行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 北上去化压力有所增大，多地房贷利率继续下降 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比下降8%，2022年累计成交面积同比下降45%。北京和上海环比分别下降45%和下降33%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降40%、39%、53%。芜湖、杭州、福州2022年累计交易量分别下降62%、43%、52%。 截至5月20日，13个主要城市可售面积（库存）环比下降0.4%；平均去化周期25.3个月，平均环比下降3%。福州和苏州去化周期分别由上期的32.2个月和21.9个月变动至24.6月和17.6个月，分别环比下降23%和20%。 本周，15个主要城市二手房交易建面下降13%。金华和北京环比分别下降53%和27%。2022年累计成交面积同比下降35%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降68%、24%和25%。 本周观点： 本周，一线城市新房成交环比降幅较大、环渤海及中部地区成交环比有所下降，带动重点城市新房成交面积环比下降8%。二手房成交方面，北京、金华等地成交环比增速转负，重点城市二手房成交面积环比下降13%。另外，部分地区二手房成交面积同比降幅持续收窄、重点城市成交面积累计同比降幅略微收窄（累计同比由上周下降36%至本周下降35%）。 库存方面，重点城市平均去化周期环比有所下降、累计同比增速放缓。但由于北京、上海销售情况受疫情控制影响较大，一线城市去化压力增大，去化周期环比上升9%。 投资建议: 5年期以上LPR大幅下降15 bp，地方降低房贷首付比例。本周，5年期LPR由4.60%下降至4.45%，相应地，部分城市首套房贷利率进一步下降，如天津首套房贷利率由之前的4.4%再次下降至4.25%。后续或有更多城市陆续下调房贷利率，将有助于减轻部分购房者的资金压力、对推动商品房销售的复苏起到一定积极作用。另外，地方密集下调贷款首付比例，如安庆、南通等地首次购房/二套房首付比例最低降至20%/30%，在房贷利率降幅较大的基础上，降低首付比例或可进一步激发消费者的购房意愿、持续促进住房销售。周内，据媒体报道，碧桂园、龙湖集团及美的置业被监管机构选为示范民营房企，已分别完成发行规模不超过人民币5亿元、5亿元、10亿元公司债券，中央支持民企融资政策初步落地，部分头部民营房企融资环境或有所改善，有利于缓解企业的流动性压力。另一方面，地方持续推进优质银企合作，如合景泰富和华夏银行广州分行在投融资、城市更新等领域达成战略合作，银行为重点领域提供金融支持将有助于提升投资者对企业的信心、向市场释放推动行业企稳的积极态度。近期，监管层引导地方做好信贷支持，地方政策在商业贷款上的支持力度增大，随着各地房贷利率及首付比例陆续调整，未来行业基本面或有望复苏。维持行业“强于大市” 评级。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 22-May-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 13 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，恒盛地产、易居企业控股、旭辉控股集团本周涨幅居前。海昌海洋公园、中国海外发展、美的置业年初至今涨幅居前。 图 3：正荣地产、旭辉控股集团、合景泰富集团控股本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%ZhenRoCIFIKWGCountryGardenLVGEMVanke-HE-HouseTimesGreenTownSeazenR&FPowerLongAgileTurnover(Weekly)图 1：恒盛地产、易居企业控股、旭辉控股集团本周涨幅居前 图 2：海昌海洋公园、中国海外发展、美的置业年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%25%CR LandTimesZhongliangYueXiuHaichangCentral ChinaShinsunSOHOJingruiYuzhouKWGMideadcLongforLVGEMLandSeaSeazenCountry GardenCIFIE-HouseGloriousPrice Change(Weekly)0%20%40%60%80%100%YinchengEverGrandeShui OnCOGOCNTDGreenland HKGreenTownRadianceKaisaCR LandLongforC&D INTLDexinRedSunCC LandYueXiuMideadcCOLIHaichangPrice Change(YTD) dVjWlX8YdYnVlUaXjY7N8QbRmOrRpNsQjMnNnQiNtRoM6MpNmOMYpPtQxNsQuM 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 13 1.2物业管理行业表现 本周，中骏商管、银城生活服务、旭辉永升服务本周涨幅居前。滨江服务、越秀服务、华润万象生活年初至今涨幅居前。 图 6：烨星集团、金科服务、领悦服务集团本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%Ye Xing GroupJinke SerLing Yue SerSunac SerExcellence CMCG SerCIFI ES SerFin Street PPTPowerlong CMPoly PPT DevS-Enjoy SerZhenro SerA-LivingGreentown SerSCE CMTurnover(Weekly)图 4：中骏商管、银城生活服务、旭辉永升服务本周涨幅居前 图 5：滨江服务、越秀服务、华润万象生活年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%12%Poly PPT DevChina Res MIXCFirst SerA-LivingKangqiao SerFin Street PPTZhenro SerBinjiang SerGreentown SerTimes NeighborCG SerSunac SerCIFI ES SerYincheng LSSCE CMPrice Change(Weekly)-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%Fin Street PPTZhong Ao HomeEVERG SerXingye WulianKangqiao SerA-LivingHevol SerRonshine SerYincheng LSXinyuan PMChina Ovs PPTGreentown SerChina Res MIXCYuexiu SerBinjiang SerPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 13 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/05/20 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 13 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约25.3个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/05/20；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/05/20 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 13 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/05/15 图 8：一线城市二手房价格指数有所下降 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/05/15 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/05/15 图 10：三线城市二手房价格指数有所下降 图 11：四线城市二手房价格指数有所下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/05/15 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/05/15 05010015020025005010015020025030035020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025005010015020020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200250010020030040020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200010020030040050020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001500200400600800100020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 13 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：5年期以上LPR下降至4.45% 日期 地区/部门 简述 2022-05-16 海口 对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的，首付比例不低于50%。申请公积金贷款购买二手住房，属首次购房或已结清原有公积金贷款的，首付比例不低于30% 2022-05-16 北京 北京住房公积金管理中心积极落实相关助企惠民政策。对于当前有困难的企业，年底前网上申请即可缓缴公积金。对于未正常偿还公积金贷款的职工，不作逾期处理。 2022-05-16 海南 职工购买二手房申请住房公积金个人住房贷款的，属首次申请或已结清个人住房公积金贷款的最低首付款比例由40%降低为30%；且购买二手房最长贷款期限由20年调整为30年。 2022-05-16 成都 优化家庭住房总套数认定标准。近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。另外，优化无房居民家庭认定标准。购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。 2022-05-16 衡阳 对符合国家生育政策，同一对夫妻在2021年5月31日（含）后生育三孩的缴存职工家庭，购买家庭普通自住住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度为80万元。 2022-05-17 安庆 首次申请住房公积金贷款购买新建商品住房的，首付比例最低为20%(二手房最低为30%) ；首次贷款已还清，第二次申请住房公积金贷款购买新建商品住房的，首付比例最低为30%(二手房最低为40%)，贷款利率按住房公积金贷款基准利率1.1倍执行。 2022-05-17 杭州 非本市户籍家庭提供12个月社保证明可购房；符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套。 2022-05-17 抚州 住建局发布《关于促进崇仁县房地产市场良性循环和健康