關於富力地產作為中國最大最知名的物業發展商之一，廣州富力地產股份有限公司（「富力地產」或「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）成立於一九九四年，總部位於廣州。經過二十餘年高速發展，本公司為一家主營房地產開發業務之大型企業，同時在酒店發展、商業運營及設計建造等領域多元化發展。二零二零年本集團權益銷售額約人民幣1,388億元。截至二零二零年底，本集團擁有土地儲備約5,200萬平方米，並擁有九十一家由知名酒店管理集團管理的在運營之豪華酒店。同時，運營中的投資性物業總建築面積超260萬平方米。截至目前，本集團業務已經遍及超過一百四十五個城市和地區。二十多年來，本集團秉承「緊貼城市脈搏，構築美好生活」的發展策略，致力成為國際領先的美好生活運營商。 財務摘要4致股東的信8業務回顧16物業一覽20投資者關係26環境、社會及管治報告28財務回顧74企業管治報告書83董事會報告書91監事會報告書102董事、監事及高級管理人員103獨立核數師報告108綜合財務報表114補充資料223五年財務概要224主要物業列表225公司資料243股東資料244目錄 廣州富力地產股份有限公司 二零二零年年報4財務摘要二零二零年二零一九年變動百分比經營業績（人民幣千元）營業額85,891,77890,813,970-5%毛利20,388,49229,772,569-32%本公司所有者應佔盈利9,004,8149,672,051-7%每股基本盈利（人民幣元）2.53133.0001-16%每股股息（人民幣元）1.001.28-22%財務狀況（人民幣千元）現金39,948,71438,435,8064%資產總額442,185,215427,326,3183%負債總額350,179,872347,527,1931%財務比率每股淨資產（人民幣元）23.922.18%派息率(％)40.645.1-10%權益報酬率(％)10.713.8-22%淨負債與總權益比率(％)130.2198.9-35% 廣州富力地產股份有限公司 二零二零年年報5財務摘要17181920每股基本盈利人民幣淨負債與總權益比率百分比營業額人民幣（百萬元）本公司所有者應佔盈利人民幣（百萬元）59,27821,18676,85890,8148,3719,6726.57482.59793.0001169.6184.1198.985,8929,0051718192017181920171819202.5313130.2 廣州富力地產股份有限公司 二零二零年年報8致股東的信 廣州富力地產股份有限公司 二零二零年年報9致股東的信回顧二零二零年，全球經濟以及各地民生均受到新型冠狀病毒（「新冠肺炎疫情」）的影響。二零二零年，世界各地耗費大量時間了解新冠肺炎疫情、預防感染以及防止疫情進一步在全球擴散。新冠肺炎疫情對健康構成的毀滅性影響顯然易見，但其對企業及不同行業造成較長期的直接及間接影響在未來一段長時間才會浮現，如導致大型企業長時間停業以及改變公司業務模式。為防止疫情迅速傳播，中國政府作出果斷決定，立即實行了防疫措施，並迅速頒佈規定、實施前所未有的旅遊限制以及動員國家最頂級的醫療資源應對新冠肺炎疫情，以確保不會錯失了解和應對病毒的黃金時間。經過不斷的數據搜集及研究，數月後，中國的生活才得以「新常態」繼續進行。由於政府果斷採取行動，商業活動得以快速恢復運作、本地旅遊得以解除限制，人們可在佩戴口罩的情況下進行社交活動。相比之下，全球其他國家在二零二零年多月來仍在竭力減輕疫情在全球擴散所帶來的沉重打擊。事後看來，若非中國政府果斷採取行動，中國的經濟復甦不會如此迅速，受到的打擊也不會降到如此低。二零二零年，新冠肺炎疫情帶來的挑戰加上境內房地產調控政策趨嚴，使中國房地產行業可動用的流動資金大幅削減，行業面對嚴峻的營商環境。面對經濟不確定性及國內生產總值增長放緩的預期，中國政府開始推出指引，減少企業過份依賴借貸及債務融資，例如引入債務監測指標（即所謂「三條紅線」）。