©Copyright Centaline Group, 2021湖北中原研究部本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。湖北中原策略顾问中心研究部20220613多重政策组合拳出击，二批次供地姗姗来迟——2022年5月武汉房地产市场月报 ©Copyright Centaline Group, 2021湖北中原研究部01每月看点土地市场03新房市场04CONTENTS目录02房企动态湖北中原研究部销经观市05 ©Copyright Centaline Group, 2021湖北中原研究部5月市场概述武汉出台楼市宽松新政，二批次集中供地即将到来每月看点⚫政策组合拳，供需两不误⚫对标世界城市！《武汉市城市客运发展“十四五”规划》出炉楼市供求量价齐跌，全市整体均价降至15683元/㎡全市共推盘23次，共推出4679套房源，整体去化率11%开盘概况新房市场土地市场二批次集中供地在6月29日举行，总建面143.56万㎡，起拍总价114.84亿元 ©Copyright Centaline Group, 2021湖北中原研究部5月武汉住宅市场，市场数据抢先看成交面积97.90万㎡-5.14%-60.06%成交套数8448套-12.73%-60.13%成交均价15683元/㎡-0.60%-6.16%环比同比-4.66%-53.59%供应面积100.83万㎡ ©Copyright Centaline Group, 2021湖北中原研究部5月市场亮点导读土拍：第二批次集中供地公布规则延续简化流程基调本月武汉公布第二次集中供地明细，6月29日共计16宗经营性用地出让，出让总净地面积62.50万㎡，总建面143.56万㎡，起拍总价114.84亿元。土拍规则延续“熔断”后直接“摇号”，简化竞买流程；对部分配建租赁房采取“异地配建”模式降低附加成本，提高地块吸引力。新房：楼市供求量价均下滑政策先行待力度有限本月新房供求量价持续下跌，开盘次数以及去化率仍处低位，5月全市新开盘23频次（含平推），整体去化仅为11%，从单盘成交来看分化不断加剧，区位优异且差异化产品竞争的项目更容易取得较理想去化，如万科光澜道项目凭借自身稀缺低价小户型产品优势，仍能保持不错的去化流速。但目前看来武汉政策力度仍旧较弱，6月底土拍市场预计依旧为国企兜底为主，预计6月年中冲刺阶段楼市回暖有限或持续低迷。 © Copyright Centaline Group, 2020湖北中原研究部PART01湖北中原研究部 © Copyright Centaline Group, 2020湖北中原研究部每月看点1政策组合拳，供需两不误 © Copyright Centaline Group, 2020湖北中原研究部房企端：5月13日，武汉市政府发布《市人民政府关于印发武汉市加大纾困帮扶力度促进市场主体恢复发展若干措施的通知》，提出的五项32条措施中，提出32条强化税费支持、加强金融支持、降低经营成本等方面，纾困扶持措施助力广大市场主体恢复发展、稳住预期。每月看点1 © Copyright Centaline Group, 2020湖北中原研究部调整前调整后预售可申请35%预售可申请35%/增加拨付节点：项目主体结构达到2/3进度，可申请20%，累计55%结构封顶可申请40%，累计75%结构封顶可申请20%，累计75%竣工验收，可申请20%，累计95%竣工验收，可申请20%，累计95%完成初始登记（不动产首次登记），可申请5%，累计100%完成初始登记（不动产首次登记），可申请5%，累计100%1.提高监管资金使用效率。在重点监管资金增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点，累计拨付额度不超过重点监管资金标准的55%，减轻企业资金压力。（责任单位：市房管局，各区人民政府）政策解读：这一措施，将预售监管资金拨付增加了一个节点，由原来4个节点变成5个节点。政策对于缓解房企资金压力起到积极作用，同时也从一定程度上保障施工进度和交付节点，市面上一部分因资金停工的项目或将恢复施工。其中第五项，第31和32条措施，专门针对房地产行业的帮扶，政策原文如下：监管资金拨付节点变化每月看点1 © Copyright Centaline Group, 2020湖北中原研究部2. 优化房地产预售管理。优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋，不分层、分单元申请办理预售许可，加快企业资金回笼。（责任单位：市房管局，各区人民政府）政策解读：此前，武汉对于预售许可的规定是“20万平方米以下的不超过3次，20万平方米及以上的不超过5次”，此后房企“可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋，不分层、分单元申请办理预售许可”，从一定程度上优化商品房预售条件，加快房企资金回笼。中原观点：✓武汉市政府此次针对房地产行业的帮扶政策，信号意义亦大于政策本身；✓今年以来，房地产行业政策面全面纠偏，全国超70个城市发布楼市宽松政策，特别是近半个月来，东莞、南京、苏州、长沙等城市纷纷加入楼市松绑行列，大都涉及需求端的政策松绑。武汉此次政策主要针对房企端，旨在缓解房企资金压力、加快销售回笼；✓武汉楼市已经进入由刚需向改善转变阶段，当前需求端政策的主要矛盾是合理的改善型需求难以被满足的矛盾，结合4月29号中央政治局会议“支持刚需和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管”的会议精神，相信后期武汉或有需求端的政策配套，支持武汉市合理的改善性需求。每月看点1 © Copyright Centaline Group, 2020湖北中原研究部1.对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点（目前5年期以上LPR为4.6%，即首套利率最低可达4.4%），二套仍按现行规定执行。