年報2021二零二一年年報 財務摘要5致股東的信8業務回顧16物業一覽20投資者關係26環境、社會及管治報告27財務回顧77企業管治報告書83董事會報告書90監事會報告書102董事、監事及高級管理人員103獨立核數師報告108綜合財務報表113補充資料224五年財務概要225主要物業列表226公司資料243股東資料244目錄 4廣州富力地產股份有限公司 二零二一年年報關於富力地產作為中國最大最知名的物業發展商之一，廣州富力地產股份有限公司（「富力地產」或「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）成立於一九九四年，總部位於廣州。經過二十餘年高速發展，本公司為一家主營房地產開發業務之大型企業，同時在酒店發展、商業運營及設計建造等領域多元化發展。二零二一年本集團總銷售額約人民幣1,202億元。截至二零二一年底，本集團擁有土地儲備約5,000萬平方米，並擁有九十三家由知名酒店管理集團管理的在運營之豪華酒店。同時，運營中的投資性物業總建築面積約190萬平方米。本集團業務已經遍及超過一百四十五個城市和地區。二十多年來，本集團秉承「緊貼城市脈搏，構築美好生活」的發展策略，致力成為國際領先的美好生活運營商。 財務摘要5廣州富力地產股份有限公司 二零二一年年報二零二一年二零二零年變動百分比經營業績（人民幣千元）營業額76,230,335 85,891,778 -11%（毛虧）╱毛利(2,167,205)20,388,492 -111%本公司所有者應佔（虧損）╱盈利(16,469,189)9,004,814 -283%每股基本（虧損）╱盈利（人民幣元）(4.3890)2.5313 -273%每股股息（人民幣元）0.10 1.00 -90%財務狀況（人民幣千元）現金21,103,818 39,948,714 -47%資產總額398,542,334 442,185,215 -10%負債總額315,683,693 350,179,872 -10%財務比率每股淨資產（人民幣元）18.7 23.9 -22%派息率(％)(2.3)40.6 -106%權益報酬率(％)(18.7)10.7 -276%淨負債與總權益比率(％)130.0 130.2 0% 廣州富力地產股份有限公司 二零二一年年報8致股東的信 9致股東的信廣州富力地產股份有限公司 二零二一年年報回顧過去十二個月，持續的新冠肺炎疫情、宏觀經濟政策及一眾企業出現財政困難，導致陷入財務困境及流動資金大幅減少，為二零二一財政年度帶來前所未有的挑戰。隨著時間的過去，經營狀況益見艱巨，動盪的經營環境使管理層難以採納長遠且連貫的策略。二零二零年底，不少私營企業及上市公司出現信貸違約，引發了商業銀行、投資者及消費者的擔憂及負面情緒，而這在房地產行業產生連鎖反應。商業銀行加大力度規避風險，並加強對預售資金的監管，以增加流動資金應對可能出現的貸款展期。商業銀行在批出新項目貸款及信貸限額時亦更為謹慎，令所提供的貸款減少。從投資者角度來看，彼等過往透過風險投資換取穩定利息收入，現時則因對收回本金存疑而不惜撤資。消費者方面，買方的購房需求仍然強勁，但經濟不確定性、就業保障、按揭風險及開發商違約等因素令消費者採取觀望態度，影響整體預售水平。所有上述因素影響了本集團及同行於整個二零二一年的整體營商環境。該等影響導致財務業績惡化及財務管理困難。於二零二一年，本集團的策略是透過尋求其他資金來源迅速應對市況，接受較低的預售盈利並加速資產出售，而後者在過去十二個月成效明顯。尋找其他流動資金渠道的能力對本集團繼續減低財務風險、降低債務總額及改善整體財務槓桿至關重要。主要着力流動資金及降低財務槓桿隨著中央對中國房地產開發商引入三條紅線的政策，作為其對地產商的監管借款限額的金融信貸指標，本集團一直以前所未有的速度積極降低其淨債務水平，從而大幅降低財務槓桿率。於二零二一年度負債減少與本集團於過往數年的策略一致，即透過降低總債務淨額及減少對高成本短期融資的依賴而改善總體財務風險。