富力地产二零二五年中期报告

公司資料2 董事長致辭3 中期簡明綜合財務資料（未經審核） 中期簡明綜合資產負債表中期簡明綜合損益表中期簡明綜合全面收入表中期簡明綜合權益變動表中期簡明綜合現金流量表中期簡明綜合財務資料的附註補充資料 董事長致辭 業務回顧 本人謹代表董事會，欣然提呈上半年度的中期報告。期內，經濟狀況仍然持續充滿挑戰。全球營商環境受到廣泛實施的新貿易關稅政策嚴重影響，不僅增添了不確定性，亦使全球經濟前景面臨重重困難。貿易戰終止無期、政治衝突僵持不下，以及多個地區的武裝衝突持續升級，令該等挑戰進一步加劇。 尤其是，美國推行全面關稅改革，對所有國家的進口貨物徵收巨額進出口關稅。此舉預計將影響全球達美元1.2兆的貿易量，並導致國際貿易與製造業產出陷入停滯。根據世界貿易組織的資料，上半年度全球商品貿易量收縮達3.2%，足見關稅改革的影響牽連甚廣。儘管部分國家繼續提倡自由貿易與平等，並試圖改善貿易夥伴關係，但作為全球最大消費經濟體的美國突然加徵巨額關稅，導致眾多行業及小型企業面臨生產經營困境。企業掙扎求存，不得不將供應鏈轉移至更具成本效益的國家，以縮減成本，因此拖累全球製造業產出下降。儘管關稅談判及暫緩實施關稅已令局勢稍為緩和，惟貿易磋商一再拖延所導致的不確定性，無疑會影響國內增長及生產。值得注意的是，上半年度主要經濟體的國內生產總值（「GDP」）平均增速放緩至1.1%，創近過去十多年來的最低紀錄。 儘管全球GDP放緩，中國經濟仍展現出一定的韌性。據國家統計局公佈的官方數據顯示，上半年GDP達到人民幣66.05萬億元或5.3%增長，在發達國家中名列前茅。這一強勁增長主要由工業製造業及投資帶動，而消費者信心亦因政府鼓勵內銷政策而持續改善。然而，中國房地產行業繼續拖累經濟下行。受行業債務累積，以及投資者預期各項重組問題於短期內難以解決所影響，期內房地產投資持續下跌。 鑒於中國房地產行業當前的市場形勢，本集團在應付各項挑戰的過程中，始終保持審慎樂觀的態度。儘管目前情況導致長遠策略難以實施，但管理層無需就業務經營及整體策略進行重大調整。隨著時間推移，中國政府已逐步明確房地產行業乃GDP增長的重要支柱，並強調加大對行業的支持力度。這令市場樂觀認為房地產行業若要快速企穩，積極的刺激措施至關重要。因此，多項旨在緩解行業當前困境、遏制不利形勢的圓桌會議及政策正處於商討階段，這將為本集團及整體行業氛圍帶來積極作用。 本集團的經營取决於按月協議銷售額，儘管個別月份的銷售額有所改善，協議銷售額仍會出現波動。本集團將繼續專注於維持穩定的協議銷售額，作為提供財務資源的主要流動資金，以供日常經營所需。按月協議銷售額受到該月的存貨供應、渠道、週期性趨勢及節日等因素影響而有所波動。本集團將綜合考慮各種因素，調整各時期的銷售策略，務求在本財政年度剩餘時間內，保持穩定的銷售勢頭。 於過去十二個月內，管理層持續與財務顧問及投資者保持溝通，致力為境內及離岸投資者、銀行及債務投資者制定切實可行的全面重組計劃。在中國，工作重點在於將資產變現，並聚焦集團持有的龐大且估值可靠的非住宅物業（相比之下，住宅開發項目評估難度較高）的資產信貸類別。就離岸企業行動而言，關注重點則主要在於以美元計價優先票據所涉及的風險。本集團已提出重組計劃，以供票據持有人審議及投票。按該計劃，方案需要獲得75%的票據持有人加入方能生效。目前僅有一半以上的票據持有人參與，部分持有人則尚在溝通中。由於其餘的投資者較為分散且態度被動，管理層正與財務顧問緊密合作，以接觸更多目標投資者並展開更深入對話，以爭取其支持該計劃。根據迄今為止進行的溝通進展，管理層深信能進一步取得突破，讓重組計劃持續向前推進。 展望 展望二零二五年的餘下時間，本集團在流動資金管理上將維持節約方針，並確保即使充滿挑戰的市場環境將會持續較長時間，仍具備充足的靈活性應對各種狀況。管理層應對過往挑戰時已充分展現其豐富經驗及策略。