公司信息更新报告：结算规模有所下降，盈利能力保持稳定

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/4 南京高科（600064.SH） 2022年11月01日 投资评级：买入（维持） 日期 2022/11/1 当前股价(元) 6.30 一年最高最低(元) 11.50/6.15 总市值(亿元) 109.01 流通市值(亿元) 109.01 总股本(亿股) 17.30 流通股本(亿股) 17.30 近3个月换手率(%) 46.3 股价走势图 数据来源：聚源 《地产业务深耕南京，投资业务积极布局—公 司 首 次 覆 盖 报 告 》-2022.10.17 结算规模有所下降，盈利能力保持稳定 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  结算收入减少，归母净利润保持相对稳定 南京高科发布2022年三季报，1-9月公司实现营业收入19.52亿元，同比下降53.4%；实现归母净利润18.91亿元，同比下降3.4%；实现基本每股收益1.093元，同比下降3.4%；结算毛利率26.6%，同比提升4.9个百分点。截至2022Q3，公司合同负债54.7亿元，经营活动产生的现金流量净额 -10.33亿元（2021Q3-1.73亿元）。公司作为南京区域深耕企业，具有较强的开发优势，拿地力度有所提升，保障后续销售规模，同时投资项目上市进程有序推进，投资收益业绩贡献有望持续提升。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年南京高科归母净利润分别为24.7、27.6、30.9亿元，EPS分别为1.43、1.60、1.78元，当前股价对应PE估值分别为4.4、3.9、3.5倍，维持“买入”评级。  销售业绩同比下降，投资拿地相对积极 公司受南京市场销售不景气及疫情影响，1-9月实现合同销售面积1.22万方，同比减少65.44%；合同销售金额4.96亿元，同比减少64.37%；新开工面积8.73万方，同比下降59.6%，竣工面积6.2万方，同比减少43.43%，三季度无新增开工竣工项目。公司拿地较为积极，1-9月在南京新增商品房项目储备2个，拿地总建面13.8万方，拿地金额28.7亿元，两地块分别持股为90%和55%。截至2022Q3，公司出租房地产总面积13.52万方，其中商办项目4.3万方，取得租金总收入0.16亿元。南京作为长三角城市群的核心城市，整体市场较为稳健，公司紫尧星院、紫麟景院两个项目有望在2022年底开盘销售，为公司开发业务持续贡献业绩，未来营收有较稳定预期。  投资收益保持稳定，核心业务地位逐步显现 公司股权投资业务实施稳步发展的策略，聚焦科技创新领域，精选投资标的，布局广泛，1-9月投资收益20.01亿元，同比下降1.0%，保持相对稳定，在开发业务结算收入大幅减少情况下成为公司盈利主要来源，未来投资收益将进一步发力，成为公司核心价值的重要组成部分。  风险提示：南京市场销售恢复不及预期，公司股权投资业务发展不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 2,904 4,919 4,968 5,216 5,477 YOY(%) -0.2 69.4 1.0 5.0 5.0 归母净利润(百万元) 2,016 2,352 2,471 2,764 3,088 YOY(%) 9.4 16.7 5.1 11.8 11.7 毛利率(%) 39.9 22.8 21.0 22.0 23.0 净利率(%) 72.5 48.8 50.8 54.1 57.6 ROE(%) 14.9 15.0 14.2 14.3 14.3 EPS(摊薄/元) 1.16 1.36 1.43 1.60 1.78 P/E(倍) 5.4 4.6 4.4 3.9 3.5 P/B(倍) 0.8 0.7 0.6 0.6 0.5 数据来源：聚源、开源证券研究所 -32%-16%0%16%32%2021-112022-032022-072022-11南京高科沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 利润表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 18611 16616 17971 18572 19715 营业收入 2904 4919 4968 5216 5477 现金 1393 892 1068 1472 2012 营业成本 1745 3798 3925 4069 4217 应收票据及应收账款 601 281 558 480 439 营业税金及附加 395 298 301 316 332 其他应收款 77 81 79 89 87 营业费用 86 79 134 141 148 预付账款 267 82 354 109 338 管理费用 245 291 169 175 183 存货 11822 11252 11922 12359 12811 研发费用 13 20 20 22 23 其他流动资产 4450 4028 3991 4063 4028 财务费用 138 203 290 299 304 非流动资产 14147 16413 18326 20439 22773 资产减值损失 -29 -73 0 0 0 长期投资 11096 13693 15633 17766 20113 其他收益 6 2 3 3 