房地产及物业行业周报：地产托底思维下，政策发力边界拓宽

地产托底思维下，政策发力边界拓宽行业评级：看好（维持）报告日期：2022年3月7日首创证券房地产团队王嵩，首席分析师，SAC执证编号：S0110520110001李枭洋，研究助理房地产及物业行业周报 房地产行业周报(2.27-3.5)证券研究报告概要核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•库存及去化周期•推盘及去化率•土地市场•房价指数•市场资金环境•房企融资情况•重点公司动态地产托底思维下，政策发力边界拓宽。两会政府工作报告提出的5.5%经济增速目标，“稳地产”预期必将成为支撑增速企稳的关键，我们判断地产投资增速将保证正向增长，当下时点政策层面的优化有望逐级递增，全年地产投资增速将呈现前高后低的走势。总体定调中规中矩，工作报告中再次强调“房住不炒”及“三稳”目标，全局视角下政策边界的打破依然是个伪命题，然而结合近期郭树清主席表态“房地产泡沫化金融化势头扭转”以及支持合理住房需求的相关描述，政策风向已然得到扭转，基于防风险意图的地产政策宽松化有望贯穿全年。3月以来在因城施策框架下部分城市已进入宽松调整通道，依靠需求端政策松绑重振信心刻不容缓；政策优化工具毋需局限于限购限贷、公积金额度增加、购房补贴等调整，房贷实际利率的下调同样具备较大空间，针对刚需及改善型需求着手调整是当前较为有效的政策演化路径。总体上，我们判断组合拳政策的有效实施有望使行业在二季度末迎来增速的触底回升。投资策略：宽信用背景+政策松绑，Alpha>Beta。在稳增长的大背景下，我们认为政策释放力度将逐级强化，非热点城市将打破以往过度调控的枷锁，后续行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏。对于房企而言，未来随着行业格局和发展模式的重构，中长期来看房企的经营管理效率和信用获取能力将是重点关注要素，行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现，我们建议关注经营及财务相对稳健的房企，继续推荐万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。 房地产行业周报(2.27-3.5)证券研究报告板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券周度指数表现年初至今指数表现（申万）房地产指数1.23%-0.15%上证指数-0.11%-0.73%行业相对涨跌幅1.34%0.58%周度指数表现年初至今指数表现恒生指数-3.79%-19.56%内房股（剔除物业板块）-4.07%-9.12%相对涨跌幅-0.29%10.43%物业板块-3.89%-7.73%相对涨跌幅-0.11%11.83%1.23%-5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%行业涨跌幅0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.0房地产指数：PE沪深300：PE 房地产行业周报(2.27-3.5)证券研究报告板块个股行情回顾资料来源：Wind，首创证券A股个股表现（前5名/后5名）内房股（剔除物业板块）个股表现（前5名/后5名）物业板块个股表现（前5名/后5名）股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅600077.SH宋都股份34.2%1383.HK太阳城集团4.8%2207.HK融信服务10.6%000838.SZ财信发展22.1%1109.HK华润置地3.9%3686.HK祈福生活服务4.2%600639.SH浦东金桥20.4%1908.HK建发国际集团2.6%1417.HK浦江中国3.3%600684.SH珠江股份13.2%0688.HK中国海外发展2.5%9916.HK兴业物联1.1%000609.SZ*ST中迪12.5%3900.HK绿城中国1.7%1971.HK弘阳服务0.6%股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅000056.SZ皇庭国际-10.1%2772.HK中梁控股-18.2%9909.HK宝龙商业-13.6%000506.SZ中润资源-8.8%1918.HK融创中国-16.9%1516.HK融创服务-11.8%600658.SH电子城-8.3%3380.HK龙光集团-15.4%1778.HK彩生活-11.8%000540.SZ中天金融-6.3%0095.HK绿景中国地产-13.2%6668.HK星盛商业-11.0%600807.SH济南高新-5.3%1628.HK禹洲集团-12.5%3913.HK合景悠活-10.3% 房地产行业周报(2.27-3.5)证券研究报告房地产中央政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期部门/会议政策内容3月1日国资委国资委副主任翁杰明强调，要严控新增投资入口。严控非主业投资规模和方向，不得在产业基础薄弱、缺乏资源优势的情况下盲目布局新产业。加大房地产投资管控力度，严禁超越财务承受能力的举债投资。3月2日银保监会主席郭树清在发布会表示：2021年重点领域风险持续得到控制，地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。去年以来房地产市场出现调整，这对金融业来说是好事，但也不希望房地产市场的调整太剧烈，希望能平稳些。3月3日中国房地产协会向部分房企发出书面调研函，摸底房企债务情况、偿债情况、资产处置进展、化解风险进展情况及在建住宅项目停工情况等。债务方面，要求房企上报债务总额及结构、2022年到期及逾期债务情况、表外负债等。偿债方面，涉及房企可动用资金、受限资金金额及偿债缺口，以及去年下半年以来融资净流出情况等。3月4日央行、银保监会印发关于加强新市民金融服务工作的通知。提出鼓励商业银行充分运用信息技术手段，多维度科学审慎评估新市民信用水平，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。3月5日政府工作报告提出今年发展主要预期目标：GDP增长5.5%左右。