+13.2%），环比-9.4%；成交总价为2,337亿元，单月同比+9.4%，环比-43.7%；成交均价为1,616元/平方米，单月同比-12.9%（对比7月+41.9%）。 2022年1-8月，百城土地成交建面为9.8亿平方米，累计同比-18.7%；成交总价为19,362亿元，累计同比-40.0%；成交均价为1,969元/平方米，累计同比-26.3%。 图1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1-8月，全国政府性基金预算收入39,979亿元，同比下降25.5%。中央政府基金预算收入2,761亿元，同比下降4.1%；地方政府性基金预算本级收入37,218亿元，同比下降26.8%，其中，国有土地使用权出让收入33,704亿元，同比下降28.5%。8月当月，国有土地使用权出让收入5,425亿元，同比下降4.9%，环比上升16.5%。 图5：国有土地使用权出让收入累计值及累计同比 图6：国有土地使用权出让收入当月值及单月同比 资料来源：WIND；截至2022年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND；截至2022年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、未成交土地宗数 2022年8月，百城成交土地宗数为2,398宗，未成交土地宗数为463宗；未成交土地占成交土地宗数的单月比例为19%（7月为29%）。 2022年1-8月，百城成交土地宗数为15,029宗，未成交土地宗数为3,712宗；未成交土地占成交土地宗数的累计比例为25%。 图7：百城成交土地和未成交土地宗数（当月值） 图8：未成交土地占成交土地宗数的比例 资料来源：WIND；截至2022年8月；单位：宗 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND；截至2022年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2、 分能级城市土地成交结构 2022年8月，百城土地中一线、二线、三四线的单月成交情况分别为： 成交建面分别为678万平方米、4,905万平方米、8,884万平方米，单月同比分别+75.8%、+65.6%、+8.8%。 成交总价分别为653亿元、524亿元、1,161亿元，单月同比分别+457.1%、+61.5%、-31.5%。 成交楼面均价分别为9,631元/平方米、1,068元/平方米、1,307元/平方米，单月同比分别+216.9%、-2.5%、-37.0%。 成交溢价率分别为7.8%、0.7%、3.2%。 图9：百城土地分线成交建面（当月值） 图10：百城土地分线成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年8月；单位：万平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城土地分线成交总价（当月值） 图12：百城土地分线成交总价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年8月；单位：亿元 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图13：百城土地分线成交均价（当月值） 图14：百城土地分线成交溢价率 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年8月；单位：元/平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2022年1-8月，百城土地中一线、二线、三四线的成交情况分别为： 成交建面分别为4,612万平方米、33,017万平方米、60,698万平方米，累计同比分别-22.4%、-17.6%、-18.9%。 成交总价分别为4,656亿元、7,979亿元、6,727亿元，累计同比分别-4.3%、-38.4%、-53.5%。 成交均价分别为10,097元/平方米、2,417元/平方米、1,108元/平方米，累计同比分别+23.3%、-25.3%、-42.6%。 图15：百城土地分线成交建面（累计值） 图16：百城土地分线成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年8月；单位：万平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 图17：百城土地分线成交总价（累计值） 图18：百城土地分线成交总价（累计同比） 资料来源：WIND，光大