股份代號：2777廣州富力地產股份有限公司Stock code: 2777GUANGZHOU R&F PROPERTIES CO., LTD.GUANGZHOU R&F PROPERTIES CO., LTD.Interim Report 2021中期報告廣州富力地產股份有限公司2O212O21INTERIM REPORT 中期報告Guangzhou R&F IR2021_man 6.9mm.indd 125/8/2021 11:43 1廣州富力地產股份有限公司 二零二一年中期報告目 錄 頁次公司資料 2董事長致辭 3管理層討論與分析 6其他資料 14中期簡明綜合財務資料（未經審核） 中期簡明綜合資產負債表 21 中期簡明綜合損益表 23 中期簡明綜合全面收入表 24 中期簡明綜合權益變動表 25 中期簡明綜合現金流量表 27 中期簡明綜合財務資料的附註 28 補充資料 60 2廣州富力地產股份有限公司 二零二一年中期報告公司資料執行董事李思廉張力張輝相立軍非執行董事張琳李海倫獨立非執行董事鄭爾城吳又華王振邦監事陳量暖梁英梅趙祥林授權代表李思廉李啓明公司秘書李啓明中國註冊辦事處中國廣州珠江新城華夏路10號富力中心45-54樓郵編510623中國主要營業地點中國廣州珠江新城華夏路10號富力中心45-54樓郵編510623香港主要營業地點香港中環皇后大道中99號中環中心6303室核數師羅兵咸永道會計師事務所香港中環太子大廈22樓香港法律顧問盛德律師事務所香港中環金融街8號國際金融中心二期39樓香港H股過戶登記處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓互聯網地址www.rfchina.com 3廣州富力地產股份有限公司 二零二一年中期報告董事長致辭業績和股息截至二零二一年六月三十日止六個月，本集團總營業額較去年同期增加18%至人民幣394.9億元及純利較去年同期減少至人民幣31.8億元。期內，本集團主要業務物業發展的營業額增加17%至人民幣359.5億元及純利減少15%至人民幣29.6億元。營業額增加主要由於已售的交付面積增加至410萬平方米，較去年同期增加22%。於期內來自物業投資及酒店營運分部的經常性營業額增長63%至人民幣30.3億元。來自物業投資的盈利能力繼續對本集團作出重大的貢獻，其純利（不包括重新估值）為人民幣5.40億元。董事會已決議宣派中期股息每股人民幣0.10元。業務回顧回顧本集團於二零二一年上半年的表現，自上個財政年度以來在宏觀經濟環境及行業面臨持續挑戰的營商環境下，我們仍創下多項里程碑和取得進一步發展。此外，若干企業面臨財務困難的情況，增添了經營不確定性。然而，本集團於二零二零年底成功應對潛在財務壓力，並著眼於二零二一年進一步改善信貸狀況。邁進二零二一年，儘管近期已解決大部分短期債務及應對了經營環境的波動，本集團仍將保持一貫的戰略方向。本集團將維持審慎收購土地的策略，並加快協議銷售進度，動用可用資金進一步減輕整體債務負擔，從而抵禦市場進一步波動。二零二一年上半年，本集團在降低總債及現金流管理方面表現良好，預計年內將繼續加速改善。在全球新冠肺炎疫情阻礙經濟復甦的背景下，中國國內經濟增長目標維持不變。全球而言，各國已進入抗擊疫情的另一階段，積極的疫情防控措施讓當地企業可在等待經濟完全恢復的同時回復新常態，非常有利於企業專注於推動復甦，促進各行各業的經濟活動。 4廣州富力地產股份有限公司 二零二一年中期報告董事長致辭就本集團上半年經營表現而言，上半年的協議銷售金額達人民幣650.8億元，協議銷售面積約為485.2萬平方米，協議銷售按銷售收入及面積計算分別增長18%及6%。收入增長主要由於已售建築面積及平均售價的同比增加。二零二一年的平均售價上升至每平方米人民幣13,400元，主要由於一線及二線城市銷售佔比較高，當中銷售比例較高的一線及二線城市包括廣州、海南、西安及北京。