三條紅線是通過有針對性的相關財務指標測試衡量一個實體的財務風險，並通過分類，決定該實體額外舉債空間，可以說，該政策已直接影響房地產企業在二零二零年的整體營運策略。一般而言，大部分房地產企業已將它們的重點調整至更為務實的融資計劃，它們繼續改善資產負債表，在滿足三條紅線的同時，更高效地分配可用資金。強健的物業發展實力和大量城市更新項目確保業務穩定，提供持續盈利潛力... 廣州富力地產股份有限公司 二零二零年年報10致股東的信三條紅線首先，雖然政府並未公佈企業需何時遵循三條紅線政策的官方時間表，但發展商已調整其融資計劃以獲得最大的融資彈性。三條紅線要求測試基於財務報表的財務指標以衡量短期流動資金及整體負債規模。三個財務測試為1)扣除預收賬款（合同負債）的資產負債率不得大於70%；2)淨負債率不得超過100%；及3)現金短債比需大於1.0倍。如房地產企業通過所有財務測試，會被分類為綠色類別；違反一項，會被分類為黃色類別；違反兩項，會被分類為橙色類別；及最後違反三項，則會被分類為紅色類別。被分類為綠色類別的好處是可額外增加公司總有息負債水平15%，惟該額外舉債能力會隨著企業續漸由綠色類別下降至紅色類別而相應下降。長遠而言，該政策是讓財務指標越好的公司越容易取得債務融資，而未達標的公司則需集中改善其信貸狀況。在近年國家控負債、降槓桿的整體政策環境下，本集團於二零二零年積極削減債務，使整體信貸狀況顯著改善。二零二零年，本集團透過合理的購地策略、戰略性的資產出售、集團層面的股份增發等措施，削減債務共人民幣374億元。削減或再融資的債務包括境內債券人民幣236億元、信託及境內銀行貸款人民幣119億元和離岸債券及離岸貸款人民幣19億元。本集團於二零二零年的其中一項重大融資活動為完成發行新H股補充權益資本，按發行價每股9.82港元發行2.57億股的H股新股，募集資金總額為25.24億港元。經削減大量債務及補充權益資本後，本集團的淨資產負債比率由二零一九年底的199%減少至130%。隨著更多有關三條紅線實施詳情的資料出台，本集團預期二零二一年的信貸狀況可進一步改善。除淨資產負債比率減少外，由於削減的債務很大部分屬短期性質，故整體債務減少可帶動扣除預收賬款（合同負債）的資產負債率及現金短債比有所改善。不論是否有三條紅線政策，本集團已將重點放於加強管理資產負債表及改善長期財務彈性。經營現金流量回復正數由於市場狀況仍然不穩，本集團透過促銷售、去庫存、抓回款、控支出等綜合措施，使經營現金流量回復正數。與二零一九年的負經營現金流量相比，二零二零年的經營現金流量為正數。經營現金流量回復正數為近期到期債務提供了即時的現金流並增加可用流動資金。為加速協議銷售轉換成即時流動資金，本集團採納了彈性銷售策略以應付年內不同的市場情況，包括平均售價（「均價」）優惠、大宗購買折扣、與第三方銷售代理的策略性合作及實施銷售獎勵計劃等措施，有效加快已售物業的現金回款速度。整體而言，與二零一九年低於70%的協議銷售現金回款率相比，二零二零年的協議銷售現金回款率達78%。現金回款的改善為本集團提供更多的流動資金，並加快了去槓桿的速度。加快資產出售產生大量流動資金及實際收益多年來本集團累積重大價值的項目及資產，包括土地儲備、在建物業或投資物業。該等資產有望為本集團提供重大回報或以租金收入的形式提供持續穩定的現金流量。二零二零年，本集團將非核心資產或可用作招徠策略性合作伙伴的潛在項目進行重組，以產生即時流動現金。 廣州富力地產股份有限公司 二零二零年年報11致股東的信當中，城市更新項目是本集團實現高回報及提供流動資金的最佳項目。本集團過往已累積大量具有高轉換潛力的城市更新項目組合，這是取得價值被低估、具高上升潛力土地儲備的重要途徑。截至今日，本集團於舊村及城市更新地區取得土地儲備建築面積超過4,000萬平方米，均具有重大市場價值。未來，本集團預期結轉大規模的建築面積為土地儲備以供日後發展具潛在收益的項目。然而，這需要投放大量的時間和資金。