本人承諾將一直與我們實力雄厚的團隊緊密合作，親自主導應對各類挑戰，並衷心感謝團隊在過去十二個月裡，在戰略政策方面給予的大力支持。與此同時，本人亦主動積極加強與股東及投資者的對話，在我們努力達成共同目標的同時，向各大持份者展現出問責態度及透明度。 致謝 我們在此衷心感謝所有持份者在當前充滿挑戰的環境中，繼續與我們並肩前行，並持續給予支持、信心及耐心。 董事長李思廉 管理層討論與分析 業務回顧 協議銷售 二零二五年上半年，本集團總協議銷售約人民幣73億元，銷售面積約753,500平方米。協議銷售來自一百六十六個項目，分佈在國內二十六個省份（含直轄市、自治區）以及海外的三個國家，共九十六個城市。就省份及地區而言，廣東、山西、北京、海外、陝西、山東、內蒙古、海南、江蘇及河北為協議銷售額最高的十大省份及地區，合計貢獻協議銷售約人民幣56.4億元，佔本集團總協議銷售約77%。就城市而言，一線及二線城市貢獻總協議銷售63%，三線及以下城市貢獻30%，海外貢獻7%。就業態而言，總協議銷售的57%來自住宅、5%來自別墅、38%來自商業及其他，包括寫字樓、公寓、商舖等。 二零二五年上半年本集團總協議銷售按地理區域分佈詳列如下： 二零二五年上半年本集團總協議銷售額最高的十大省份及地區分佈詳列如下： 發展中物業 截至二零二五年六月三十日，本集團在建總建築面積約9,385,000平方米，總可售面積約4,964,000平方米，詳情如下： 物業投資 本集團投資物業組合主要分佈在一線及二線城市，包括甲級寫字樓、購物商場、多種零售物業及主題公園等。截至二零二五年六月三十日，本集團投資物業組合總建築面積合共約3,022,100平方米，其中運營中的投資物業總建築面積約1,871,100平方米，在建或規劃中的投資物業總建築面積約1,151,000平方米。 酒店營運 截至二零二五年六月三十日，本集團擁有二十二間自建酒店，總建築面積約為1,110,560平方米，總客房數為7,513間，分別由知名酒店管理集團如萬豪國際酒店集團、洲際酒店集團、希爾頓酒店集團、凱悅酒店集團、雅高酒店集團管理。 管理層討論與分析 土地儲備 本集團期內新增土地的總可售面積約30,000平方米。截至二零二五年六月三十日，本集團土地儲備為總建築面積約48,037,000平方米，其中總可售面積約36,625,000平方米，分佈在國內外八十六個城市和地區，詳情如下： 財務回顧 營業額 本集團的營業額主要來自物業發展、投資物業租金及酒店營運。期內，由於中國房地產行業持續低迷，本集團來自物業發展的營業額由去年同期人民幣104.84億元減少60%至人民幣41.65億元。該營業額乃基於期內交付銷售物業460,960平方米，較去年同期交付的887,900平方米減少約48%。期內整體平均售價約為每平方米人民幣9,000元（二零二四年上半年：每平方米人民幣11,800元）。 期內，投資物業租金收入由二零二四年上半年人民幣4.25億元減少26%至人民幣3.13億元。酒店營運營業額由去年同期人民幣27.62億元下降70%至人民幣8.27億元。酒店收入大幅減少主要是由於二零二四年九月取消確認當時附屬公司所致。 銷售成本 本集團的銷售成本主要指本集團物業發展活動直接產生的成本。銷售成本的組成部分包括土地及建築成本、資本化融資成本以及徵稅。於二零二五年上半年，本集團的銷售成本為人民幣45.06億元，較去年同期人民幣128.82億元減少65%。銷售成本的下降與營業額的減少一致。 期內，土地及建築成本佔物業發展總成本的85%。就每平方米成本而言，土地及建築成本由人民幣9,330元減少至人民幣6,200元。於銷售成本中的資本化利息為人民幣4.37億元（二零二四年上半年：人民幣9.47億元），佔物業銷售營業額百分比的10%。銷售成本亦包括徵稅人民幣6,200萬元（二零二四年上半年：人民幣1.17億元）。 毛利率 期內，本集團的整體毛利為人民幣12.59億元，而二零二四年同期為人民幣13.29億元。