规则放松下南京次轮土拍明显趋稳，房企投资积极性亦有所提升

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7事实与观点-克而瑞研究中心2022-7规则放松下南京次轮土拍明显趋稳，房企投资积极性亦有所提升 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/7事实与观点-克而瑞研究中心规则放松下南京次轮土拍明显趋稳，房企投资积极性亦有所提升马千里、周奇7月12日，南京次轮集中供地到期出让。为了扭转首轮低热，本次集中出让，南京进一步放松了土拍规则，并在集中供地后首度出现了不限价宅地，以提振房企拿地积极性。在此影响下，南京次轮土拍表现较首轮明显趋稳，成交建面及金额大幅提升，流拍现象也较首轮明显改善。从企业参拍情况来看，品牌房企的参拍积极性也有所提升，保利发展、招商、华润、中海等规模房企均积极参拍，尤其是保利发展，斩获3幅优质地块，拿地金额接近80亿元。表：南京2022年首场土拍与2021年三轮土拍热度对比（幅，万平方米，亿元，元/平方米）指标2022年第一批2021年第二批变动成交幅数1342↑223%成交建面105428↑308%成交总价191717↑275%平均楼板价1825416728↓8%溢价率4.4%2.8%↓1.6pct流拍率32%5%↓27.5pct注：表中统计地块仅涉及涉宅用地。数据来源：CRIC一、首轮低热下次轮规则进一步放松，住宅限价方面放松力度尤甚尽管南京在首轮集中土拍就放松了出让规则，但热度仍不及预期，土拍热度在长三角城市中属于中低水平。因此，此次集中土拍，南京土拍规则进一步放松，取消了“摇号地块的商品住宅预售条件须满足完成住宅部分投资额的50%”的规定。更值得一提的是，南京此次在住宅售价方面放松力度颇大。本次出让的44宗宅地中，有13宗未设住宅销售限价，实行“差异化定房价，按程序报备”。这些地块不仅分布在溧水、江宁等郊区板块，河西南、秦淮老城东、大校场等中心城区板块亦有此类地块推出。差异化定价下，房企可根据市场现状开发差异化产品、自主定价，优化项目 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/7事实与观点-克而瑞研究中心利润空间；另一方面，此举也为市场带来更多差异化产品，有利于支持合理的改善性住房需求，促进市场健康发展。在31幅限价宅地中，也有13宗地块销售限价明显抬升，上涨幅度基本都在1000元/平方米以上。譬如，栖霞区仙林街道G35地块，通过降低容积率的方式来提升住宅销售限价，项目毛坯限价达39000元/㎡，高于今年一批次周边成交宅地5000元/平方米。在13宗地中，雨花人居森林G41地块及浦口桥林G56地块均为流拍或撤牌再挂地块，此次推出新房限价也明显上涨，房地价差空间也有所提升。表：南京22年首次集中土拍出让地块商品住宅毛坯限价较此前涨幅（元/平方米）土地名称地块编号住宅毛坯限价所在板块前期毛坯最高销售均价涨幅栖霞区仙林街道毕升路以南，经天路以西地块NO.2022G3539000340005000雨花经济开发区西寇路以东、吉祥路以北地块（人居森林七期）NO.2022G4136500340002500秦淮区南部新城祥天路以西、汇景南路以南地块NO.2022G2448000458002200浦口区江浦街道浦云路以南、康安路以西地块NO.2022G5531000291201880秦淮区南部新城国际路以西、汇景南路以南地块NO.2022G2547500458001700秦淮区南部新城神机营路以东、汇景南路以南地块NO.2022G2647500458001700建邺区双闸街道螺塘路以北、庙中街以西（28-5）地块NO.2022G3048000463501650建邺区双闸街道螺塘路以北、新亭街以西（28-3）地块NO.2022G3148000463501650浦口区江浦街道科新路以北、团结路以西地块NO.2022G5930500291201380浦口区桥林街道浦乌路以南、南湾街以西03地块NO.2022G5620000190001000浦口区江浦街道珠泉路以北、同心路以东地块NO.2022G573000029120880栖霞区燕子矶街道燕园路以东、寅春西路以北地块NO.2022G323264032000640栖霞区燕子矶新城怡园东路以东、燕恒路以北地块NO.2022G333232032000320数据来源：CRIC二、超七成地块底价成交，竞拍热点仍集中在建邺河西 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/7事实与观点-克而瑞研究中心在土地出让规则进一放松的影响下，南京此次集中土拍表现较第一轮明显趋稳。最终，44幅宅地中仅2幅流拍，流拍比例由上一轮的32%降至5%，余下42幅地块中5幅触顶成交，6幅溢价成交，31幅底价出让。从区域分布来看，竞拍热度较高的地块集中在中心城区，如建邺河西、江宁百家湖、东山、玄武孝陵卫、栖霞燕子矶等等。其中，建邺河西热度仍旧最高，4宗宅地的参拍房企数量均在10家以上，最终均全部触顶成交。此外，板块内许久未有土地供应的江宁百家湖优质地块G51也吸引了8家房企竞拍，在经过16轮竞价后也成功触顶。