1 2 目录 一、政策篇：中央释放撑地产信号，地方放松政策呈井喷态势.................................... 3 01 中央释放撑地产信号，央行调降首套房利率 ......................................................... 3 02 地方调控政策呈井喷态势，放松力度加大 ............................................................. 4 03 长沙推动租赁市场与改善市场发展，湖南救市政策增至7城 ................................. 5 总结： ...................................................................................................................... 7 二、土地篇：5月仅零星商业地供应与成交，2022年第二批集中推介手册发布，共25宗涉宅地 .......................................................................................................................... 7 01 5月土地市场冷清，仅零星商业地块供应和成交 .................................................... 7 02 2022年第二轮集中推介地块发布，共25宗涉宅地块 ........................................... 8 总结： ...................................................................................................................... 9 三、新房篇：“五一”小长假拉升成交，市场分化之势加剧 ..................................... 10 01 商品房：小长假拉升市场，5月成交量止跌回升 ................................................. 10 02 商品住宅：住宅均价涨至年度峰值，万科包揽面积销售榜前三 ............................ 11 03 公寓：市场两极分化之势加剧，品牌房企小公寓价格折至“4”字头 ................... 12 04 商办：5月供需市场持续低温，成交量同环比齐跌 ............................................. 13 05 营销动态：小长假房企推货意愿增强，价格倒挂楼盘客户争抢 ............................ 13 总结： .................................................................................................................... 15 3 一、政策篇：中央释放撑地产信号，地方放松政策呈井喷态势 2022年1月起全国房地产市场成交量同比下跌超过10%，1-4月商品房销售额跌幅近20%。市场下行环境下，5月房地产政策环境持续改善，中央开始释放撑地产信号，地方宽松政策发布高达149条，放松政策力度也有所加大。 01、 中央释放撑地产信号，央行调降首套房利率 5月19日，李克强总理在云南座谈会上罕见提及房地产，并明确提出“看的准的新举措能用尽用，5月份能出尽出！”。体现在中央层面，5月份中央放松类政策出台次数达10次，在“房住不炒”的前提下，从房企融资、首套房贷款利率下调、LPR利率下调等方面释放积极信号。 房企融资方面，5月6日，证监会召开专题会议，主要落实两大政策，一是积极支持房地产企业债券融资，二是，研究拓宽基础设施REITs试点范围，以助力房地产市场稳定发展。 在贷款利率上，首先是5月15日对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，打破了首套房利率高于LPR的认知；紧接着5月20日阳台降低5年期以上LPR利率，叠加5月15日政策，首套房最低利率可降至4.25%，二套房最低利率为5.05%。 4 同时，5月25日国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，释放强烈的撑地产信号。一方面房地产行业从去杠杆到稳杠杆，适当提高宏观杠杆率，居民家庭部门稳杠杆。另一方面全面落实政治局会议的两个“支持”。支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 未来，地方放松政策频率及力度加码，弱二线及三四线城市将全面取消限购、限售。 02、地方调控政策呈井喷态势，放松力度加大 2022年地方性政策出台城市达134个，326次出台政策，其中5月79个城市出台放松政策，出台次数高达149次，占全年政策出台次数的46%，比4月66个城市多出13个城市，地方调控政策呈井喷态势。 5 从调控内容来看，松绑政策主要集中在放宽行政限制、加大住房公积金贷款支持和人口人才引进政策支持等方面。 从调控力度来看，公积金政策支持依然占主力，但放松限购和限售的城市明显增加，且整条调控方式有所变动。青岛放松限购从岛外扩展到岛内；扬州、武汉、济南等城市从纯放松限购，增加了二孩、三孩家庭放松限购；长沙在推动租赁市场发展的同时放松限购；惠州从时限上，颠覆别的城市仅缩短限购时间，城市全市范围内放松限购。 