证券研究报告 风雨渐歇行业筑底，政策发力静待转机 ——房地产行业（地产开发）2022年中期投资策略 2022年05月31日 作者 光大证券房地产研究团队 请务必参阅正文之后的重要声明 核心观点 政策面：整体来看，房地产宽松政策进入实质性执行阶段 今年以来，中央多部委对房地产政策进行结构性纠偏，在“房住不炒”主基调下，保障居民合理住房需求，改善房企合理融资需求。房地产调控由释放维稳信号步入针对信贷端出台更为积极的政策，进入宽松政策实质性执行阶段，房地产行业供需恢复可期。具体来看，中央定调政策路径清晰，房地产行业供需恢复可期；各地纾困政策不断，因城施策松绑加码。 投资建议： 1)龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御性，股息率相对较高，对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力，重点推荐万科A/万科企业、中国金茂、华润置地、保利发展。2)先发布局多元赛道、注重运营升维的房企于营收端仍有一定提升空间，建议关注金地集团、招商蛇口、新城控股、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产、中国海外宏洋集团。 1 风险提示：行业宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、企业项目竣工不及预期风险、企业多元化业务经营不佳风险、企业信用风险等。 统计局数据：疫情反复供需两端承压，静候信心回归与基本面修复 商品房销售继续遇冷，宏观经济与微观企业基本面下，各能级城市与各梯队（/资质）房地产企业的销售表现加剧分化。 1-4月房地产投资累计同比转负，4月单月新开工深度下滑，侧面反映房企土地投资意愿下滑。 房地产开发到位资金仍显疲态，各指标跌幅均有扩大。 土地面：土地成交仍处历史低位，国央企及城投公司托底作用突出 土地购置单价同比数据延续上升趋势，且有加速上行迹象，开发商土地获取持续向高能级城市聚集。 首批次“两集中”供地高峰已过，优质宅地入市比例提升；房企拿地意愿偏弱，国央企及城投公司依旧是拿地主力；城市间土拍热度分化加剧，多城持续底价成交。 资金面：需求侧信贷收缩，供给侧地产融资仍受阻 疫情扰动下，实体经济全面承压，居民部门购房意愿明显收缩。5月强效政策缓释购房资金压力，重建居民和企业信心。 尽管各地宽松政策频发，不断向市场释放暖意，但由于行业存量风险尚未完全化解，销售数据较弱，多重因素下融资规模处于相对低位。 中庚基金 请务必参阅正文之后的重要声明 目 录 1、政策面：房地产宽松政策步入实质性执行阶段 3、资金面：需求侧信贷收缩，供给侧地产融资仍受阻 4、统计局数据：疫情反复影响市场正常运行，静候信心回归与基本面修复 6、风险提示 2、土地面：土地成交仍处历史低位，国央企及城投公司托底作用突出 5、投资建议：龙头房企估值具有较强防御性，关注运营升维提升空间 2 请务必参阅正文之后的重要声明 日期 部门（会议） 主要政策及会议内容 1月20日 央行 央行公布：5年期以上贷款市场报价利率(LPR)为4.6%，上月为4.65%，下降5BP。 3月5日 全国两会 李克强总理作政府工作报告：坚持“房住不炒”的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。 3月16日 银保监会 银保监会召开专题会议，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。 3月16日 国务院金融委 国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。 3月16日 财政部 据新华社3月16日消息，新华社记者就房地产税改革试点问题采访了财政部有关负责人。有关负责人表示，综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。 3月17日 国家发改委 国家发改委公布《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，持续深化户籍制度改革，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策；有序推进城市更新，加快改造城镇老旧小区，力争改善840万户居民基本居住条件；加强住房供应保障等。 4月29日 中央政治局会议 中共中央政治局召开会议，会议强调坚持“房住不炒”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 5月15日 央行、银保监会 央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20BP，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 5月20日 央行 央行公布：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。本次调整1年期LPR保持不变，5年期以上LPR较上次下降15BP。 5月25日 国务院 国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，央行行长提及“突出金融支持重点领域，引导金融机构加快已授信贷款的放款进度。督促金融机构坚持两个毫不动摇，加大对民营企业的支持力度，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为”、“因城施策支持合理住房需求，维护房地产市场的平稳运行”。 今年以来，中央多部委对房地产政策的执行进行结构性纠偏，在坚持“房住不炒”的主基调下，积极表态防范化解房地产企业风险，保障居民合理的住房需求，改善房企合理融资需求。 表1：中央政府部门关于地产行业的重点政策及会议摘要(2022年1月1日-2022年5月25日） 数据来源：根据央行、住建部等发布文件整理；光大证券研究所。 1.1、中央定调政策路径清晰，宽松政策步入实质性执行阶段 3 当前政策见底而市场尚未见底，中央由释放维稳信号步入针对供需两端出台更为积极的政策，进入宽松政策实质性执行阶段。