經濟增長及供求變化預計將有利於人口、富裕程度及經濟高速增長的一、二線城市。因此，近年來，本集團將土地投資及土地儲備集中於增長空間較大的一線及二線城市及大灣區。大灣區將繼續成為本集團在物業開發及土地儲備方面的重點區域。即使我們採取溫和謹慎的土地儲備策略，本集團仍擁有可觀的土地儲備以供現時及未來發展。於二零二一年上半年，本集團擁有的土地儲備總可售面積約為5,552萬平方米。本集團已逐步將土地儲備的重心轉移至一線及二線城市，該等城市的土地儲備目前佔土地儲備總量的53%。專注於一線及二線城市發展將使整體平均協議售價增加，乃因該些地區的平均售價普遍高於低線城市。隨著整體平均售價上升，即使各城市的銷量出現波動，尤其是低線城市交易量受市場環境影響較大，集團仍可實現協議銷售目標。隨著本集團提高土地儲備質量，我們仍著力將平均土地儲備成本保持在合理的低水平，以盡可能達到更高毛利率。本集團土地儲備的平均成本約為每平方米人民幣2,700元。雖然土地儲備增長並非目前的關注重點，但已確定了開發權、待轉化為土地儲備的城市更新項目，仍將是集團潛在土地儲備的關注焦點。本集團將繼續轉化更多的城市更新項目，近期目標轉化可售建築面積約800萬平方米的土地儲備。中國正持續調整影響房地產行業的政策，並加強監管以確保房地產行業平穩健康發展，但政策波動在一定程度上影響整體資金流動性的管理。除行業監管外，上半年整體信貸市場波動較大，融資渠道的不確定性增加。然而，本集團於期內的信貸狀況仍取得顯著改善。上半年，本集團借款總額減少人民幣164億元，並獲得人民幣257億元融資，應對了現有債務再融資並增加可用流動資金。籌集的資金可解決本集團短期內到期的債務，並展示了我們在信貸緊縮環境下管理流動資金的能力。本集團預計融資環境的挑戰將持續存在，因此，本集團將繼續致力於維持及拓展融資渠道，以進一步改善未來的信貸狀況。如上所述，經營狀況的不確定性增加了市場風險，並促使開發商注重現金流的管理。於二零二一年上半年，本集團添置土地儲備較少，以保存可用流動資金，因此有關開支僅佔協議銷售的4%。由於已交付建築面積增加，本集團上半年整體營業額增至人民幣394.9億元，或增加18%。然而，儘管營業額增加，本集團毛利及純利分別減少至人民幣85.7億元及人民幣31.8億元，主要是入賬面積、產品組合變動及較高的融資成本等影響了盈利表現。本集團上半年的盈利亦受上半年與全年之間的銷售確認比例不平衡所影響，導致期內營業額入賬比例較低。隨著年底交付建築面積增加，本集團預計整體盈利能力及利潤率將較上半年有所改善。 5廣州富力地產股份有限公司 二零二一年中期報告董事長致辭展望踏入下半年，由於預計經營市況的波動及資本市場的不確定性將持續存在，本集團將繼續著眼於現金流管理以及進一步改善整體信貸狀況。實現較高的協議銷售及潛在資產出售對於達成二零二一年去槓桿目標至關重要。我們估計可售資源超過人民幣2,700億元及全國範圍內的項目推售，管理層將繼續執行年初制定的銷售計劃，同時會根據經營環境的變化、潛在政策的變動及未能預計的市場動盪不斷進行調整。於過去十二個月內，本集團繼續平衡流動資金及銷售速度，同時根據平均售價及產品組合評估對利潤率的影響。雖然維持流動資金至為重要，但本集團相信，擁有足夠優質的土地儲備及可售資源，有助於本集團在更穩定的市場環境下實現更高的盈利潛力。致謝在這充滿挑戰的時期，本集團的管理及努力經營堪稱典範。強大的高級管理團隊與我們緊密合作，解決問題及實現長期目標，同時在全球疫情肆虐期間作出個人及精神上的奉獻。本人對股東所付出的無比耐心表示感謝，以帶領集團渡過前所未有的困難時期。我們需設定長期戰略以應對愈來愈短的復甦週期，同時採取靈活方式實現內部目標。本人對高級管理層、全體員工、股東及業務夥伴的堅定支持表示感謝，彼等讓我們能夠在過去六個月中繼續前進，並在二零二一年餘下時間中堅持不懈。通過共同努力及朝著同一方向前進，本人堅信我們將取得豐碩成果。