从调控方向来看，房住不炒依然是主基调，这从南京二手房政策半日游便可看到监管部门依然担忧过于宽泛的放松可能会引起新一轮炒房需求的增加。 03、 长沙推动租赁市场与改善市场发展，湖南救市政策增至7城 据克而瑞统计，湖南全省1-5月共18次调控，超过2021年全年政策总和。 5月主要政策调控方向是公积金政策、放松限购、严控土地审批以及商业贷款降低利率。 6 具体来看，长沙5月11日发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算，也就是说长沙市户口放开限购三套。该政策一方面利好改善群体置业，为地产注入改善需求，促进市场回温；另一方面租赁运营年限不低于10年，将存量房盘活供作租赁住房，推进住房租赁市场健康有序发展。 湖南省政策频繁发布，主要原因在于湖南房地产市场的下行压力较大。2022年1-4月湖南省商品房销售面积仅2046万方，同比下跌16.6%，分地区看，仅郴州市实现商品房销售面积正增长3.0%，降幅较大的张家界、湘西、岳阳，分别同比降幅达44.4%、34.0%、33.5%。 房地产市场下行下，湖南已有7大城市出台放松政策，其中株洲和岳阳已两次出台放松 7 政策，在放松范围加大的基础上，放松力度也有所加大；岳阳、长沙以及湘潭5月出台政策，其中湘潭为首次出台新政，政策为房地产行业提信心、热市场、振产业，将人才购房补贴范围拓宽到大专毕业生并提高公积金贷款到80万元。 总结： 受国内外环境影响，全国房地产市场下行压力持续，中央及地方在“房住不炒”前提下，出台了一系列放松政策。短期来看，放松调控或将成5、6月的主基调。 同时，虽然政策出台较为频繁，但从目前已出台政策的城市市场端来看，目前并未明显反弹。长沙改善市场表现活跃，但整体市场信心仍未恢复，后期随着限购政策放松后新一批改善购房人群入市，或将对房地产改善市场持续刺激，激活改善市场活力，拉大刚需和改善市场量价差距。 二、土地篇：5月仅零星商业地供应与成交，2022年第二批集中推介手册发布，共25宗涉宅地 5月长沙六区一县土地市场无集中供地和成交，处于休整期。本月长沙县供应1宗小面积商业地。开福区和长沙县分别成交1宗商业地，由长沙银行和经开区平台公司底价摘得。5月下旬长沙第二批优质土地集中推介手册发布，共推出25宗涉宅地。此次土地推介包含梅溪湖一期、市政府、洋湖等热点板块涉宅地，优质地块的供应可有效提升房企拿地补仓积极性，土拍市场是否再掀热情值得期待。 01 5月土地市场冷清，仅零星商业地块供应和成交 5月长沙六区一县土地市场回归低位，总计供应1宗商业地，建面1.64万方。成交2宗 8 商业地，建面28.99万方。成交楼板价1823元/㎡，相对上月下跌明显。 具体来看，供应地块位于长沙县安沙板块，面积较小，距离主城区较远。成交地块分别位于秀峰鹅羊板块和星沙外延板块。前者地块由长沙银行底价摘得，楼面价2120元/㎡，项目全部自持银行和金融相关物业。后者地块由经开区平台公司底价摘得，地块位置较为偏僻。 02 2022年第二轮集中推介地块发布，共25宗涉宅地块 本月长沙市2022年第二次地块集中推介手册发布，共10宗纯住宅地块，15宗商住地块。从分布情况来看，不乏有热度板块再度推出地块，如梅溪湖一期、市政府板块，后续土 9 地资源可供出让进一步减少，此次是否再掀土拍热潮值得期待。 分区域来看，岳麓区和望城区依旧为供应主力区域，分别推介8宗，出让面积达74公顷和55公顷；芙蓉区和雨花区分别推出3宗，天心区推出2宗，长沙县会展片区推出1宗。开福区在本次土地推介手册中无地块推出。 总结： 5月长沙土地市场处于休整期，供求表现平淡，仅供应1宗和成交2宗商业地。5月末第二批优质地块集中推介手册公布，涉及梅溪湖一期、市政府、洋湖等多宗热点板块优质 10 地，或将吸引房企土地参拍积极性。待第二批集中供地挂牌后，土地市场有望迎来周期性回升。 二、新房篇：“五一”小长假拉升成交，市场分化之势加剧 5月恰逢“五一”小长假，房企促销抢客，特价房、高折扣等优惠活动成为楼盘标配；成交市场略有回升，成交量价环比齐涨。但整体市场仍处于下行筑底期，成交量不及去年同期，同时市场分化之势加剧，住宅中高端改善型产品和高性价比倒挂楼盘表现优异，公寓小面积产品“以价换量”，高端大平层价格一再突破市场天花板。 （注：本文采取数据口径为长沙市内五区，供应数据截至5月29日，成交数据截至5月30日） 01、商品房：小长假拉升市场，5月成交量止跌回升 2022年5月，恰逢“五一”小长假，供应集中到4月底，导致本月供应量同环比大幅下降；小长假带来一波成交小高峰，成交量止跌回升，市场量价齐涨。 5月长沙内五区商品房新增供应面积43.79万方，环比下跌44.23%，同比下跌65.04%；成交面积66.14万方，环比上涨9.4%，同比下跌50.88%；成交均价14137元/㎡，环比上涨5.02%，同比上涨9.97%。 11 02、商品住宅：住宅均价涨至年度峰值，万科包揽面积销售榜前三 住宅供应量连续两个月下跌，小长假拉升之下，成交量止跌小幅回升，但对比去年同期腰斩。5月成交均价上涨至今年峰值水平，主要是轨道万科瑧湾汇、绿城招商桂语雲峯等高端改善项目集中签约拉升所致。 5月长沙内五区商品住宅供应面积42.54万方，环比下跌36.08%，同比下跌59.32%；成交面积55.02万方，环比上涨15.44%，同比下跌52.72%；成交价格方面，5月商品住宅成交均价为14164元/㎡，环比上涨2.76%，同比上涨11.51%。 从商品住宅分区域市场情况来看，5月供求均主要位于岳麓区，单区供应23.04万方，市占率54%，成交24.79万方，市占率45%，住宅市场集中程度颇高。开福区月度成交均价15704元/㎡，是长沙唯一均价突破15000元的区域，主要是轨道万科瑧湾汇集中签约拉升区域价格，单项目成交2.33万方，均价26044元/㎡。 12 万科