5月25日，全国稳经济会议再次释放利好信号，包括加大对民营企业支持力度，因城施策支持合理住房需求等。 具体来看，中央定调，遏制房地产金融化泡沫化倾向；因城施策省级市场提升自主性，调控路径更加清晰明确。 请务必参阅正文之后的重要声明 16城放松限购 19城放松限贷 6城放松限售 25城财税托市 福州：外地户籍在主城五区购买首套144m²以下住房，无需提供社保证明。 重庆：首套房最低首付比例。 青岛：即墨新房限售年限由取得产证满5年降为网签满5年，二手房拿证满2年即可交易。 郑州：专科及以上学历在郑购房按政策给予购房补贴。 苏州：非户籍居民在苏州市区、昆山、太仓购买首套房，社保要求由3年内连续缴2年调整为累计缴满2年。 郑州：认贷不认房，贷款已结清购买二套房享受首套贷款政策。 哈尔滨：废止区域性限售政策。 沈阳：个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。 南京：非户籍居民家庭只需缴纳6个月社保即可购房，六合、溧水无需社保可购1套房。 南宁：二套房最低首付比例由40%调整为30%。 哈尔滨：废止区域性限售政策。 南宁：留邕人才、教职工购房契税全额补贴，普通市民购买首套房契税补贴50%。 惠州：满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区范围内的合理住房需求，不再纳入限购重点片区。 兰州：首套、二套最低首付比例分别降为20%、30%。 苏州：二手房限售年限由5年降为3年。 南阳：博士、硕士、本科、大专人才和新市民购房分别大专人才和新市民购房分别给予5万、3万、2万、1万补贴。 浙江衢州：取消限购、松绑限售。 佛山：非限购区首付最低2成。 衢州：新出让地块和尚未网 签商品住房不再限售。 保定：针对保定市落户高校毕业生提供首套购房补贴。 数据来源：根据各省市政府文件等整理；光大证券研究所。注：政策统计截至2022-05-15。 表2：全国各省市主要放松政策 1.2、各地纾困政策不断，因城施策松绑加码 4 前4月，已有83省市出台115次放松政策。南京、苏州等强二线城市跟进放松限购，南宁、沈阳等弱二三线城市财税刺激托市，当前宽松力度较年初小幅加码（克而瑞数据）。 各地已出台政策以调整公积金贷款为主，部分城市涉及放松四限（限购、限贷、限售、限价）、提高购房补贴、降低首付比例，亦有部分城市就预售条件、预售资金监管等方面出台相关政策以缓解房企资金压力。 多地房产政策与人口、人才政策相结合，通过放宽人才落户条件、给予认定“人才”购房特别支持来刺激楼市需求。同时，多城加快发展保障性租赁住房，着力解决困难群体和新市民住房问题。 请务必参阅正文之后的重要声明 目 录 1、政策面：房地产宽松政策步入实质性执行阶段 3、资金面：需求侧信贷收缩，供给侧地产融资仍受阻 4、统计局数据：疫情反复影响市场正常运行，静候信心回归与基本面修复 6、风险提示 2、土地面：土地成交仍处历史低位，国央企及城投公司托底作用突出 5、投资建议：龙头房企估值具有较强防御性，关注运营升维提升空间 5 请务必参阅正文之后的重要声明 图2：土地购置面积、成交价款、单价（累计同比） 资料来源：wind，光大证券研究所 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图1：土地购置面积、成交价款、单价（累计值） 资料来源：wind，光大证券研究所 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 02,0004,0006,0008,00010,00005,00010,00015,00020,00025,00030,000本年购置土地面积:累计值 万平方米 本年土地成交价款:累计值 亿元 本年购置土地单价:累计值（右轴） 元/平方米 -60%-40%-20%0%20%40%60%本年购置土地面积:累计同比 本年土地成交价款:累计同比 本年购置土地单价：累计同比 2.1、土地成交仍处历史低位，延续“高能聚焦” 6 1-4月，全国土地购置面积为1766万平方米，累计同比-46.5%；土地成交价款为955亿元，累计同比-20.6%；土地购置单价为5408元/平方米，累计同比+48.4%。 2021年3-12月，全国土地购置单价（累计值）持续提升，21年末土地购置单价为8224元/平，同比上涨21.6%。2022年1-4月，土地购置单价同比数据延续上升趋势，且有加速上行迹象（3月、4月的土地购置费单价单月同比分别上涨68.1%、67.9%），开发商土地获取持续向高能级城市聚集。 请务必参阅正文之后的重要声明 图3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 资料来源：WIND；截至2022年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能。 图4：国有土地使用权出让收入累计值及累计同比 资料来源：WIND；截至2022年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能。 2.2、百城土地成交累计缩量32.3% 7 01,0002,0003,0004,00004812162020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 x 10000 100大中城市:成交土地规划建筑面积:累计值 100大中城市:成交土地总价:累计值 100大中城市:成交土地楼面均价:累计值 -40%-20%0%20%40%60%80%0200004000060000800001000002021-2-282021-3-312021-4-302021-5-312021-6-302021-7-312021-8-312021-9-302021-10-312021-11-302021-12-312022-2-282022-3-312022-4-30国有土地使用权出让收入:累计值(亿元） 国有土地使用权出让收入:累计同比(右轴） 1-4月，全国政府性基金预算收入17565亿元，同比下降27.6%。中央政府性基金预算收入1110亿元，同比下降4.4%；地方政府性基金预算本级收入16