於二零一九年底，本集團借款總額為人民幣1,971億元，淨負債比率為199%。於過去兩個財政年度，本集團繼續大幅減少借款至於二零二一年十二月三十一日的人民幣1,288億元，減幅達35%。於二零二一年，借款總額下降人民幣309億元，或19%，及淨負債比率為130%。借款淨額的大幅減少乃本集團持續努力採納緊縮流動資金管理、減少資本開支及進行資產出售（預期於二零二二年將繼續）的結果。 10致股東的信廣州富力地產股份有限公司 二零二一年年報加速資產出售策略於二零二一年成功執行的一項策略為資產出售。資產出售的規模及速度前所未有，足證管理層根據市況調整策略的決心。儘管不確定能否達成一致的商業協議及完成交易，二零二一年，資產出售為本集團提供了大量流動資金。在不利的市場環境及賣方存在流動資金風險的情況下，資產出售往往有利於買方。然而，本集團於二零二一年完成兩宗重大交易，交易按市價達成並提供了大量流動資金，顯示本集團持有優質資產。其中一項重大資產出售於十二月發生，本集團出售其於廣州富力國際空港綜合物流園的餘下30%股權予初始買家黑石集團。由於發生購買交易於十二個月內進行，合併初始購買交易乃按人民幣73億元出售100%資產。該資產位於中國廣州市花都區花東鎮。項目佔地1,470畝，計劃總建築面積超過120萬平方米。目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫的可出租面積共約889,820平方米，配套設施亦已落成。未開發的倉庫淨用地面積約210畝。就資產類型及估值而言，出售物流園的規模是一宗具里程碑意義的交易，顯示本集團內部優質投資資產可予變現。在當前市況下成功完成交易證明本集團致力於將非核心資產變現，以增加流動資金。本集團將繼續探索可於未來十二個月出售的其他非核心資產，以獲取最大價值。主要股東的財務支持及承擔由於可獲得的流動資金稀缺及取得新融資的市場途徑大量減少，本集團因此尋求其他資金來源。儘管資產出售是二零二一年最主要的資金來源，但本集團主要股東作出了明確承諾，透過額外注資償還到期債務及提供營運資金來支持本集團。於九月二十日，本集團公佈其將收到主要股東李思廉博士及張力先生（各為本集團執行董事及主要股東）合共約80億港元的無息財務支持。雖然過去主要股東亦有向本集團提供財務支持，但在本集團缺乏財務流動資金以及企業違約及經營條件惡化的背景下，該財務支持的規模及時機更顯重要，如無該等股東支持，本集團將無法滿足其於二零二一年的大量流動資金需求。 11致股東的信廣州富力地產股份有限公司 二零二一年年報審慎管理經營流動資金及保守的購地策略以抵銷預售欠佳的影響與近年情況相似，二零二一年資本開支隨著可獲得的流動資金及市況穩步下降。任何可獲得的流動資金已直接用於項目完工、交付的施工資本開支及增加可售資源以產生未來經營現金流。於二零二一年，新增土地資本開支總額僅為人民幣30億元，較二零二零年減少80%。儘管新增土地的資本開支有所減少，本集團仍有大量可供開發土地儲備總可售面積共4,997萬平方米，足以應付未來數年所需。預計本集團所持有的豐富土地儲備資源於未來數年可產生人民幣7,131億元的可銷售資源。二零二一年業務摘要由於不利的經營環境，本集團於二零二一年錄得較低水平的財務業績，主要由於房地產行業各環節的市場氣氛及經營情況均急劇下行。由於產生流動資金是首要任務，雖然市況欠佳，本集團不得不犧牲利潤，專注於銷售需求仍然強勁的物業。於二零二一年，合約銷售總額為人民幣1,202億元，銷售總建築面積941萬平方米。總營業額跌至人民幣762億元，包括按平均售價每平方米人民幣8,300元入賬建築面積831萬平方米。由於入賬均價售價較低以及存貨估值的一次性撇減，毛利率下跌，以及由於較高的營運開支，本集團年內錄得淨虧損。儘管二零二一年業績並未反映正常經營趨勢，但在房地產業繼續經受不斷變化的政策及持續的疫情造成的動盪經營狀況下，本集團繼續致力於在短期內維持流動資金而非着眼於盈利能力，以努力維持穩健的財務狀況。