物業發展方面，期內毛利率為19.4%，而二零二四年上半年為10.9%（除去存貨減值撥備）。 其他收入及其他收益╱虧損－淨額 其他收入及其他收益╱虧損－淨額主要包括利息收入，以及來自處置附屬公司、合營企業及聯營公司的收益╱虧損。期內，本集團錄得其他收入及其他收益╱虧損的收益淨額為人民幣1.19億元，而二零二四年上半年則錄得收益淨額為人民幣17.15億元。該減少主要由於二零二四年上半年錄得較高的處置附屬公司、一家合營企業及一家聯營公司的收益所致。 銷售及營銷開支及行政開支 於二零二五年上半年，本集團的銷售及營銷開支由二零二四年上半年人民幣6.06億元減少25%至人民幣4.53億元。同樣，同期的行政開支亦由人民幣15.77億元下降至人民幣15.20億元。這些開支減少主要歸因於集團為應對流動資金壓力而實施的嚴格成本管控措施。員工成本仍為行政開支的最大部分。 管理層討論與分析 融資成本－淨額 融資成本－淨額指期內的利息開支總額，扣除資本化至開發成本的部分。於二零二五年上半年，融資成本－淨額由去年同期人民幣27.52億元減少13%至人民幣23.94億元。期內產生的利息開支總額為人民幣42.49億元（二零二四年上半年：人民幣46.13億元）。連同計入銷售成本的有關資本化利息之人民幣4.37億元，期內已產生的融資成本總額為人民幣28.31億元（二零二四年上半年：人民幣36.99億元）。 所得稅開支 本集團的所得稅開支主要包括土地增值稅和企業及遞延所得稅。截至二零二五年六月三十日止六個月，所得稅開支總額為人民幣12.16億元（二零二四年上半年：人民幣4.65億元）。其中，土地增值稅為人民幣11.40億元（二零二四年上半年：人民幣3.56億元）和企業及遞延所得稅為人民幣7,600萬元（二零二四年上半年：人民幣1.09億元）。 盈利能力 截至二零二五年六月三十日止期間，本集團錄得淨虧損人民幣40.82億元，而截至二零二四年六月三十日止期間則錄得淨虧損人民幣23.31億元。期內的淨虧損主要由於中國房地產行業持續低迷，導致來自物業開發的收入下降。此外，去年上半年集團出售附屬公司、合營企業及聯營公司錄得淨收益，從而減少了去年同期的虧損，亦為本期虧損增加的另一原因。 財務資源、流動資金及負債 於二零二五年六月三十日，本集團總現金及銀行存款（包括受限制現金）為人民幣35.1億元（二零二四年十二月三十一日：人民幣38.6億元）。本集團若干附屬公司須於指定銀行賬戶存放若干金額的預售所得款項，作為預售物業建築款保證金。 於二零二五年六月三十日，本集團的借款總額為人民幣1,045.2億元（二零二四年十二月三十一日：人民幣1,030.2億元），其中於一年內、一年至五年內及五年後到期的借款，分別為人民幣975.9億元、人民幣48.7億元及人民幣20.6億元。截至二零二五年六月三十日止六個月，新增銀行借款為人民幣37.3億元；同時，償還銀行借款為人民幣23.3億元。於二零二五年六月三十日，合計銀行借款組合的實際利率為5.81%（二零二四年十二月三十一日：5.64%）。 資產負債比率以借款淨額（借款總額減去現金及現金等價物及受限制現金總額）與總權益的比率計量。於二零二五年六月三十日，資產負債比率為408%（二零二四年十二月三十一日：348%）。 本集團主要以人民幣開展業務，而非人民幣借款佔借款總額約32%。本集團將緊密留意人民幣匯率的波動，謹慎考慮是否於適當時候進行貨幣掉期安排，以對沖相應的風險。於二零二五年六月三十日，本集團並無訂立任何外匯對沖交易。 利率方面，人民幣銀行貸款通常以中國人民銀行公佈的基準利率平穩浮動，固定利率的離岸美元優先票據、境內債券及其他借款進一步降低利率風險，因此無需實施任何利率對沖安排。 資產抵押 於二零二五年六月三十日，賬面總值人民幣631.5億元的資產（二零二四年十二月三十一日：人民幣663.2億元）及本集團若干附屬公司的股份被抵押以獲得人民幣57