www.ccxi.com.cn 地方政府债与城投行业监测周报2022年第9期 隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 市场跟踪 作者 中诚信国际 企业评级部 石 炻 0755-82969261 sshi@ccxi.com.cn 蒋 螣 0755-82969261 tjiang@ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇 027-87339288 txgong@ccxi.com.cn 翘尾行情未改市场筑底状态，政策发力行业有望边际改善 ——2024年1月房地产市场跟踪 本期观点  12月新房销售市场的翘尾态势并未改变低位运行的市场状态，市场信心和行业预期仍待缓慢修复，2024年新房销售下行压力仍存，但随着行业风险逐步出清、利好政策持续呵护，降幅或将有所收窄。  12月土地市场成交量环比大增，但全年累计成交量创近年来新低。在商品房销售市场萎缩的同时，土地市场成交亦同步萎缩，市场的动态调节机制有助于改善2024年商品房销售市场供需平衡性。  多家出险房企债务重组事项取得新进展，化债进程有所提速。但在商品房销售市场尚未恢复常态的情况下，仍需密切关注已完成债券展期的房企再度暴雷的风险，以及未出险但债券到期压力较大房企的债务接续情况，避免发生冲击市场信心的个别信用风险事件。  12月以来，利好政策进一步发力，上海加大改善型住房需求刺激力度，中央将“三大工程”建设作为2024年的重点任务，配合高能级城市城中村改造新举措及央行PSL贷款资金支持，对于地产市场尤其是高能级城市地产市场稳投资、稳增长、稳预期具有积极作用。 www.ccxi.com.cn 房地产行业 2 2024年1月房地产市场跟踪—— 翘尾行情未改市场筑底状态，政策发力行业有望边际改善 www.ccxi.com.cn 一、 行业经营 （一）需求端 12月，70个大中城市商品住宅销售价格同比及环比下跌幅度均有所扩大，其中三线城市环比降幅略高于一线和二线城市。一线城市中北京房价环比持平，上海小幅增长，而广州和深圳环比均加速下跌；二、三线城市除个别城市环比小幅增长外，绝大多数环比保持下降态势。前期二手房市场成交回暖释放置换需求，叠加年底房企加大营销力度，当月商品房销售面积及销售额环比大幅增长，但同比降幅仍较大，最终全年商品房销售面积及销售额同比小幅下降，降幅较上年有所缩小。截至2 0 2 3年12月末，商品房待售面积较上月继续增长，库存进一步积压。 二手房市场方面，据克而瑞数据，12月18个重点城市二手房成交面积环比微降1%，由于基数较低，同比增长37%。一、二、三线城市二手住宅价格环比均保持下降趋势，二手房市场继续“以价换量”，缓慢释放部分置换需求。 企业层面1，在年底业绩冲刺下，12月百强房企业绩环比回升，但环比增幅低于往年同期，同比降幅亦较大，最终全年累计业绩同比下降16 . 5 %，近七成百强房企销售业绩下降。全年千亿房企数量进一步减少，各梯队门槛值均进一步下移。但各类型房企销售表现分化明显，央国企整体销售业绩同比仅有微小变化，而非国有房企整体销售业绩同比有较明显的下降。 1 本段数据取自克而瑞公开报告。 图1：70大中城市新建商品房住宅价格指数 数据来源：国家统计局，Ifind，中诚信国际整理 -0.60-0.40-0.200.000.200.400.600.80-4.00-2.000.002.004.006.008.002020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-1270个大中城市:新建商品住宅价格指数:当月同比%70个大中城市:新建商品住宅价格指数:环比% 8WbY9XeVvWyXeY8OdN6MtRnNsQsOfQqQqReRpNmQ8OmNtMvPnQrQNZsPwO 3 2024年1月房地产市场跟踪—— 翘尾行情未改市场筑底状态，政策发力行业有望边际改善 www.ccxi.com.cn （二）供给端 12月房屋新开工面积仍处于低位，全年新开工面积在上年基础上进一步下滑，但在保交楼政策的支持下，全年竣工面积有所增长。 土地市场方面，年底全国各大城市土地集中上市，百城土地成交额环比大幅增长，但从全年情况来看，土地成交额同比减少逾20%，创下近年来新低。房企拿地整体较为理性，溢价率延续低位态势。尽管多地已取消土地限价，但大多数地块仍以底价或低溢价成交，仅有少数优质地块成交溢价率较高。央国企凭借其更强的资金实力成为拿地的绝对主力，而多数民企已停止拿地，在克而瑞新增土地金额排行榜排名靠前的民企仅有如滨江集团、龙湖集团、卓越集团等个别企业。 图2：商品房销售情况变化 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 图3：百城土地成交额及土地溢价率 图4：房屋新开工、竣工面积及同比增速 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.000.0020,000.0040,000.0060,000.0080,000.00100,000.00120,000.00140,000.00160,000.00180,000.00200,000.002020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-12商品房销售面积:累计值万平方米商品房销售额:累计值亿元商品房销售面积:累计同比%商品房销售额:累计同比% 4 2024年1月房地产市场跟踪—— 翘尾行情未改市场筑底状态，政策发力行业有望边际改善 www.ccxi.com.cn 12月房地产开发投资规模进一步下降，累计同比降幅扩大。