二零二零年，本集團與不同的策略性投資者及金融投資者達成策略性合作以共同投資及開發在中國的項目。在二零二零年第四季，本集團出售若干項目的部分權益，變現約人民幣40億元。策略性合作為本集團提供即時資金，亦在釋放該等項目的價值後，仍然保持項目的控制權及上升潛力，同時減少本集團未來的資金需求。對於有大量資金投入的現有及未來項目，本集團將尋求達成更多策略性合作，在繼續發展該等項目的情況下降低資金需求。由於資產質素及內在價值優良，向黑石出售空港物流園的標誌性交易具有特殊意義為加快再融資計劃及籌集流動資金，本集團啟動其於廣州的物流資產出售計劃，向潛在買家出售該資產。物流園地處廣州，經營歷史悠久，並已鎖定園區的未來發展權，造就其獨特性。位於中國廣州市花都區花東鎮的廣州富力國際空港綜合物流園，佔地1,470畝，計劃總建築面積為超過1,200,000平方米。目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫的可出租面積共約889,820平方米，配套設施亦已落成。未開發的倉庫淨用地面積約210畝。最初的討論於二零二零年上半年展開，然而，面對市場的重重挑戰，加上本集團內部對估值的期望，本集團認為從有關各方中識別出有誠意的買家對實現目標而言屬至關重要。經過與若干有關各方的長時間協同討論，最後簽訂協議，由黑石關聯的基金以市場估值人民幣63億元購買整個資產的70%權益。確定的估值高於本集團的投資成本，並實現了大額盈利。該交易結構亦頗為特殊，並需要成立一個離岸交易實體以完成交易。合併交易及該交易的獨特性充份證明本集團專業的執行能力，而該交易亦廣被投資業界視為標誌性交易。完成H股全流通，約22億股境內未上市股份轉化為H股並已在聯交所上市二零二零年九月二十八日，本集團將全部2,207,108,944股境內未上市股份轉換為境外上市股份，並於香港聯交所上市，完成H股全流通。H股全流通是中國證券監督管理委員會推進資本市場對外開放的重要舉措。對本集團而言，H股全流通有助於實現全體股東權利及義務的一致，改善公司治理，保障全體股東特別是廣大中小股東的利益，有利於本集團的長遠發展。 廣州富力地產股份有限公司 二零二零年年報12致股東的信二零二零年業務摘要二零二零年，儘管市場受新冠肺炎疫情嚴重打擊，本集團仍錄得強勁的財務業績，且管理層主要專注於減低財務槓桿風險以改善本集團的信貸狀況。總營業額為人民幣858.9億元，與二零一九年相比僅輕微下跌，主因物業發展營業額為人民幣785.7億元，或佔總營業額的91%，大致保持平穩。已確認建築面積方面，本集團於二零二零年出售及交付917萬平方米，較去年同期增長11%。由於二零二零年的經營環境充滿挑戰，本集團調整均價以加快銷售速度，以致影響本集團的毛利率。由於均價下降及產品組合變動，本集團於二零二零年的毛利為人民幣203.9億元，相當於23.7%的毛利率。與毛利率的減少保持一致，淨利潤相應減少至人民幣91.5億元，相當於10.6%淨利率。二零二零年，集團在極具挑戰的經營環境以及財務去槓桿化之間取得平衡，從而獲得本年度的財務成績。由於已達成改善財務槓桿的一大進步，加上於二零二一年初協議銷售的良好表現，本集團預期在盈利增長及資金流動性之間保持平衡，利潤率及盈利能力將會改善。經營方面，本集團繼續擴大交付面積的規模，由二零一九年的830萬平方米增加至二零二零年的917萬平方米。交付建築面積增加是由於更大規模的在建物業及協議銷售的增加，而協議銷售預期於近期將會繼續增加。就城市貢獻而言，二零二零年的交付主要集中於二線城市，約52%，佔本集團土地儲備的最大部分。本集團自二零一九年第四季起一直採取審慎的土地儲備策略，二零二零年的土地儲備維持重點挑選具較平衡的資金需求、在轉換時實現高盈利能力的城市更新項目。二零二零年，一二線城市及大灣區的城市更新項目轉換成130萬平方米的建築面積。本集團擁有充足的土地儲備足以維持增長前景，截至二零二零年年底，本集團擁有的土地儲備權益可售面積約為5,200萬平方米。然而，城市更新項目