2022W35：新房成交同比跌幅收窄，政策宽松环境延续扩散趋势

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2022年09月04日 房地产开发 2022W35：新房成交同比跌幅收窄，政策宽松环境延续扩散趋势 政策宽松环境延续扩散趋势，本周新房成交同比跌幅收窄。从政策面看，本周杭州富阳区限购放松，放宽购买二套住房限制；山东省、浙江绍兴等地出台保交楼或预售资金监管政策。得益于限购政策的放松与落实，本周杭州、宁波同比有较大幅度改善，带动全国样本城市新房成交同环比回暖，本周成交面积的量能已与4月、7月阶段高点持平。考虑到传统金九银十推盘力度的增加、叠加去年下半年基数下行，预计新房销售同比降幅会持续收窄。 继续看好下半年政策放松空间。7月以来中央地方的政策重心由提振需求转向保交楼；同时中债担保发债也在推进中。政策整体放松趋势与我们前期预测相符合。在目前地产需求弱复苏、信心尚显不足的环境下，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 已披露中报的公司中，业绩同比负增长的占70.6%。截至9.4，申万房地产行业220家房企中已有204家披露了中期业绩。从归母净利润同比变化看，上半年实现正增长的仅60家（29.4%），负增长的有144家（70.6%）。从归母净利润规模看，上半年实现正收益的有142家（69.6%），亏损的有62家（30.4%）；结构比较分化，归母净利润超100亿的仅6家，20-100亿有13家，0-20亿的达123家（60.3%）。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为1.7%，领先大盘3.70个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第2名。本周上涨个股共88支，较上周增长 48支，下跌股数为46支。（若无说明，报告本周指8.29-9.4）。 新房成交情况： 本周30个城市新房成交面积为330.6万平方米，环比提升17.4%，同比下降13.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为73.4万方，环比-4.6%，同比-16.6%；样本二线城市为188.7万方，环比27.7%，同比-11.3% ；样本三线城市为68.5万方，环比20.5%，同比-14.1%。从今年累计35周新房成交面积同比看，样本30城共计10356.5万方，同比下降-34.9%；一线城市为2134.4万方，同比-28.5%；二线城市为5983.1万方，同比-32.2%；三线城市为2239.0万方，同比-45.3%。 二手房成交情况： 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计113.8万方，环比下降6.6%，同比增长21.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.2万方，环比0.2%；样本二线城市为65.7万方，环比-8.4%；样本三线城市为14.9万方，环比-11.8%。年初至今累计二手房成交面积为3848.2万方，同比变动为-19.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1014.3万方，同比-36.4%；样本二线城市为2350.9万方，同比-7.8%；样本三线城市为483.1万方，同比-7.8%。 重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（8.29-9.4）共发行房企信用债7只，环比减少6只；发行规模共计64.45亿元，环比减少43.5亿元，总偿还量176.9亿元，环比增加23.9亿元，净融资额为-112.43亿元，环比减少67.4亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（74.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（55.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（71.4%）的债券为主。 投资建议：本轮周期与2008.2014年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoy iy i3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：百强房企月度销售报告：8月操盘销售金额同环比改善，同比-32.9%，环比-0.8%》2022-09-02 2、《房地产开发：2022W 34：国务院会议提“一城一策”，上半年多数房企业绩负增长》2022-08-28 3、《房地产开发：2022W 33：中央首提专项借款保交楼，上海外围限购、落户放松》2022-08-21 2022年09月04日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1. 新房成交同比跌幅收窄，上半年多数房企业绩负增长 .............................................................................................3 2. 行情回顾 ............................................................................................................................................................6 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 ..............................................................................................................................8 3.1 新房成交（商品住宅口径） .........................................................................................................................8 3.2 二手房成交（商品住宅口径）.................................................................................................................... 10 4. 重点公司境内信用债情况 ................................................................................................................................... 11 5. 本周相关政策回顾 ............................................................................................................................................. 12 6. 投资建议 .......................................................................................................................................................... 14 风险提示 .............................................................................................................................................................. 14 图表目录 图表1： 2022H1房地产企业归母净利润同比区间分布（截至9.4） ...........................................................................3 图表2：2022H1房地产企业归母净利润规模区间分布（截至9.4） ............................................................................3 图表3：2022H1房地产企业业绩（归母净利润TOP50，截至9.4） ............................................................................4 图表4：2022H1房地产企业业绩（归母净利润TOP50-100，截至9.4） .....................................................................5 图表5：各行业涨跌幅排名 ......................................................................................................................................6 图表6：本周各交易日指数表现 ...............................................................................................................................6 图表7：近52周地产板块表现 .................................................................................................................................6 图表8：本周（8.29-9.2）涨幅前五个股 ...................................................................................................................7 图表9：本周（8.29-9.2）跌幅前五个股 ...................................................................................................................7 图表10：重点房企涨跌幅排名 .................................................................................................................................7 图表11：本周（8.29-9.2）重点房企上涨前五个股 ..........................................................................................