於二零二一年，市況惡化的另一個後果是資產估值出現減值調整，原因為按當前市價將物業變現的能力存在不確定性。這一調整反映在本集團擁有的存貨及金融資產中，本集團一次性撇減資產價值約人民幣150億元，故影響了盈利。隨著行業狀況開始回穩並逐漸恢復正常，我們預期於二零二二年資產價值不會如過去十二個月般進一步惡化。此外，因售價隨著市況復甦，本集團將能夠產生收益以抵銷存貨估值撇減。 12致股東的信廣州富力地產股份有限公司 二零二一年年報二零二二年前景繼續應對經營不確定性儘管政策制定者重申彼等的目標是維持一個穩定及健康的房地產行業，但第一季度的預售並未出現明顯復甦。中國中央政府對房地產行業釋放了略微不同基調，更強調穩定，概括而言包括房住不炒、企業有序解決債務問題、維持有序的銀行體系及社會責任，該等政策過往曾是中國房地產業的支持與依靠。儘管政策再次強調穩定，但預計短期內經營環境仍然困難，行業作出相應調整以及應對財務突變仍需時間。然而，隨著預售狀況穩步回升及財務管理有序回穩，我們預計二零二二年下半年將更為積極，房地產行業仍將是中國增長戰略的關鍵組成部分。為克服經營狀況中的潛在波動，本集團將專注於物業預售，作為產生流動資金的主要動力，從而維持穩定的經營現金流。二零二二年，本集團有超過二百個預售項目，預期帶來人民幣2,200億元的可售資源。憑藉充足的可供開發土地儲備，本集團將於未來數年繼續補充可售資源，以維持穩健增長。繼續進行出售非核心資產策略儘管二零二一年市況困難，本集團成功完成數宗具有里程碑意義的交易，令市場相信本集團會在最需要時出售非核心資產，以支持流動資金即時需要。本集團仍保留大量資產價值可觀的投資物業及酒店組合，透過戰略性出售可獲得大量資金以供調動，從而減少負債及支持本集團可持續物業發展。於二零二二年，本集團亦透過整售及加快海外開發項目的預售計劃，出售海外非核心資產，旨在運用資金減少負債及補充營運資金。隨著市價開始回歸正常及買賣雙方預期差距縮小，本集團預期於二零二二年可實現更多資產出售，從而提供額外資金來源。 13致股東的信廣州富力地產股份有限公司 二零二一年年報李思廉張力董事長聯席董事長兼行政總裁致謝過去數年，我們面對著疫情帶來的前所未有的時代，減少出行及缺乏面對面交流和直接對話造成了預計不到的障礙。就中國房地產行業而言，我們和同行被迫迅速適應數十年來一直依賴的市場及融資狀況的突變。面臨行業及外部因素的挑戰，我們的管理層及員工長期承受壓力，需要無止境地專注於整體目標，同時關顧短期責任，就此，本人謹對員工及管理層致以最衷心的感謝。各位股東及投資者，閣下的耐心讓管理層執行策略並作出決定，以實現共同目標，本人謹此表示感謝。這是一個困難的二零二一年，但我們仍保持樂觀及致力於克服挑戰並回歸穩定。 廣州富力地產股份有限公司 二零二一年年報16業務回顧協議銷售二零二一年，本集團總協議銷售約人民幣1,202億元，銷售面積約9,414,600平方米，平均售價約每平方米人民幣12,800元。協議銷售來自一百九十八個項目，分佈在國內二十七個省份（含直轄市、自治區）以及海外的四個國家，共一百一十二個城市。就省份及地區而言，廣東、山西、海南、浙江、陝西、天津、江蘇、北京、重慶及山東為協議銷售額最高的十大省份及地區，合計貢獻協議銷售約人民幣850.7億元，佔本集團總協議銷售約71%。就城市而言，一線及二線城市貢獻67%，三線及以下城市貢獻31%，海外貢獻2%。就業態而言，總協議銷售的70%來自住宅、6%來自別墅、24%來自商業及其他，包括寫字樓、公寓、商舖等。二零二一年本集團總協議銷售按地理區域分佈，詳列如下：區域地區總值約數較二零二零年增╱減已售出總可售面積約數較二零二零年增╱減（人民幣百萬元）(%)（千平方米）(%) 華北地區天津市6,839.718%580.717%北京市6,403.1-14%247.8-7%山東省4,695.51%498.84%河北省3,836.5-45%388.9-49%遼寧省3,150.9-35%415.5