房地产行业：销售、投资单月降幅收窄，国内贷款迎来大幅修复—国家统计局2022年1-12月行业数据跟踪

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 行业点评报告 ● 房地产行业 2023年1月17日 [table_main] 公司深度报告模板 销售、投资单月降幅收窄，国内贷款迎来大幅修复 ——国家统计局2022年1-12月行业数据跟踪 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点： ⚫ 12月销售同环比均出现改善。2022年，销售面积、销售金额增速分别为-24.3%、-26.7%；12月单月，销售面积、销售金额增速分别为-32%、-28%，环比增速分别为45%、49%。12月销售同环比均出现改善，主要系年末房企业绩冲量，目前供给侧政策集中发力，保主体进程加速，风险的收敛是销售复苏的基础，但后续的企稳节奏还需要需求侧政策的进一步支持。购房信心的恢复不可一蹴而就，大概率以“时间换空间”，预计2023年销售处于“U”型的底部抬升阶段。 ⚫ 2022年土地市场热度已至低谷，全年供地计划完成率不足五成。2022年，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降53.4%、48.4%。12月单月土地购置面积增速为-52%，较上月上升6pct，2022年土地市场热度已至低谷，22城全年供地计划完成率不足五成，重点城市溢价1%以下或底价成交的地块占到四分之三。2022年第三批供地央国企拿地渐显乏力，地方城投拿地比重提升至53%。 ⚫ 施工情况继续走弱，竣工修复具备确定性。2022年，新开工面积同比下降39.4%，12月单月增速为-44%，目前开工情况处于历史最低水平；1-12月施工面积累计同比下降7.2%，继续下探，12月单月增速为为-48%，在销售回款困难、新开工低迷的影响下，施工情况逐步走弱；竣工面积累计同比下降14.3%，12月单月增速为-6.57%，较上月+13.66pct，目前“保交楼”为第一要务，政策端资金倾斜的首要对象为确保项目交付，所以2023年竣工修复具备确定性。 ⚫ 开发投资单月降幅收窄。2022年，全国房地产开发投资完成额同比减少10.0%，12月单月投资增速为-12.2%，降幅较上月收窄7.7pct，房地产开发投资与房企流动性、再融资、金融机构授信等症结的疏通、房企信用的修复、保交楼扎实稳步推进以及市场情绪和购房者预期的扭转相互影响，伴随调控政策的组合拳逐步丰满，投资情况或将随行情逐步修复，但预计所需时间和传导过程均比以往更长。 ⚫ 到位资金降幅收窄，国内贷款迎来大幅修复。12月单月，到位资金增速为-29%，较上月降幅收窄6pct。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-5%、-35%、-29%、-31%，分别较上月+26pct、+4pct、+13pct、-1pct，除定金及预收款外，国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款均有不同程度的改善，其中国内贷款修复程度最大，房企流动性在政策支持下逐步改善。 ⚫ 投资建议：随着供给侧政策不断发力，保主体进程加速，目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策。短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244 ）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。 ⚫ 风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_销售、投资单月降幅扩大，房企资金端承压——国家统计局1-10月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_ 销售、投资单月降幅收窄，土地成交依旧低迷——国家统计局1-9月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_销售、资金修复，开工、投资继续下探，未来复苏路径曲折——国家统计局1-6月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_销售环比年内首次转正，开发投资单月降幅收窄——国家统计局1-5月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_基本面指标探底幅度加深，政策组合拳下有望企稳——国家统计局1-4月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_基本面指标继续全线探底，期待更大力度的支持政策——国家统计局1-3月份行业数据跟踪 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%2022/1/182022/4/182022/7/182022/10/18房地产沪深300 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 1 目 录 一、商品房销售市场：12月销售同环比均出现改善 ................................................. 2 二、投资、新开工与土地市场 ................................................................... 2 （一）2022年土地市场热度已至低谷，全年供地计划完成率不足五成 .............................................................. 2 （二）施工情况继续走弱，竣工修复具备确定性 ................................................................................................... 3 （三）开发投资单月降幅收窄 ................................................................................................................................... 4 三、到位资金降幅收窄，国内贷款迎来大幅修复 .................................................... 4 四、投资建议 ................................................................................. 5 五、风险提示 ................................................................................. 5 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 一、商品房销售市场：12月销售同环比均出现改善 2022年，商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%；商品房销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%。12月单月，销售面积、销售金额增速分别为-32%、-28%，较上月降幅收窄1pct、4pct，环比增速分别为45%、49%。12月住宅销售均价为10050，同比5.7%、环比3.1%，分别较上月+4.1pct、+2.5pct，房价在年末出现止跌迹象。12月销售同环比均出现改善，主要系年末房企业绩冲量，目前供给侧政策集中发力，保主体进程加速，风险的收敛是销售复苏的基础，但后续的企稳节奏还需要需求侧政策的进一步支持。购房信心的恢复不可一蹴而就，大概率以“时间换空间”，预计2023年销售处于“U”型的底部抬升阶段。 图1：商品房销售面积及销售额累计表现/% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 二、投资、新开工与土地市场 （一）2022年土地市场热度已至低谷，全年供地计划完成率不足五成 2022年，土地购置面积10052万平方米，同比下降53.4%；土地成交价款9166亿，同比下降48.4%。12月单月土地购置面积增速为-52%，较上月上升6pct，土地成交价款增速为-51%，与上月降幅持平。2022年土地市场热度已至低谷，22城全年供地计划完成率不足五成，重点城市溢价1%以下或底价成交的地块占到四分之三。2022年第三批供地央国企拿地渐显乏力，地方城投拿地比重提升至53%。 -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-08商品房销售面积商品房销售额-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-052022-10月商品房销售额/亿元月商品房销售面积/万平米月销面同比/%（右） 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 3 图3：土地购置面积及成交价款累计同比（%） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图4：月土地购置面积及同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 （二）施工情况继续走弱，竣工修复具备确定性 2022年，累计新开工面积120587万平米，同比下降39.4%，12月单月增速为-44%，较上月降幅收窄7pct，在销售和拿地“双弱”的预期之下，目前开工情况处于历史最低水平；1-12月施工面积累计同比下降7.2%，继续下探，12月单月增速为为-48%，在销售回款困难、新开工低迷的影响下，施工情况逐步走弱；竣工面积累计同比下降14.3%，较上月+4.1pct，12月单月增速为-6.57%，较上月+13.66pct。目前“保交楼”为第一要务，政策端资金倾斜的首要对象为确保项目交付，所以2023年竣工修复具备确定性。 图5：房屋施工面积累计同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图6：房屋新开工面积累计同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 -80.00-60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002005-022005-102006-062007-022007-102008-062009-022009-102010-062011-022011-102012-062013-022013-102014-062015-022015-102016-062017-022017-102018-062019-022019-102020-062021-022021-102022-06购置土地面积-累计同比土地成交价款-累计同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01,000