房地产行业双周报(2022.07.19)：销售量价有所改善 多地推出放松新政

近期核心观点：分歧收敛，势能充足 本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。 数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都史无前例。 429政治局会议后，地产股从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”阶段，政策效果成为核心矛盾。我们认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧，期待需求端创新政策的推出，静候三季度基本面修复。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳W。 销售拐点初现，价格持续修复 从统计局公布数据看，销售量价有所改善。2022年1-6月商品房销售额累计66072亿元，同比-28.9%；2022年6月商品房销售额同比-20.8%，较前值收窄16.9个百分点。2022年1-6月商品房销售均价为9586元/㎡，同比-8.6%，较前值收窄1.8个百分点，环比+0.6%，延续修复态势。 从日频数据看，销售复苏趋缓。2022年截至7月15日，30城商品房成交面积为7958万㎡，同比-32%。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-36%、-36%、-32%、-14%。样本城市中，深圳、上海、扬州商品房累计成交面积同比降幅收窄明显。 开发投资持续恶化，但到位资金降幅收窄 开发投资持续恶化。2022年1-6月开发投资完成额累计为68314亿元，同比-5.4%。6月单月开发投资完成额同比-9.4%，降幅较前值扩大1.6个百分点。 到位资金降幅收窄。2022年1-6月房企到位资金累计为76847亿元，同比-25.3%。6月单月，房企到位资金同比-23.6%，较前值收窄9.8个百分点。 开竣工跌幅扩大，地产链继续承压 开工延续弱势。2022年1-6月，新开工面积累计66423万平方米，同比-34.4%。 6月单月，新开工面积同比-45.1%，降幅较前值扩大3.2个百分点。 竣工强弩之末。2022年1-6月，竣工面积累计28636万平方米，同比-21.5%。 6月单月，竣工面积同比-40.7%，降幅较前值扩大9.5个百分点。 重要事件： ①重庆第二批集中供地落幕，收金137亿元，九成底价成交。②南京第二批集中供地落幕，收金727亿元，七成底价成交。③成都第二批集中供地落幕，收金402亿元，六成底价成交。④长沙第二批集中供地落幕，收金141亿元，七成底价成交。⑤广州第二批集中供地落幕，收金210亿元，两成流拍。⑥唐山推出公积金惠民新政“一人购房全家帮”。⑦深圳修订住房公积金贷款管理规定，父母、配偶、子女可共同申请。⑧河南信阳、湖南衡阳、吉林长春出台促进房地产市场平稳健康发展的一揽子措施。⑨贵州省放松住房公积金相关政策。⑩陕西西安印发防范商品房延期交房增量问题工作措施。 风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行； 3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点 本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。429政治局会议后，地产股从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”阶段，政策效果成为核心矛盾。 我们认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧，期待需求端创新政策的推出。 最难熬的时候已经过去，静候三季度基本面修复。建议关注万科A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳W。 市场表现回顾 板块方面，2022.7.4-2022.7.17期间，沪深300指数下跌4.88%，房地产指数（中信）下跌9.33%，房地产板块跑输沪深300指数4.45个百分点，位居所有行业第29位（即倒数第一）。近一个月，沪深300指数下跌0.69%，房地产指数（中信）下跌4.57%，房地产板块跑输沪深300指数3.88个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌12.32%，房地产指数（中信）下跌16.30%，房地产板块跑赢沪深300指数3.98个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.7.4-2022.7.17） 个股方面，2022.7.4-2022.7.17期间，16只个股上涨，122只个股下跌，7只个股持平，占比分别为11%、84%、5%。涨跌幅居前5位的个股为：顺发恒业（35.41%）、大千生态（15.11%）、广汇物流（9.46%）、深大通（7.46%）、万通地产（6.70%），居后5位的个股为：乾景园林（-25.62%）、新城控股（-18.34%）、鲁商置业（-18.15%）、蓝光发展（-17.20%）、深物业A（-17.08%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 1、销售拐点初现，价格持续修复 从统计局公布数据看，销售量价有所改善。