公司信息更新报告：结算保持稳定，投资向高能级城市倾斜

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/4 保利发展（600048.SH） 2022年08月29日 投资评级：买入（维持） 日期 2022/8/29 当前股价(元) 16.61 一年最高最低(元) 19.88/10.58 总市值(亿元) 1,988.29 流通市值(亿元) 1,988.29 总股本(亿股) 119.70 流通股本(亿股) 119.70 近3个月换手率(%) 52.33 股价走势图 数据来源：聚源 《销售恢复较弱，拿地力度显著提升—公司信息更新报告》-2022.8.9 《营收结算增长，经营保持稳健—公司信息更新报告》-2022.7.15 《销售表现优于行业，投资拿地信心增强—公司信息更新报告》-2022.7.11 结算保持稳定，投资向高能级城市倾斜 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  结算规模稳健增长，盈利水平有望触底改善 保利发展发布2022年中期报告，上半年公司实现营收1107.6亿元，同比增长23.1%；实现归母净利润108.3亿元，同比增长5.1%。在手货币资金1571亿元，资金回笼率94.9%，现金流管控合理。上半年公司毛利率和净利率分别下降6.95和2.85个百分点至25.55%和13.47%，伴随行业2020-2021年低毛利项目陆续结算，我们认为公司全年结算利润水平仍将继续承压，但有望在2022年触底。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为7.5、7.1、6.1倍，维持“买入”评级。  销售同比下降，投资向高能级城市倾斜 受行业整体下行影响，2022年上半年公司实现签约面积1307.3万方，同比下降21.8%；实现签约金额2102.2亿元，同比下降26.3%。公司在38个核心城市销售贡献为79%，22城市销售排名第一，46城销售排前三，核心城市贡献度提升。公司上半年新获取项目37个，新增计容建面412万方，对应土地总价607亿元，拿地金额占销售金额比例为28.9%。公司在一二线城市及38个核心城市拿地金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16和14个百分点，投资安全边界不断提升。受销售市场低迷及疫情因素影响，公司上半年新开工面积1121.8万方，同比下降59.7%。我们认为在下半年在市场恢复、央企信用资质和充沛现金流的支持下，公司销售降幅将会缩窄，投资端的竞争优势将进一步显现。  融资渠道保持畅通，成本优势显著 公司2022年4月以来分别发行共75亿元中票及65亿元公司债，2022年上半年公开市场累计融资286亿元，融资渠道保持畅通。截至6月底公司有息负债3635亿元，其中一年内到期债务占比21%，短期债偿压力较小。同时公司上半年三道红线维持绿档，综合融资成本下降14个基点至4.32%，融资成本优势显著。  风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 243,208 285,024 338,324 350,503 381,488 YOY(%) 3.1 17.2 18.7 3.6 8.8 归母净利润(百万元) 28,948 27,388 26,479 28,141 32,467 YOY(%) 3.5 -5.4 -3.3 6.3 15.4 毛利率(%) 32.6 26.8 23.5 24.0 25.0 净利率(%) 11.9 9.6 7.8 8.0 8.5 ROE(%) 15.0 12.3 10.9 10.6 11.1 EPS(摊薄/元) 2.42 2.29 2.21 2.35 2.71 P/E(倍) 6.9 7.3 7.5 7.1 6.1 P/B(倍) 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 数据来源：聚源、开源证券研究所 -30%0%30%60%90%2021-082021-122022-04保利发展沪深300相关研究报告 开源证券证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 利润表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 1136226 1247342 1381963 1481406 1622613 营业收入 243208 285024 338324 350503 381488 现金 146008 171384 215834 243540 257329 营业成本 163951 208631 258818 266382 286116 应收票据及应收账款 2452 3194 3573 3437 4193 营业税金及附加 18495 15685 18618 19288 20993 其他应收款 153245 157849 169162 194724 238430 营业费用 6877 7384 8765 9080 9883 预付账款 42197 42686 50346 52158 56769 管理费用 4315 5434 6450 6682 7273 存货 741475 809656 877348 918560 993458 研发费用 1260 1436 1704 1766 1922 其他流动资产 50849 62573 65701 68986 72435 财务费用 3160 3386 3781 4115 4799 非流动资产 115149 152591 173535 194157 215817 资产减值损失 849 -95 -112 0 0 长期投资 72550 95089 106914 118985 131680 其他收益 152 186 197 208 219 固定资产 7659 11275 12717 14130 16619 公允价值变动收益 53 246 301 328 232 无形资产 430 404 420 438 447 投资净收益 6141 6211 7599 7688 8392 其他非流动资产 34511 45822 53483 60605 67071 资产处置收益 -10 16 3 9 6 资产总计 1251375 1399933 1555498 1675564 1838430 营业利润 52265 49670 48400 51423 59351 流动负债 751758 818817 906242 977945 1100748 营业外收入 409 512 563 619 681 短期借款 4777 4094 4503 4953 5449 营业外支出 136 147 161 177 195 应付票据及应付账款 151483 139597 183925 202136 238042 利润总额 52538 50035 48802 51865 59837 其他流动负债 595498 675127 717814 770855 857258 所得税 12490 12845 12529 13315 15362 非流动负债 232979 278201 317011 334695 338625 净利润 40048 37189 36273 38549 44475 长期借款 232227 273523 312099 329537 333210 少数股东损益 11100 9802 9794 10408 12008 其他非流动负债 752 4678 4912 5158 5416 归属母公司净利润 28948 27388 26479 28141 32467 负债合计 984737 1097019 1223253 1312640 1439374 EBITDA 60182 60307 52527 55688 63818 少数股东权益 86407 107354 117147 127556 139564 EPS(元) 2.42 2.29 2.21 2.35 2.71 股本 11968 11970 11970 11970 11970 资本公积 18313 17817 17817 17817 17817 主要财务比率 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 留存收益 129579 147126 174204 202981 236182 成长能力 归属母公司股东权益 180231 195561 215098 235368 259493 营业收入(%) 3.1 17.2 18.7 3.6 8.8 负债和股东权益 1251375 1399933 1555498 1675564 1838430 营业利润(%) 3.7 -5.0 -2.6 6.2 15.4 归属于母公司净利润(%) 3.5 -5.4 -3.3 6.3 15.4 获利能力 毛利率(%) 32.6 26.8 23.5 24.0 25.0 净利率(%) 11.9 9.6 7.8 8.0 8.5 现金流量表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E ROE(%) 15.0 12.3 10.9 10.6 11.1 经营活动现金流 15150 10551 12593 11636 10874 ROIC(%) 9.6 8.1 6.2 5.9 6.3 净利润 40048 37189 36273 38549 44475 偿债能力 折旧摊销 155 1509 1483 1804 2211 资产负债率(%) 78.7 78.4 78.6 78.3 78.3 财务费用 3160 3386 3781 4115 4799 净负债比率(%) 56.6 56.4 55.1 54.4 53.7 投资损失 -6141 -6211 -7599 -7688 -8392 流动比率 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 营运资金变动 -22067 -25935 -20600 -24344 -31495 速动比率 0.4 0.4 0.4 0.5 0.5 其他经营现金流 -4 613 -744 -801 -724 营运能力 投资活动现金流 -6927 -19987 -14063 -13917 -14732 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 397 272 6859 6179 6472 应收账款周转率 113.2 101.0 100.0 100.0 100.0 长期投资 -6538 -17997 -11825 0 -12695 应付账款周转率 1.2 1.4 1.6 1.4 1.3 其他投资现金流 -13068 -37712 -19029 -7738 -20956 每股指标（元） 筹资活动现金流 -1878 34458 45920 29987 17647 每股收益(最新摊薄) 2.42 2.29 2.21 2.35 2.71 短期借款 1644 -683 409 450 495 每股经营现金流(最新摊薄) 1.27 0.88 1.05 0.97 0.91 长期借款 28637 41296 38576 17438 3673 每股净资产(最新摊薄) 13.37 14.78 16.41 18.10 20.12 普通股增加 35 2 0 0 0 估值比率 资本公积增加 -10 -496 0 0 0 P/E