房地产行业国家统计局2022年1~4月行业数据跟踪：基本面指标探底幅度加深，政策组合拳下有望企稳

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业点评报告 ● 房地产行业 2022年5月18日 [table_main] 公司深度报告模板 基本面指标探底幅度加深，政策组合拳下有望企稳 ——国家统计局2022年1-4月行业数据跟踪 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点： ⚫ 跌幅走阔继续探底，在政策组合拳下有望逐步企稳。2022年1-4月，销售面积、销售金额降幅分别为20.9%、29.5%，4月单月，销售金额、销售面积增速分别为-39%、-47%，较上月-21pct、-21pct，销售跌幅继续大幅走阔，继续探底。4月住宅销售均价为9674，同比-11%，销售均价的下降反映了房企以价换量的销售策略以及市场景气度低迷，环比基本保持不变，结束了开年以来住宅售价一路下降的颓势。目前政策已经开始出击组合拳，销售在政策支持力度不断加大的过程中有望企稳，我们认为政策调整还有空间，期待后续对首套房认定规则、下调首套和二套房首付比、下调二套房贷利率等方面的政策支持。 ⚫ 土地成交依旧低迷，溢价率低点回升。2022年1-4月，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降46.5%、20.6%。4月单月土地购置面积增速为-57%，较上月下降16pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。4月百城成交土地面积同比为-44.56%，为2010年以来的历史低点；百城土地溢价率4.57%，达到最近半年来的最高点，结束了年初下降的趋势，后续随着政策发力，土地市场热度有望回升。 ⚫ 开工、施工断崖下跌，竣工“保交付”指引下有一定支撑。2022年1-4月，新开工面积同比下降26.3%，4月单月增速为-44%，在销售和拿地“双弱”的预期之下，又叠加疫情反复的因素，目前开工情况差于历史任何一个时期。1-4月施工面积累计同比略微增加，4月单月增速为-39%；竣工面积累计同比下降11.9%，3月单月增速-14.2%，竣工下降主要系疫情和资金影响了竣工进程，和施工一样受到“保交楼”目标的指引，竣工周期仍未结束，但增速会低于21年。 ⚫ 开发投资增速继续走低。2022年1-4月，全国房地产开发投资完成额同比减少2.7%，4月单月投资增速为-10.1%，由于土地成交下行较为剧烈，开发投资主要靠施工来支撑。目前施工和土地市场目前尚未见回暖迹象，二季度内预计将持续处于下行趋势。 ⚫ 房地产到位资金下滑，外资到位增速由负转正，销售回款进一步下降。4月单月，到位资金增速为-36%，较上月增速下降13pct，其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-28%、-7%、-42%、-53%，分别较上月+2pct、-5pct、-20pct、-16pct。 ⚫ 投资建议：房地产行业作为“稳增长”重要一环，后续政策支持力度大概率只增不减，目前无论从中央还是地方层面的表态都较前期更加积极，我们认为5、6、7月进入地方政策密集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，在销售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和物管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。 ⚫ 风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 特别鸣谢 实习生 喻雲鹏 相对沪深300表现图 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_基本面指标继续全线探底，期待更大力度的支持政策——国家统计局1-3月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_基本面指标继续探底，政策博弈仍有空间——国家统计局1-12月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_开发投资单月转负，到位资金将迎来改善——国家统计局1-9月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_房地产行业_ 基本面继续降速，政策维稳预期增强-国家统计局1-8月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_房地产行业_ 修正行业市场预期的积极因素不断积累-国家统计局1-7月份行业数据跟踪 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2021/5/172021/8/172021/11/172022/2/17房地产沪深300 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、商品房销售市场：跌幅走阔继续探底，在政策组合拳下有望逐步企稳 ........................................................................ 2 二、投资、新开工与土地市场 .................................................................................................................................................... 2 （一）土地市场成交依旧低迷，溢价率低点回升 ............................................................................................................ 2 （二）开工、施工断崖下跌，竣工“保交付”指引下有一定支撑 ................................................................................ 3 （三）开发投资增速继续走低 ............................................................................................................................................ 4 三、房地产到位资金下滑，外资到位增速由负转正，销售回款进一步下降 ........................................................................ 5 四、投资建议 ................................................................................................................................................................................ 6 五、风险提示 ................................................................................................................................................................................ 6 mNoQrOnQoQoOzQuMvNmQpP7NdN6MmOoOsQpNlOmMrMkPmNxPbRmNzQuOsOnQxNpMsR 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 一、商品房销售市场：跌幅走阔继续探底，在政策组合拳下有望逐步企稳 2022年1-4月，商品房销售面积4.0亿平方米，同比下降20.9%；商品房销售金额3.8亿元，同比下降29.5%。4月单月，销售面积、销售金额增速分别为-39%、-47%，分别较上月-21pct、-21pct，销售跌幅继续大幅走阔，继续探底。4月住宅销售均价为9674，同比-11%，销售均价的下降反映了房企以价换量的销售策略以及市场景气度低迷，环比基本保持不变，结束了开年以来住宅售价一路下降的颓势。目前政策已经开始出击组合拳，销售在政策支持力度不断加大的过程中有望企稳，我们认为政策调整还有空间，期待后续对首套房认定规则、下调首套和二套房首付比、下调二套房贷利率等方面的政策支持。 图1：商品房销售面积及销售额累计表现/% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 二、投资、新开工与土地市场 （一）土地市场成交依旧低迷，溢价率低点回升 2022年1-4月，土地购置面积1766万平方米，同比下降46.5%；土地成交价款955亿，同比下降20.6%。4月单月土地购置面积增速为-57%，较上月下降16pct，土地成交价款增速-28%，较上月下降27pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。从百城土地数据来看，4月成交土地面积同比为-44.56%，为2010年以来的历史低点；百城土地溢价率4.57%，较上一个月增长0.79pct，达到最近半年来的高点，结束了年初下降的趋势，后续随着政策发力，销售逐步企稳，土地市场热度有望回升。 -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-12商品房销售面积商品房销售额-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-12月商品房销售额/亿元月商品房销售面积/万平米月销面同比/%（右） 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 图3：土地购置面积及成交价款累计同比（%） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图4：月土地购置面积及同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图5：百城土地成交数量、面积及同比（%） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图6：百城土地成交总价及溢价率（%） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 （二）开工、施工断崖下跌，竣工“保交付”指引下有一定支撑 2022年1-4月，新开工面积39739万平米，同比下降26.3%，4月单月增速为-44%，在销售和拿地“双弱”的预期之下，又叠加疫情反复的因素，目前开工情况差于历史任何一个时期；1-4月施工面积累计同比略微增加，4月单月增速为-39%，增速到达2010年以来的最低值，“保交付”仍是第一要务，施工将有