房地产行业：国家统计局1-8月份行业数据跟踪-基本面继续降速，政策维稳预期增强

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业点评报告 ● 房地产行业 2021年9月16日 [table_main] 公司深度报告模板 基本面继续降速，政策维稳预期增强 ——国家统计局1-8月份行业数据跟踪 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合。8月单月，销售金额、销售面积增速分别为-19%、-16%，销售加速下行，接近2010年以来的三个低点。考虑到：1）房地产贷款集中管理下信贷额度依旧偏紧，需求受到抑制，并且随着个别企业信用风险的暴露，购房者的观望将加重；2）新开工、施工、拿地偏弱，供给不足；3）去年基数较高，销售仍将继续降速。当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，未来政策博弈的预期将逐渐加强，但“房住不炒”的总基调难以变化，可期待央行层面对于房企信贷和居民按揭贷款的调整。  土地市场成交依旧冷淡，第二批集中供地将引导溢价率下行。8月单月土地购置面积增速为-14%，较上月下降14pct。由于溢价率高企和融资监管，房企拿地谨慎，土地市场成交冷淡，但第二批土地集中供应迎来规则调整，通过控最高限价、摇号等方式，降低土地溢价率，我们认为未来土地市场在“稳地价”的目标指引下逐步回归理性，下半年房企将迎来不错的拿地窗口，但由于资金环境仍较紧，土地成交的回暖还需等待。  销售转冷和拿地偏淡将继续影响企业新开工的节奏，竣工修复具备确定性和持续性。8月单月新开工面积增速为-17%，新开工加速下行；竣工面积8月增速达28.4%，竣工还在持续修复，具备确定性和持续性，物业管理行业将持续受益于竣工周期的回归。  开发投资在偏弱的施工和土地成交的带动下下行。2021年1-8月份全国房地产开发投资完成额同比增长10.9%，较1-7月下降1.8pct。8月单月投资增速为0%，绝对值与去年同期水平持平。偏弱的施工和土地成交将继续带动投资下行，我们维持全年房地产开发投资同比增速在5.5-6.2%的判断。  房地产资金面预计持续偏紧。8月单月，到位资金增速为-7%，与上月持平。国内贷款、自筹资金分别占比12.6%、30.3%，均处于10年以来的最低水平。在银行贷款额度趋紧、销售热度降温的影响下，房企到位资金增速持续下行。房企目前主要的资金来源为定金及预收款、自筹资金和个人按揭贷款，在销售降速、融资管控的背景下，预计房企资金面将继续偏紧。  投资建议：行业的主要矛盾是在“高地价、限房价”的环境下不断下行的盈利能力，但在土地政策的不断调整下，房企的利润空间受挤压的局面将得到改善，当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，未来政策博弈的预期将逐渐加强，市场预期或将迎来修正。目前来看，市场对板块的预期过于悲观，主流房企PE（2021E）均值为4倍，股息率为7.6%，行业估值处于历史最低水平，具备足够的安全边际，“低估值+高股息”的组合凸显性价比。在行业供给侧改革的大环境下，对于优质住宅开发房企是风险也是机遇，我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。  风险提示：行业面临销售超预期下行、政策调控不确定性的风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7726 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2020/9/172020/12/172021/3/172021/6/17房地产沪深300 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_房地产行业_ 修正行业市场预期的积极因素不断积累-国家统计局1-7月份行业数据跟踪 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、商品房销售市场：市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合 ................................................................ 2 二、投资、新开工与土地市场 .......................................................................................................................................... 2 （一）土地市场成交依旧冷淡，第二批集中供地将引导溢价率下行 ............................................................................ 2 （二）销售转冷和拿地偏淡将继续影响企业新开工的节奏，竣工修复具备确定性和持续性..................................... 3 （三）开发投资在偏弱的施工和土地成交带动下下行 .................................................................................................... 4 三、房地产资金面预计持续偏紧 ...................................................................................................................................... 4 四、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 5 五、风险提示 ...................................................................................................................................................................... 6 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 一、商品房销售市场：市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合 2021年1-8月，商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%，较1-7月下降5.6pct，较2019年1-8月增长12.1%，两年复合增速5.9%；商品房销售金额119047亿元，同比增长22.8%，较1-7月下降7.9pct，较2019年1-8月增长24.8%，两年复合增速11.7%。分业态来看，住宅、办公楼、商业营业用房1-8月销售面积同比分别为+24.5%/+3.5%/+3.3%，住宅表现相对较好。 8月单月，销售金额、销售面积增速分别为-19%、-16%，销售加速下行，接近2010年以来的三个低点（剔除2020年疫情期间的奇异值）：2020年7月金额、面积增速分别-15%、-19%，2012年2月-14%、-21%，2014年7月-16%、-16%。考虑到：1）房地产贷款集中管理下信贷额度依旧偏紧，需求受到抑制，并且随着个别企业信用风险的暴露，购房者的观望将加重；2）新开工、施工、拿地偏弱，供给不足；3）去年基数较高，销售仍将继续降速。目前行业销售拐点已经确立，开始进入负增长区间，但基本面还未触底，政策层面已是底部，未来若基本面加速恶化，则政策维稳预期将进一步加强。当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，未来政策博弈的预期将逐渐加强，但“房住不炒”的总基调难以变化，可期待央行层面对于房企信贷和居民按揭贷款的调整。 图1：商品房销售面积及销售额累计表现/% -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-07商品房销售面积商品房销售额 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-07月商品房销售额/亿元月商品房销售面积/万平米月销面同比/%（右） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 二、投资、新开工与土地市场 （一）土地市场成交依旧冷淡，第二批集中供地将引导溢价率下行 2021年1-8月土地购置面积10733万平方米，累计同比下降10.2%，增速较1-7月下降0.9pct；土地成交价款6647亿，累计同比下降6.2%，增速较1-7月下降1.4pct。8月单月土地购置面积增速为-14%，较上月下降14pct。由于溢价率高企和融资监管，房企拿地谨慎，土地市场成交冷淡，但第二批土地集中供应迎来规则调整，通过控最高限价、摇号等方式，降低土地溢价率，我们认为未来土地市场在“稳地价”的目标指引下逐步回归理性，下半年房企将迎来不错的拿地窗口，但由于资金环境仍较紧，土地成交的回暖还需等待。 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 图3：土地购置面积及成交价款累计同比（%） -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002005-022005-102006-062007-022007-102008-062009-022009-102010-062011-022011-102012-062013-022013-102014-062015-022015-102016-062017-022017-102018-062019-022019-102020-062021-02购置土地面积-累计同比土地成交价款-累计同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图4：月土地购置面积及同比 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-0820