2022年1-6月商品房销售额累计66072亿元，同比-28.9%；2022年6月商品房销售额同比-20.8%，较前值收窄16.9个百分点。2022年1-6月商品房销售均价为9586元/㎡，同比-8.6%，较前值收窄1.8个百分点，环比+0.6%，延续修复态势。 图6：商品房销售额累计同比增速 图7：商品房销售额单月同比增速 图8：商品房销售面积累计同比增速 图9：商品房销售面积单月同比增速 图10：商品房销售均价同比增速 图11：商品房销售均价环比增速 从日频数据看，销售复苏趋缓。2022年截至7月15日，30城商品房成交面积为7958万㎡，同比-32%。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-36%、-36%、-32%、-14%。样本城市中，深圳、上海、扬州商品房累计成交面积同比降幅收窄明显。 图12：30城商品房单日成交面积（万㎡），2019-2022 图13：30城商品房当年累计成交面积（万㎡），2019-2022 图14：30城商品房当年累计成交面积同比，2022 图15：分区域商品房当年累计成交面积同比，2022 2、开发投资持续恶化，但到位资金降幅收窄 开发投资持续恶化。2022年1-6月房地产开发投资完成额累计为68314亿元，同比-5.4%。6月单月，开发投资完成额同比-9.4%，降幅较前值扩大1.6个百分点。 到位资金降幅收窄。2022年1-6月房企到位资金累计为76847亿元，同比-25.3%。 6月单月，房企到位资金同比-23.6%，较前值收窄9.8个百分点。 图16：房地产开发投资累计同比增速 图17：房地产开发投资单月同比增速 图18：房地产开发企业到位资金累计同比增速 图19：房地产开发企业到位资金单月同比增速 3、开竣工跌幅扩大，地产链继续承压 开工由于土地存量不足以及销售尚未扭转，受房企投资意愿较弱的影响延续弱势。2022年1-6月，新开工面积累计66423万平方米，同比-34.4%。6月单月，新开工面积同比-45.1%，降幅较前值扩大3.2个百分点。 竣工强弩之末，跌幅持续扩大。2022年1-6月，竣工面积累计28636万平方米，同比-21.5%。6月单月，竣工面积同比-40.7%，降幅较前值扩大9.5个百分点。 图20：新开工面积累计同比增速 图21：新开工面积单月同比增速 图22：竣工面积累计同比增速 图23：竣工面积单月同比增速 行业政策要闻 1、近期行业政策（2022.7.4-2022.7.18） 表1：近期行业政策一览（2022.7.4-2022.7.18） 2、近期行业要闻（2022.7.4-2022.7.18） (1)唐山推出公积金惠民新政“一人购房全家帮” 7月5日，唐山市住房公积金管理中心购房还贷推出新政“一人购房全家帮”，同一家庭直系亲属间可以互助共同还贷，将暂存公积金缴存账户里的资金“唤醒”。 政策规定：凡是在唐山市区域内，单身职工贷款购房，其父母可作为共同还款人提供还贷帮助；已婚职工贷款购房，双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助。 父母贷款购房子女或已婚子女夫妻双方可作为共同还款人提供还贷帮助。对于还贷能力不足的，作为共同还款人允许参与还贷能力计算提高贷款额度。 (2)深圳修订住房公积金贷款管理规定，父母、配偶、子女可共同申请 7月6日，深圳市住房和建设局对《深圳市住房公积金贷款管理规定》进行了修订，形成了《深圳市住房公积金贷款管理规定（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。《意见稿》提出，在本市缴存住房公积金的职工申请公积金贷款，申请人的配偶、父母、子女可以作为共同申请人。申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。申请公积金贷款时，房产套数按购房人各自所在家庭（包括夫妻双方和未成年子女）名下房产套数多的一方的套数计算。 (3)重庆第二批集中供地落幕，收金137亿元，九成底价成交 7月6日，重庆2022年第二批次集中供地开拍，共出让住宅用地12宗，总起始价约136.06亿元。最终11宗底价成交，1宗溢价成交，共揽金136.71亿元。 (4)南京第二批集中供地落幕，收金727亿元，七成底价成交 7月12日，南京2022年二批次集中供地落幕，共推出44宗地块，总建筑面积约452.36万平方米，总起价755.8亿元。最终2宗地块流拍，共计成交42幅地块，总成交价726.9亿元。其中31宗底价成交，11宗溢价成交，溢价地块中有5宗触顶摇号。 (5)成都第二批集中供地落幕，收金402亿元，六成底价成交 7月14日，成都2022年第二批集中土拍落幕，共出让55宗土地，总面积约3040亩；最终，2宗流拍，成交53宗，成交总额约为402亿元。其中35宗底价成交，18宗溢价成交，溢价地块中11宗触顶摇号。 (6)长沙第二批集中供地落幕，收金141亿元，七成底价成交 7月14日，2022年长沙第二轮集中供地竞拍，共出让19宗地块，总起拍价约157.74亿元，总出让面积约145.98万㎡。最终，2宗地块终止，1宗地块流拍，剩下16宗地以总额141.03亿元成交，其中底价成交14宗，溢价成交2宗。 (7)广州第二批集中供地落幕，收金210亿元，两成流拍 7月18日，广州第二批集中供地竞拍结束，此次共出让14宗土地，起拍总价约为253亿元。最终，共有11宗地成交，其中1宗触顶摇号，另外有3宗地流拍，总成交金额达209.6亿元。 免责声明