这些地块之所以备受房企青睐，主要是由于项目所在板块内新房流速较快，去化压力较轻，拿地安全系数高。以建邺河西为例，作为南京高端住宅片区，该板块配套资源优质，一二手房价格存在一定空间，因此新房备受购房客群青睐；板块内新房开盘当日去化率基本都在九成以上，部分项目在首付须八成的背景下中签率仍低于15%，去化表现显著好于南京其它片区。表：南京2022年第二批触顶成交地块周边二手房挂牌价格（元/平方米）土地名称土地编号商品住宅毛坯限价二手房挂牌价格建邺区沙洲街道河西大街以北，创意路以东地块NO.2022G28550006.5万以上建邺区双闸街道邺城路以北、平良大街以东地块（河西南部4-2-D)NO.2022G29/海铂滨江6万建邺区双闸街道螺塘路以北、庙中街以西（28-5）地块NO.2022G3048000招商雍和府5.8万建邺区双闸街道螺塘路以北、新亭街以西（28-3）地块NO.2022G3148000招商雍和府5.8万江宁区江宁开发区凤凰十路以东、菲尼克斯路以南地块NO.2022G51/朗诗玲珑屿，挂牌价已逼近5万/㎡数据来源：CRIC底价成交地块多集中在江宁、浦口等郊区板块，在整体楼市遇冷下，这些区域项目去化速度偏缓，房企竞拍意愿不高。秦淮、雨花台等主城区也有地块以底价成交，但多为土地性质较为复杂的地块。以此次出让总价最高的秦淮区大校场机场跑道旁G27地块为例，该地块区域位置优越，周边配套完善，但宗地要求建设集办公、商业和居住于一体的城市综合体项目，性质较为复杂，最终由金茂联合南部新城以45.5亿元的总价竞得。2幅流拍地块均位于雨花台区，分别为铁心桥G39地块和人居森林G42地块。其中G39地块因周边在售、待售项目较多，且当前在售项目去化表现不佳等因素影响而惨遭流拍。人居森林G42地块周边楼市表现同样不佳，在售项目平均去化率不足10%，加之 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/7事实与观点-克而瑞研究中心该项目地理位置较偏、周边配套也十分缺乏，因而最终无人竞拍。图：南京各区域2022年第二批底价成交及流拍地块幅数及占比数据来源：CRIC三、限价再提下利润空间维持充裕，但楼市销售承压的郊区盈利难全额兑现盈利空间方面。在限价进一步提升的影响下，南京此次集中成交地块的房地价差空间维持较为充裕的状态。不考虑性质较为复杂的商住及宗地用地，结合地块上商品住宅限价及周边新房、二手房价格来看，31宗纯住宅用地平均地房比为0.56，房地价差约1.43万元/平方米，较今年第一批次成交地块价差空间再次提升，利润空间十分充裕。以5幅摇号地块来看。虽然5幅地的地房比均超过了0.7，但以毛坯限价来看，其平均房地价差仍超过了1.2万元/平方米，考虑到后期装修包，实际盈利空间仍较为充足。如此次毛坯限价最贵的河西G28地块，房地价差达14345元/平方米，周边项目装修包基本在3000元/平方米以上，实际价差空间将会更高。图：南京2022年第二批次成交纯住宅地块的地房比及房地价差分布 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/7事实与观点-克而瑞研究中心数据来源：CRIC虽然整体盈利空间仍然较为充裕，但在楼市销售承压的背景下，部分板块的盈利空间或将难以得到完全兑现。结合各板块的去化表现来看，江北、江宁、仙林等郊区板块消化周期明显偏长，尤其是仙林板块，截止6月底去化周期长达23.7个月，库存压力相大。这也意味着，即使销售限价提升、盈利空间增加，但在去化压力下，这些区域的项目多难以贴着限价出售。图：2022年6月底南京各板块商品住宅库存量及去化周期四、优质土地提升下房企参拍积极性提升，保利发展拿地金额居首在推地量大幅增加下，尤其热点板块建邺河西、玄武孝陵卫、大校场、燕子矶等均 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/7事实与观点-克而瑞研究中心有优质地块推出的影响，房企参拍积极性较首轮有所提升。不过，据市场流传参拍名单来看，资金实力雄厚的央国企仍是参拍主力，招商、华润、保利、中海、建发等多家房企的参拍地块数量都在5幅以上。不考虑5宗待摇号地块，从最终拿地结果来看，保利发展以78.4亿元的拿地金额位居首位，在本场土拍中斩获3幅优质地块，包括竞争热度较高的燕子矶G32地块、南部新城G26地块及新区G09地块。民企中，金基、龙湖、伟星表现较为积极，尤其是本土房企金基，独自或联合斩获了3宗地，总拿地金额达49.1亿元。图：南京2022年第二批次成交地块中房企拿地金额及幅数（亿元，幅）注：不包括待摇号地块。数据来源：CRIC总体来看，在土拍规则进一步放松下，南京次轮土拍表现更加趋稳。尤其是流拍方面，在供地量大增的背景下，仅2幅地遭遇流拍，平均流拍率降至5%。不过，区域土拍热度分化依旧显著，江宁、浦口等远郊片区的地块，即使住宅限价提升，但在销售承压等因素的影响下，房企拿地意愿依旧不高，仍多依靠本地城投托底，品牌房企投资热度仍集中于去化有保障的热点改善板块。在楼市整体仍未明显回暖的背景下，冷热分化将会成为各城市接下来集中土拍的普遍现象。