2.在全国统一的贷款利率下限基础上，各省在央行及银保监会的指导下，将根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。遵循“因城施策”原则实行差别化房贷利率首套房贷利率最低下限4.4%5月15日，央行及银保监会发布《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，通知确定了首套房贷利率最低下限，同时鼓励地方政府遵循“因城施策”原则实行差别化房贷利率。中原观点：1.央行、银保监会确定首套房按揭贷款利率下限4.4%，并鼓励地方因城施策实行差别化房贷利率，信号意义强烈，多城市现行利率较下限有较大下降空间，预计各城市地方政府近期将迎来一波房贷利率降息潮。2.本次针对首套房贷利率最低下限4.4%，对名下无房的购房群体而言属于“定向降息”，将进一步减少购房群体还贷成本，缓解购房压力，宽松的信贷环境也将带动新房市场逐步回暖；3.2022年5月21日，武汉房贷利率下调25个基点，由首套5.05%下调至4.8%（4.45+0.35）、二套5.25%下调至5.05%（4.45+0.6）。资金端：央行官宣房贷利率下调，房贷利率加速进入下行通道每月看点1 © Copyright Centaline Group, 2020湖北中原研究部每月看点2对标世界城市！《武汉市城市客运发展“十四五”规划》出炉 © Copyright Centaline Group, 2020湖北中原研究部5月17日，武汉市交通运输局印发《武汉市城市客运发展“十四五”规划》。规划指出“十四五”期间，武汉将对标世界城市，高标准加强城市客运体系建设，构建便捷高效、优质一体、智能智慧、绿色安全、健康持续的超大城市世界级城市客运体系，服务和支撑交通强国试点城市、国家中心城市和现代化国际性城市建设。发展目标：•到2025年，共谋划9大类，共计120个项目，规划完成投资约2411亿元，基本建成以轨道交通和中运量公交为主体，城市公交为基础，出租汽车、定制公交为补充，水上公交为特色，慢行交通为延伸，综合换乘枢纽为锚固点的现代城市客运体系，有力支撑“街区15分钟生活圈、中心城区45分钟出行圈、市区1小时通勤圈”。每月看点2 © Copyright Centaline Group, 2020湖北中原研究部主要任务：打造“公交都市升级版”和“综合客运服务升级版”两个升级版，推进客运网络体系、客运市场体系、出行服务、智能交通体系和绿色安全体系的“五高体系”以及高效能的治理体系。未来将围绕以下六项重点开展工作：•促进轨道交通、常规公交和慢行交通三网的衔接融合•提升轨道精细化服务能力•中心城区力争形成“成环成网”的公交专用道网络•增加和优化常规公交运力供给，大力发展特色化的辅助公交，形成多元化的公交体系•构建“配建功能区+驿站+招呼站”的客运服务模式打造高质量的客运网络体系打造高标准的客运市场体系打造高品质的出行服务体系探索高效能的公交治理体系打造高水平的绿色安全体系提升道路客运服务便捷舒适水平•力争轨道交通线网运营总规模达700公里左右•鼓励在光谷、沌口、东湖高新区、临空港等重点功能区布局中低运量公交系统•构建以“立体综合车场+配建公交首末站”为核心的公交场站建设模式，推进主城区73处公交枢纽场站建设•结合武汉“一主、四副”的空间发展格局及公共交通出行客流规律，探索公交线路分区经营模式•推进武汉毗邻地区客运班线公交化运营模式•探索新老业态融合发展模式•完善互联网租赁自行车企业进入和退出机制•完善交通运行协调指挥中心（TOCC），实现数据归集和运行监测•深化城市智能公交系统应用，提升城市公交车辆运营安全和智慧化水平•推动武汉城市圈城际公交、城市公交、轨道交通“一卡通”互联互通•持续优化调整行业车辆结构，推进新能源、清洁能源车辆在城市公交、出租车等领域应用，全市新增及更新公交车（应急车辆除外）、出租汽车（含网约车），100%使用新能源汽车•完善客运法规标准体系，建立内容完整、结构合理、层次清晰的武汉市城市客运标准体系•深化城市客运行政管理体制改革，建立健全城市客运的协调机制，提升管理与服务效率•从“深化体制—创新机制—完善票制”改革入手，引导和规范企业集约化、规模化发展每月看点2 © Copyright Centaline Group, 2020湖北中原研究部客运重点工程——轨道交通：《规划》明确轨道交通重点建设项目，力争线网运营总规模达700公里左右，还将推动多层次轨道交通及周边城市城际轨道建设，打造轨道上的大武汉。轨道交通第四期建设规划工程类型重点项目续建5号线、6号线二期、7号线北延线（前川线）、11号线东段二期、11号线三期首开段、12号线武昌段、12号线江北段、16号线（汉南线）、19号线新建新港线、5号线起点调整、16号线起点调整、12号线起点调整、11号线三期新汉阳火车站段、收尾工程（8号线二期、11号线葛店段等）加快拖动规划调整和建设第四期轨道交通建设规划、第五期轨道交通建设规划丰富轨道交通制式续建光谷生态大道空中轨道（一期工程）、拖进中低运量轨道交通（巴云项目）、江夏区空轨示范线、汉正街捷运工程、空轨（生态大走廊二期、九峰-科学岛、花山-左岭制造园）开展市域铁路前期研究工作武汉站-武汉天河机场、桃桥湖-邾城及武汉至孝感、鄂州每月看点2 © Copyright Centaline Group, 2020湖北中原研究部客运重点工程——客运场站：推进城市综合交通枢纽建设。围绕城市功能区和铁路客运枢纽布局，加快汉口客运中心建设，武昌客运中心改扩建，推进武汉东火车站、武汉西客运站、阳逻新城等城市综合交通枢纽站城一体综合开发，预留道路客运功能区。工程类型重点项目续建汉口客运中心新建客运站武昌客运中心改扩建、武汉东站配套汽车客运站、武汉西站配套汽车客运站、新洲区阳逻新城客运站、经开区综合交通枢纽、未来城综合交通枢纽客运站、江夏区纸坊综合客运枢纽站每月看点2 © Copyright Centaline Group, 2020湖北中原研究部客运重点工程—