董事長李思廉香港，二零二一年八月二十四日 6廣州富力地產股份有限公司 二零二一年中期報告管理層討論與分析業務回顧物業發展經過二十餘年高速發展，本集團業務已經佈局超過一百四十個城市和地區。截至二零二一年六月三十日，本集團土地儲備總建築面積約69,173,000平方米，其中可售面積約為55,520,000平方米。期內，本集團錄得總協議銷售額人民幣650.8億元。交付可售面積1,848,000平方米，佔本集團全年目標約20%，確保充足的開發量維持可售資源。落成的物業期內落成可售面積1,848,000平方米，約佔本集團二零二一年全年預期落成的可售面積9,377,000平方米的20%。 二零二一年下半年的落成可售面積預計約為7,529,000平方米，詳見下表：二零二一年上半年實際完成二零二一年下半年預計完成二零二一年全年預計完成建築面積約數可售面積約數建築面積約數可售面積約數建築面積約數可售面積約數地區（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米） 華北地區523,000433,0001,654,0001,459,0002,177,0001,892,000華東地區388,000288,0001,134,000784,0001,522,0001,072,000西北地區588,000508,0001,617,0001,471,0002,205,0001,979,000華南地區154,00071,0001,154,000763,0001,308,000834,000西南地區241,000229,000825,000604,0001,066,000833,000中南地區288,000209,000454,000388,000742,000597,000海南29,00028,000291,000266,000320,000294,000海外8,000–589,000468,000597,000468,000合作項目（權益）165,00069,000661,000503,000826,000572,000 小計2,384,0001,835,0008,379,0006,706,00010,763,0008,541,000 投資物業13,00013,000823,000823,000836,000836,000 總計2,397,0001,848,0009,202,0007,529,00011,599,0009,377,000 7廣州富力地產股份有限公司 二零二一年中期報告管理層討論與分析協議銷售二零二一年上半年，本集團總協議銷售約人民幣650.8億元，銷售面積約4,852,000平方米，按年分別上升18%及6%；平均售價約每平方米人民幣13,400元。協議銷售來自195個項目，分佈在國內二十七個省份（含直轄市、自治區）以及海外的四個國家，共一百一十二個城市。就省份而言，廣東、浙江、海南、山西、陝西、北京、江蘇、天津、重慶及江西為協議銷售額最高的十大省份，合計貢獻協議銷售約人民幣467.4億元，佔本集團總協議銷售約72%。就城市而言，一線及二線城市貢獻66%，三線及以下城市貢獻32%，海外貢獻2%。就業態而言，71%的協議銷售來自高層住宅物業，6%來自別墅，23%來自商業及其他，包括寫字樓、公寓、商舖等。區域地區總值約數較二零二零年上半年增╱減已售出總可售面積約數較二零二零年上半年增╱減（人民幣百萬元）(%)（千平方米）(%) 華北地區北京市3,502.465%143.1102%天津市3,442.482%252.471%山東省2,473.064%259.965%遼寧省1,812.2-24%212.8-24%河北省1,803.6-23%183.4-13%河南省1,481.913%86.1-26%黑龍江省431.5-58%25.7-60%西北地區山西省4,700.860%470.463%陝西省4,621.917%336.919%內蒙古1,721.8-34%192.7-43%新疆591.8136%