房地产开发企业到位资金环比有所增长，其中，受益于融资支持政策力度持续加大，国内贷款环比增长；年底新房销售环比大幅上升，带动其他资金来源环比增长。但从全年情况来看，房地产开发企业到位资金在上年基础上进一步下降。 前期二手房市场成交回暖释放置换需求，叠加年底房企加大营销力度，12月房地产市场销售数据环比增长，但从全年来看，新房销售市场在上年基础上进一步萎缩，仍处筑底状态，市场信心和行业预期仍待缓慢修复，预计2024年下行压力仍存，但随着行业风险逐步出清、利好政策持续呵护，降幅或将有所收窄。12月全国土地市场图5：房地产开发投资规模及增速 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 图6：房地产开发投资资金来源 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 -20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.000.0020,000.0040,000.0060,000.0080,000.00100,000.00120,000.00140,000.00160,000.002020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-12房地产开发投资:累计值亿元房地产开发投资:累计同比%-100-60-202060100140040,00080,000120,000160,000200,000房地产开发企业资金来源:国内贷款:累计值亿元房地产开发企业资金来源:利用外资:累计值亿元房地产开发企业资金来源:自筹资金:累计值亿元房地产开发企业资金来源:其他资金:累计值亿元房地产开发企业资金来源:国内贷款:累计同比%房地产开发企业资金来源:利用外资:累计同比%房地产开发企业资金来源:自筹资金:累计同比%房地产开发企业资金来源:其他资金:累计同比% 5 2024年1月房地产市场跟踪—— 翘尾行情未改市场筑底状态，政策发力行业有望边际改善 www.ccxi.com.cn 地块供应加大，成交总量环比增长明显，但全年土地市场成交量同比进一步下降，创下近年来新低。在商品房销售市场萎缩的同时，土地市场成交亦同步萎缩，市场的动态调节机制有助于改善2024年商品房销售市场供需平衡性。在企业层面，2023年百强房企销售规模进一步下降，但不同类型房企的变动趋势分化明显，央国企整体销售表现显著优于非国有企业，且央国企凭借更强的资金实力优势获取了更多优质土地储备，叠加购房者对央国企的信心偏好，预计20 2 4年仍将基本维持当前的行业竞争格局。 二、 地产债券市场表现 （一）一级市场 12月，房企境内信用债发行规模环比回落，债券净融资额重新转负。当月发行的境内信用债仍以公开发行的中期票据和公司债为主，发行主体仍主要为央国企，龙湖拓展、金辉集团、新城控股、新希望五新等民营房企在中债增的担保增信下实现债券融资，“第二支箭”政策效果延续。 1月房地产企业境内债整体到期规模较小，且在房企融资支持政策力度加大背景下，偿付风险可控。房企继续化债举措，远洋集团已宣布对境内公募债整体展期。 境外市场方面，12月以来全行业仅越秀地产成功发行一笔2 0 2 6年到期的7亿元人民币离岸债券，考虑到当前境内外融资成本差异，仅个别股东实力较强且经营稳健的央国企选择发行境外债券。1月有约33亿美元境外债到期，均为前期已发生违约或要约交换的房企，预计按期兑付的可能性极小。 （二）二级市场 图7：2023年1~12月房企信用债发行与到期 图8：2023年12月房企新发债券种结构（按规模：亿元） 数据来源：wind，中诚信国际整理 数据来源：wind，中诚信国际整理 -800-600-400-2000200400600800发行金额（亿元）到期金额（亿元）净融资额（亿元） 6 2024年1月房地产市场跟踪—— 翘尾行情未改市场筑底状态，政策发力行业有望边际改善 www.ccxi.com.cn 12月，房企境内债券成交活跃度尚可，当月共实现债券成交额1 , 2 7 9 . 2 8亿元，环比略降。12月共83家房企债券成交额在1亿元以上，其中债券交易活跃度较高的债券对应发行主体为招商蛇口、珠海华发、深业集团、首开股份，债券成交金额均在50亿元以上。投资类地产债券收益率2本月波动减小，且整体收益率水平较上月有所下移，平均收益率在3.50% ~ 3 .89%之间；高收益地产债价格本月波动上升，月末高收益债平均成交价达到72元左右。 境外市场方面，房企债券价格整体有所回升，其中央国企债券价格变动较小，民企债券价格回升幅度较大。12月以来中国奥园境外债务重组成功，同时龙光集团、正荣地产、中梁控股境外债务重组事项均有实质性进展，化债进程有所提速。 12月以来全市场仅越秀地产新发行一笔境外人民币债券，境外债券市场仍非绝大多数房企的一般融资途径之一。大部