同时，将赤字率调回至3%以内；今年拟安排地方政府专项债券3.65万亿元；设立金融稳定保障基金，牢牢守住不发生系统风险底线；再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造；提升新型城镇化质量，健全常住地提供基本公共服务制度，稳步推进城市群、都市圈建设；继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 房地产行业周报(2.27-3.5)证券研究报告房地产地方政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容2月27日东莞市2022年3月起住房公积金贷款流动性系数调整为1(原为0.8)，职工个人公积金贷款可贷额度增加。2月27日南通市工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、江苏银行下调住房贷款首付比例由最低30%降至20%。2月28日北京市2022年计划供应1060公顷住宅用地，其中产权住宅用地760公顷，租赁住宅用地300公顷。2月28日青岛市两集中一批次明细披露，推出16宗涉宅用地，宅地总起始价850.7亿元，总建面446.0万方，达限溢价率14.9%，禁马甲，出让方式为"限地价"+竞高标准建设方案"、"摇号"等，出让时间3月18日，市辖区第二、第三、第四批次住宅用地集中公告拟于5月、8月、10月集中发布。3月1日郑州市认房又认贷放松，一套已结清贷款家庭再次购买普通商品房执行首套房贷款政策；鼓励老年人居家养老需求，允许其投靠家庭新购一套住房；稳定住宅用地供应节奏，土地竞拍保证金下调至20%，出让金可一年内分期；加大信贷融资支持，鼓励受困房企贷款展期和加大并购贷款支持，下调住房贷款利率以降低个人住房消费负担；完善公共配套和基础设施，鼓励同步施工同步交付3月1日中山市自3月1日起，在中山市购买首套房、第二套房申请住房公积金贷款，一名缴存人住房贷款最高额度40万元调整至50万元，两名或以上缴存人共同申请住房贷款最高额度80万元调整至90万元3月1日广西省自3月1日起，职工个人及家庭购买首套及首次申请住房公积金贷款，住房公积金贷款最高额度由60万元提高至70万元；职工个人及家庭购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款最高额度为60万元，维持不变。3月1日上海市二手房房贷放款再提速，部分银行审批加放款时长甚至缩短到了10天以内，多家银行首套房和二套房房贷利率下降5个BP至4.95%和5.65%。3月2日武汉市两集中一批次明细披露，推出11宗涉宅用地，宅地总起始价117.3亿元，总建面101.2万方，达限溢价率9.0%，禁马甲，出让方式为"限地价"、"摇号"，出让时间3月31日，3月2日北京市自2022年3月20日起，共有产权住房租赁平台化受理，租金收益按就低原则收取，试行期限3年。3月2日上海市在虹桥临空园区推出首批100套相应房源，符合要求的海外硕博士入住，每月最高可获得4000元租金补贴，最长持续12个月，总额最高可达4.5万元。 房地产行业周报(2.27-3.5)证券研究报告房地产地方政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容3月3日厦门市商品房预售资金在商品房竣工前，优先用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款以及法定税费。3月3日达州市凡在中心城区使用公积金贷款购房的，缴存人在本人公积金账户中留足贷款额度5%后，可申请提取账户余额支付首付，实行又提又贷；夫妻双方缴纳住房公积金的，贷款额度上限又50万元调整为60万元；夫妻一方(或单身)缴纳住房公积金的，贷款额度上限由40万元调整为50万元。3月3日温州市个人首套住房公积金贷款封顶额度由50万调整为65万，夫妻贷款封顶线由70万调整至100万；每批次预售形象标准从3万方降低到2万方，仅限3月底前申领的预售证；目前首付比例保持不变仍为30%。3月3日西宁市"十四五"期间计划实施保障性租赁住房11000套，其中2022年拟筹建2000套保障性租赁住房。3月3日北京市建议健全信用债违约处置机制，加快REITs专项立法。3月4日青岛市青岛即墨区松绑限售，新房交易由拿证满5年改为网签满5年，二手房则是拿证满2年即可交易。3月4日唐山市自2022年3月15日起，职工购买第二套自住住房的，最低首付款比例调整为不低于30%(原不低于60%)；单、双缴存职工家庭住房公积金个人住房贷款最高额度由60万元调整为80万元。3月4日宣城市引进人才首次使用公积金贷款的最高限额在现有基础上增加10万元；对45周岁以下住房公积金缴存职工家庭，首次使用公积金贷款购买住房的，保底可贷额20万元。3月4日湖南省正式将公积金贷款楼盘准入由审批制改为备案制。3月4日德州市山东德州市数家银行下调了个人住房贷款首付比例，首套房首付比降至最低30%下降至20%。3月4日南宁22年拟出让国有建设用地104宗地，共计9588亩，住宅用地供应占总量四成；工业用地占总量三成。 房地产行业周报(2.27-3.5)证券研究报告重点城市商品房成交分级别城市商品房成交周环比分级别城市商品房成交周同比分级别城市商品房成交月累计同比资料来源：Wind，首创证券以上为我们跟踪52城数据，其中一线城市4座，二线城市20座，三四线城市28座7.2%-91.6%614.6%52.2%5.0%-14.4%-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%700%2022W42022W52022W62022W72022W82022W9商品房销售面积周环比-32.7%-94.1%2.5%118.4%-30.6%-43.7%-150%-100%-50%0%50%100%150%2022W42022W52022W62022W72022W82022W9商品房销售面积周同比-23.9%-21.6%-16.6%-27.0%-33.7%-53.9%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%商品房销售面积月累计同比-54.9%-48.8%-62.2%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%一线城市二线城市三四线城市-49.0%-33.5%-58.8%-150%-100%-50%0