〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 2018年银行房贷整体持收紧状【详情】 2018年房贷预计出现结构性的优化，比如首套刚需、改善需求的房贷将会受到支持，各种放贷指标会有所优化，对于投机投资性住房的房贷需求会限制的更紧。 关键数据  国内大部分青年用收入的三成付房租  2017年北京新房网签量创历史新低  元旦期间广州8个楼盘推新  深圳2017年二手房成交套数同比减少31.4% 每周要点  上海9.9亿元挂牌三宗地块  重庆14.19亿元挂牌三宗总面积308亩宅地  苏州再推20宗地块起拍价共计277亿  融创1.4亿元竞得西安临潼宅地  恒大童世界10.7亿元竞得长沙大王山3宗地  禹洲首入河北获唐山丰南区21万平米项目  武汉地铁集团31亿夺武昌商住地  兴业国际3.27亿拿下嘉兴宅地  协信原创携手湖州城市集团再竞得湖州一地  徐建兵辞任泛海控股相关职务 风险/机会提示  机会：优质房企新年新动向  风险：2017年的上海二手房成交同比腰斩 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1124期 2018/01/02 安邦集团·中国产业研究中心 安邦集团研究总部 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 2018年银行房贷整体持收紧状态 近日，有媒体人士走访调查北京多家银行和房产中介了解到，今年1月份，北京部分银行可能将首套房贷款利率由基准利率上浮5%调整为基准利率上浮10%。去年元旦开始，15家银行的北京分行集体行动，对于个人住房贷款业务的贷款利率约定执行不低于银行基准利率的0.9倍，彼时的行动也是京城银行房贷业务的首次集体调价。 数据显示，在2016年12月，北京市为全国十大房贷利率最低的城市，首套房贷款平均利率为4.21%，平均折扣为八六折；一年之后，2017年11月份，北京地区首套房贷款平均利率为5.27%，相当于基准利率上浮7.6%。某股份制银行的工作人员透露，“按照上级的指示，2018年额度可能会放开一些，但是利率不会放松，可能继续上调。”银行的说法也在多家房产中介处得到了证实。在北京东城区某房产中介，一位经纪人表示：“首套房上浮5%的合作银行越来越少了，现在我们一般告诉购房者首套房贷款利率最低上浮10%。”有银行员工和房产中介表示，2018年房贷预计出现结构性的优化，比如首套刚需、改善需求的房贷将会受到支持，各种放贷指标会有所优化，对于投机投资性住房的房贷需求会限制的更紧。 放眼全国信贷市场，2017年11月在全国35个城市533家银行中，有56家银行分（支）行因额度等原因暂停受理首套房贷业务，较前月新增14家银行分（支）行。停贷银行数量占比达10.5%，较年初上升近9个百分点。从区域来看，北京、深圳、广州等一线城市银行房贷压力更大，深圳暂停放贷银行数量居首，上海较为稳定，额度紧张成为年底部分银行暂停放贷的主要原因。 据融360监测数据显示，2017年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率1.09倍，环比10月上升1.13个百分点；同比去年10月首套房贷款平均利率4.44%，上升20.72个百分点。与此同时，2017年1月以来，在全国35个城市533家银行分（支）行中，停贷银行分（支）行数由9家骤增至11月的56家，上升近9个百分点，增幅达522%。其中，截至11月份，全国533家银行分（支）行二套房停贷占比为11.63%。 相比之下，2017年房贷市场较往年更加趋紧。链家地产深圳区某销售经理表示，目前银行房贷额度确实比较紧张，国有大行相对稳定，区域性银行紧缩更大，或者直接停贷，或者对小的中介机构提高限制。中原地产广州相关业务人员表示，多数银行仍在正常接收房贷申请，停贷银行很少，但由于排队人数较多，且年底银行额度紧张，正常放 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 款时间都要推到年后。某城商银行深圳分行个贷部人士表示，临近年底银行回笼资金，贷款额度非常紧张，虽然在正常接受申请，但目前排队的很多，放款基本都要等一两个月。 临近年底，在MPA（宏观审慎评估体系）、LCR（流动性覆盖率）等考核压力下，银行不得不提高备付水平，这对资金面将是严峻的考验。一方面，商业银行额度受限，尤其年底更为紧张；另一方面受资金成本的影响，目前银行吸收存款竞争加剧、同行拆借利率攀升等一系列因素皆导致房贷利率面临上行压力，进而压迫房贷市场收紧。此外，2017年受金融降杠杆影响及互联网金融的持续冲击，银行对吸收存款依赖度更高，与此同时其吸收存款的成本和难度也在上升，这也导致2017年银行贷款额度压力较往年更大。 目前来看，2017年各地出台的限购、限售以及购房最低利率的限定等措施，一定程度上抑制了市场的炒房投机行为。特别是目前央行实行稳健偏紧的货币政策，使得市场流动性并非十分充裕，这一定程度上也导致房贷市场收紧。受宏观调控政策影响，楼市价格得到控制，交易量涨幅也开始下降，这也影响了全国住房按揭贷款增长情况。而年底银行贷款额度紧缩，部分银行暂停放贷，这也反过来影响需求，进一步抑制了按揭贷款的增长。 中央定调经济发展是稳中有进，房贷市场也需要长效机制发挥作用，短期内不会出现大起大落。各地房屋租赁市场仍处在发展起步期，暂时对市场中供给侧未能起到支撑作用。在政策面和银行资金面未有趋势性变动的情况下，预计2018年房贷市场整体仍将是保持收紧状态。 返回首页 行业数据信息 全国城镇土地中超过三分之一是住宅用地 从2009年至2016年，全国城镇住宅用地面积累计增幅超过了三成。