4 固定资产 317 202 187 173 158 公允价值变动收益 792 -34 -40 -44 -48 无形资产 56 44 39 33 27 投资净收益 1462 2367 2722 2994 3294 其他非流动资产 2679 2474 2467 2467 2475 资产处置收益 2 3 1 2 2 资产总计 32758 33029 36297 39011 42488 营业利润 2382 2679 2816 3151 3521 流动负债 16860 15204 16185 16845 18024 营业外收入 3 3 4 3 3 短期借款 3549 3344 3344 3344 3344 营业外支出 14 2 5 6 7 应付票据及应付账款 3156 3030 3090 3092 3071 利润总额 2371 2679 2815 3148 3517 其他流动负债 10155 8830 9750 10408 11609 所得税 266 277 291 325 364 非流动负债 1788 1849 1859 1869 1879 净利润 2105 2402 2524 2823 3154 长期借款 0 140 150 160 170 少数股东损益 89 50 53 59 66 其他非流动负债 1788 1709 1709 1709 1709 归属母公司净利润 2016 2352 2471 2764 3088 负债合计 18648 17053 18043 18713 19902 EBITDA 2622 2895 3123 3457 3822 少数股东权益 855 906 959 1018 1084 EPS(元) 1.16 1.36 1.43 1.60 1.78 股本 1236 1236 1730 1730 1730 资本公积 123 123 123 123 123 主要财务比率 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 留存收益 11902 13636 15374 17325 19499 成长能力 归属母公司股东权益 13254 15071 17295 19280 21502 营业收入(%) -0.2 69.4 1.0 5.0 5.0 负债和股东权益 32758 33029 36297 39011 42488 营业利润(%) 15.9 12.5 5.1 11.9 11.7 归属于母公司净利润(%) 9.4 16.7 5.1 11.8 11.7 获利能力 毛利率(%) 39.9 22.8 21.0 22.0 23.0 净利率(%) 72.5 48.8 50.8 54.1 57.6 现金流量表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E ROE(%) 14.9 15.0 14.2 14.3 14.3 经营活动现金流 -2178 501 27 632 775 ROIC(%) 2684.5 1173.6 -1189.3 -403.0 -243.1 净利润 2105 2402 2524 2823 3154 偿债能力 折旧摊销 77 31 18 10 0 资产负债率(%) 56.9 51.6 49.7 48.0 46.8 财务费用 138 203 290 299 304 净负债比率(%) 15.3 16.9 13.9 10.5 7.1 投资损失 -1462 -2367 -2722 -2994 -3294 流动比率 1.1 1.1 1.1 1.1 1.1 营运资金变动 -2550 81 -121 453 564 速动比率 0.4 0.3 0.3 0.3 0.3 其他经营现金流 -485 151 38 42 46 营运能力 投资活动现金流 -70 111 754 830 913 总资产周转率 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 资本支出 6 11 -9 -11 -12 应收账款周转率 4.2 11.2 0.0 0.0 0.0 长期投资 -621 -1098 -1939 -2133 -2347 应付账款周转率 0.6 1.2 1.3 1.3 1.4 其他投资现金流 557 1220 2684 2952 3248 每股指标（元） 筹资活动现金流 1143 -1101 -605 -1058 -1148 每股收益(最新摊薄) 1.16 1.36 1.43 1.60 1.78 短期借款 1787 -205 0 0 0 每股经营现金流(最新摊薄) -1.26 0.29 0.02 0.37 0.45 长期借款 0 140 10 10 10 每股净资产(最新摊薄) 7.66 8.71 9.71 10.86 12.14 普通股增加 0 0 494 0 0 估值比率 资本公积增加 0 0 0 0 0 P/E 5.4 4.6 4.4 3.9 3.5 其他筹资现金流 -644 -1036 -1109 -1068 -1158 P/B 0.8 0.7 0.6 0.6 0.5 现金净增加额 -1104 -488 176 404 540 EV/EBITDA 4.1 4.0 3.6 3.2 2.8 数据来源：聚源、开源证券研究所 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3/4 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反