www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业点评报告 ● 房地产行业 2022年1月18日 [table_main] 公司深度报告模板 基本面指标继续探底，政策博弈仍有空间 ——国家统计局2021年1-12月行业数据跟踪 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  市场销售景气度达到历史最差，预计二季度企稳。2021年，销售金额、销售面积增速分别为4.8%、1.9%，12月单月，销售金额、销售面积增速分别为-18%、-16%，销售的降幅在11月出现短暂收窄之后，又重拾加速下行之势，景气度已经差于2010年以来任何时期。目前基本面还未触底，市场还处于负向循环中，风险事件的消化和购房信心的恢复需要时间，销售的恢复较以往时间也要长一些，预计今年二季度企稳。我们预计2022年全国商品房销售额同比增速在-7.7%左右。  12月土地购置面积增速创年内新低，溢价率处于历史低位。12月单月土地购置面积增速为-33%，较上月下降20pct，创年内新低。21年土地成交价款累计增速从年内低点29.2%回升至2.8%，土地购置面积从33%一路下滑至-15.5%，二者形成“剪刀差”，主要由于房企拿地城市能级上移。百城土地溢价率从年内高点下降21.1pct至2.9%，为2010年以来的历史低点。  销售拿地双弱导致开工低迷，竣工修复具备确定性和持续性。2021年，新开工面积同比下降11.4%，12月单月增速为-31%，在销售和拿地“双弱”的预期之下，目前开工情况历史最差；竣工面积累计同比增长11.2%，12月单月增速1.91%，2016年以来销售高增长带来的竣工将继续兑现，但强度可能弱于2021年。我们预计2022年，新开工面积增速-5%、施工面积增速1.7%、竣工面积增速10%。  12月开发投资增速创历史新低。2021年，全国房地产开发投资完成额同比增长4.4%，12月单月投资增速为-13.9%，为历史最低增速（剔除疫情期间奇异值），施工和土地市场未见回暖迹象，将继续带动投资下行。我们预计房地产开发投资2022年同比增速在0.5-1.0%。  房地产到位资金全面下滑，需求不足导致按揭贷发放较弱。12月单月，到位资金增速为-19%，较上月增速下降12pct，其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-32%、-10%、-8%、-26%，分别较上月-11pct、-12pct、-19pct、-10pct。新增居民中长期贷款在10、11月实现正增长之后，再次转负，12月单月增速为-19%。我们认为10、11月按揭贷款的正增长是按揭贷发放加速背景下前期积压贷款的释放，而12月再次转负也印证了市场需求不足。  投资建议：短期维度，政策偏暖推动估值提升。目前处于“基本面底”+“政策底”的组合，基本面仍处于加速下行途中，景气度处于历史最差，政策博弈仍有空间，我们认为今年一季度是配置的最佳窗口期。中长期维度，在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、碧桂园服务（6098.HK）、华润万象生活（1209.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、金科服务（9666.HK）、新大正（002968）。  风险提示：风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7726 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2021/1/182021/4/182021/7/182021/10/18房地产沪深300 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_开发投资单月转负，到位资金将迎来改善——国家统计局1-9月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_房地产行业_ 基本面继续降速，政策维稳预期增强-国家统计局1-8月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_房地产行业_ 修正行业市场预期的积极因素不断积累-国家统计局1-7月份行业数据跟踪 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、商品房销售市场：景气度历史最差，预计二季度企稳 ........................................................................................... 2 二、投资、新开工与土地市场 .......................................................................................................................................... 2 （一）12月土地购置面积增速创年内新低，溢价率处于历史低位 ............................................................................... 2 （二）销售拿地双弱导致开工低迷，竣工修复具备确定性和持续性 ............................................................................ 3 （三）12月开发投资增速创历史新低 ............................................................................................................................... 4 三、房地产到位资金全面下滑，需求不足导致按揭贷发放较弱 ................................................................................... 5 四、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 6 五、风险提示 ...................................................................................................................................................................... 6 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 一、商品房销售市场：景气度历史最差，预计二季度企稳 今年的楼市可以用“冰火两重天”来形容，上半年销售热度持续处于高位，下半年急转直下，从7月开始进入负增长区间，形成“尖锥”走势。2021年，商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%，较2019年增长4.6%，两年复合增速2.3%；商品房销售金额18.2亿元，同比增长4.8%，较2019年增长13.9%，两年复合增速6.7%。12月单月，销售金额、销售面积增速分别为-18%、-16%，销售的降幅在11月出现短暂收窄之后，又重拾加速下行之势，景气度已经差于2010年以来的任何一个时期。目前基本面还未触底，市场还处于负向循环中，风险事件的消化和购房信心的恢复需要时间，销售的恢复较以往时间也要长一些，预计今年二季度企稳。我们预计2022年全国商品房销售额同比增速在-7.7%左右。 图1：商品房销售面积及销售额累计表现/% -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-12商品房销售面积商品房销售额 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-12月商品房销售额/亿元月商品房销售面积/万平米月销面同比/%（右） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 二、投资、新开工与土地市场 （一）12月土地购置面积增速创年内新低，溢价率处于历史低位 2021年土地购置面积21590万平方米，同比下降15.5%；土地成交价款17756亿，同比增长2.8%。12月单月土地购置面积增速为-33%，较上月下降20pct，土地成交价款增速-4%，较上月下降28pct。21年土地成交价款累计增速从年内低点29.2%回升至2.8%，土地购置面积从33%一路下滑至-15.5%，二者形成“剪刀差”，主要由于房企拿地城市能级上移。从百城土地数据来看，12月成交土地面积同比为-52.8%，百城土地溢价率从年内高点下降21.1pct至2.9%，为2010年以来的历史低点。 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 图3：土地购置面积及成交价款累计同比（%） -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002005-022005-102006-062007-022007-102008-062009-022009-102010-062011-022011-102012-062013-022013-102014-062015-022015-102016-062017-022017-102018-062019-022019-102020-062021-022021-10购置土地面积-累计同比土地成交价款-累计同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图4：月土地购置面积及同比 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-