日前，中国土地勘测规划院在京发布《全国城镇土地利用数据汇总成果》，介绍全国城镇土地利用数据汇总工作及汇总成果。中国土地勘测规划院相关负责人介绍，从2009年开始，国土部每年组织开展全国城镇土地利用数据汇总工作，按照“建制镇—县—市—省—国家”方式，对城镇内部的每块土地利用现状，逐级汇总形成全国城镇土地利用数据。截至2016年12月31日，全国城镇土地总面积达到943.1万公顷。其中，住宅用地面积315.9万公顷，占33.5%；工矿仓储用地267.9万公顷，占28.4%；公共管理与公共服务用地117.5万公顷， 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 占12.5%；交通运输用地110.3万公顷，占11.7%；商服用地69.8万公顷，占7.4%。相关负责人说，从2009年到2016年，全国城镇土地面积增加218.1万公顷，年均增长3.8%，增长速度总体呈逐渐放缓趋势。住宅用地方面，2009年至2016年，全国城镇住宅用地面积累计增幅为31.6%，年均增长4%，与全国城镇土地增幅基本接近。其中，中、西部地区的城镇住宅用地年均增幅均大于东部、东北部地区的年均增幅。对于不同规模城市，其住宅用地的年均增幅由高到低依次为小城市、中等城市、大城市、特大城市及超大城市。（RSJ） 返回首页 国内大部分青年用收入的三成付房租 国内多家机构共同发布的《青年租住消费时尚报告》显示，青年租户学历与每月租金呈正相关，即学历越高每月租金亦相对较高。其中，博士学历用户每月租金已超过3000元。且大部分用户月租金占税后收入的1/3，占比达44%。此外，26%的用户月租金占税后收入的1/4；14%的用户月租金占税后收入的1/5；月租金占税后收入1/2的用户占比不足4%。目前租住核心用户为22至30岁、高学历青年群体。超过70%的青年租户优先选择地铁作为通勤工具，大部分单程通勤时间在30分钟至1小时之间，交通出行便利无疑已成为了青年租户在选择租住地理时的关键要素之一。房屋配臵方面，WIFI、空调已逐渐成为用户在租住时的硬性需求。此外，超过50%的用户偏爱简约美式及北欧宜家的装修风格，18%的用户偏爱小清晰装修风格。学历层次上，青年租户大多为本科学历，占比达80%，其次为大专及硕士学历，占比分别为12%、6%。高中、中专及博士学历占比均不足1%。租房时长来看，37%的青年租户租住1年到2年（含2年）后换租，33%的青年租户租住半年到1年（含1年）后换租。（LLEQ） 返回首页 2017年北京新房网签量创历史新低 2018年1月1日，有中介机构发布数据显示，2017年全年，北京新房（仅普通商品房）、二手房成交套数分别为2.7万套和13.6万套，较去年分别同比下降43%和49.9%。值得一提的是，根据该中介统计数据可以发现，去年北京新房成交套数创下了北京启动房屋网签交易以来的新低。分析认为，随着各类调控政策进入稳定期，土地供应量逐步增加，今年北京楼市有望继续平稳运行。根据上述中介机构提供的数据，2014-2016年，北京新房成交量分别为4.8万套、5.4万套、4.7万套，对比不难发现，去年全市新房市场显著回归理性。而在二手房方面，北京全年13.6万套的成交量不仅同比下降五成，也创下 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 了2014年以来的新低。对此，分析指出，受共有产权、租赁新政等调控政策影响，去年全年北京房地产市场持续低迷。从目前市场看，随着一系列政策进入平稳周期，预计北京楼市后市仍将维持在低位。实际上，今后北京还将继续加码楼市调控，包括在五年内完成25万套共有产权住房供地，从而通过增加房源供应，进一步稳定社会预期。（BSJ） 返回首页 2017年北京南城楼市显著升温 受北京整体规划和前期土地供应影响，2017年北京南城板块楼盘成为楼市供应的主力军。统计显示，今年住宅销售排行榜TOP10中有4个楼盘位于南城。此外，从2015-2017年，北京一共成交136块土地，其中有60块都位于长安街以南，一线的品牌房企也基本上都已经在南城拿地布局。诸多的现象表明，今年南城是北京最热的一个区域，不论是房企还是购房人都对南城板块关注度很高。资料显示，远洋、世茂、首创、金融街在2017年下半年，在瀛海、次渠等地连续拍下4块地，投入近170亿元巨资。（LSJ） 返回首页 2017年上海新建商品住宅成交面积同比下降52% 数据显示，截至2017年12月26日，上海市新建商品住宅市场累计成交面积620万平方米，同比下降52%；成交均价47390元/平方米，同比上涨24%。新房成交量的下滑是由于供给的减少。上海市房地产交易中心数据显示，截至12月28日，上海新建商品住宅可售面积仅为474万平方米。在低供应量的背景下，上海新房市场单周成交量此前一度低于10万平方米，这个交易量甚至低于2014年上海楼市深度调整时的周度成交量。分析指出，2017年上海郊区进一步成为新房供应的主力。数据显示，2017年新房供应面积排名前三的嘉定区、青浦区和宝山区，加起来的供应面积占上海全市总供应量的47.4%，比上年提升5.8个百分点；而徐汇区和长宁区2017年没有项目入市，据悉，某个区整年没有新房供应的现象在上海楼市历史上非常少见。据业内人士分析，上海外围区域供应成为主力主要是价格因素，郊区一般以刚需为主，均价比较低，可以稀释中高端楼盘对均价的影响。据悉，2017年开发商预售证申领困难，尤其是一些高价楼盘很难通过审核。（RSJ） 返回首页 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 6 元旦期间广州8个楼盘推新 据统计，元旦小长假（12.30-1.1），广州预计8个楼盘有大动作，增城就占3个。据了解，房价较实惠的还属从化区域，低至1.3万