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房地产行业2022年中期投资策略之七问地产，主要包括房贷利率下降空间、各线城市库存水平、政策演绎及后续政策、销售何时能企稳、房企收并购进程等方面。房贷利率下降空间还有多大？目前首套、二套房贷利率均处于14年以来低点，目前周期最低实际房贷利率可到4.09%左右；按照央行Q1数据计算，房贷利率同时至少还有143BP的下调空间。目前各线城市的库存处于什么水平？整体来看，短期行业库存仍将处于上升阶段。目前政策演绎到哪一步以及后续哪些政策可以期待？从历史规律来看，销售累计同比为政策调控的先行指标，当销售同比转负后两个月内，政策开始逐步放松；供给端，AMC和房企合作的项目开始陆续落地，行业环境有望改善；需求侧，出台政策放松的城市数量和使用的政策工具将不断增多，并将逐渐深入到二线城市甚至一线城市，修改“认房认贷”规则为之后高能级城市政策调整的主要抓手。销售何时能企稳？在房贷利率发生显著变化后，销售变化大概滞后1-2个季度，由此推算，最快在第三季度末见到销售企稳。
