www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业点评报告 ● 房地产行业 2022年10月24日 [table_main] 公司深度报告模板 销售、投资单月降幅收窄，土地成交依旧低迷 ——国家统计局2022年1-9月行业数据跟踪 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  9月销售同比降幅收窄，环比增幅扩大。2022年1-9月，销售面积、销售金额增速分别为-22.2%、-28.6%；9月单月，销售面积、销售金额增速分别为-16%、-14%，较上月+7pct、+6pct，环比增速分别为39%、34%。商品房销售金额累计同比降幅连续四个月收窄，9月单月环比增幅扩大，虽有去年基数较低的因素，但还是显示出市场销售在弱复苏。9月底以来，政策端发力稳楼市、扭预期，多部门出台下调利率、个税退税等措施，刺激刚需及改善性需求，叠加去年低基数，预计四季度销售同比降幅将稳步收窄。现阶段房贷利率下行确实可以提振一部分市场需求，但由于本轮市场调整幅度更深、环境更复杂、购房者观望情绪更浓厚，需求侧的企稳还需要政策的合力。  土地成交处于历史最低迷水平，三轮供地7成地块底价成交。2022年1-9月，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降53.0%、46.2%。9月单月土地购置面积增速为-65%%，较上月下降8pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。从第三轮集中供地情况来看，供应量仍在大幅缩减，已完成土拍的13个城市中低价成交率达70.8%。  开工、施工下探，竣工有望逐步恢复。2022年1-9月，新开工面积同比下降38.0%，9月单月增速为-45%，目前开工情况处于历史最低水平，未见转暖迹象；1-9月施工面积累计同比下降19.9%，继续下探，9月单月增速为为-43%，在销售回款困难、新开工低迷的影响下，施工开展受阻；竣工面积累计同比下降19.9%，9月单月增速为-5.99%，较上月-3.5pct，目前“保教楼”有序进行并进入实质性执行阶段，预计竣工逐步恢复。  开发投资增速继续走低，单月降幅较上月有所收窄。2022年1-9月，全国房地产开发投资完成额同比减少8.0%，9月单月投资增速为-12.1%，降幅较上月收窄1.7pct，由于土地成交和施工双双下行之下，开发投资继续下台阶，四季度预计将持续处于下行趋势。  到位资金降幅有所收窄。9月单月，到位资金增速为-21%，较上月降幅收窄1pct。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-25%、-25%、-18%、-19%，分别较上月-7pct、-7pct、+0pct、+7pct，到位资金增速收窄主要系定金及预收款增速的修复。  投资建议：相较于前期“因城施策”层面自下而上的分散支持，当前自上而下的政策组合拳具有更强的信号作用和更明显的刺激效果，我们认为针对利率政策的一系列调整开启了行业信贷宽松周期，四季度或是新一轮政策窗口期，前期困扰行业的主要问题都在逐步进行解决和修正，我们认为接下来行业将走上弱复苏的道路，看好板块四季度的行情。我们建议关注强信用房企：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244），建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）。  风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_销售、资金修复，开工、投资继续下探，未来复苏路径曲折——国家统计局1-6月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_销售环比年内首次转正，开发投资单月降幅收窄——国家统计局1-5月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_基本面指标探底幅度加深，政策组合拳下有望企稳——国家统计局1-4月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_基本面指标继续全线探底，期待更大力度的支持政策——国家统计局1-3月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_基本面指标继续探底，政策博弈仍有空间——国家统计局1-12月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_开发投资单月转负，到位资金将迎来改善——国家统计局1-9月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_房地产行业_ 基本面继续降速，政策维稳预期增强-国家统计局1-8月份行业数据跟踪 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%2021/10/252022/1/252022/4/252022/7/25房地产沪深300 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、商品房销售市场：9月销售同比降幅收窄，环比增幅扩大 ........................................ 2 二、投资、新开工与土地市场 ................................................................... 2 （一）土地成交处于历史最低迷水平，三轮供地7成地块底价成交 ................................. 2 （二）开工、施工下探，竣工有望逐步恢复 ..................................................... 3 （三）开发投资增速继续走低，单月降幅较上月有所收窄 ......................................... 4 三、到位资金降幅有所收窄 ..................................................................... 5 四、投资建议 ................................................................................. 6 五、风险提示 ................................................................................. 6 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 一、商品房销售市场：9月销售同比降幅收窄，环比增幅扩大 2022年1-9月，商品房销售面积10.1亿平方米，同比下降22.2%；商品房销售金额9.9亿元，同比下降28.6%。9月单月，销售面积、销售金额增速分别为-16%、-14%，较上月上升7pct、6pct，环比增速分别为39%、34%。9月住宅销售均价为9984，同比2.3%、环比-4%，分别较上月-1.2pct、-3.4pct，房价处于下行通道。商品房销售金额累计同比降幅连续四个月收窄，9月单月环比增幅扩大，虽有去年基数较低的因素，但还是显示出市场销售在弱复苏。9月底以来， 政策端发力稳楼市、扭预期，多部门出台下调利率、个税退税等措施，刺激刚需及改善性需求，叠加去年低基数，预计四季度销售同比降幅将稳步收窄。现阶段房贷利率下行确实可以提振一部分市场需求，但由于本轮市场调整幅度更深、环境更复杂、购房者观望情绪更浓厚，需求侧的企稳还需要政策的合力。 图1：商品房销售面积及销售额累计表现/% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 二、投资、新开工与土地市场 （一）土地成交处于历史最低迷水平，三轮供地7成地块底价成交 2022年1-9月，土地购置面积6449万平方米，同比下降53.0%；土地成交价款5024亿，同比下降46.2%。9月单月土地购置面积增速为-65%，较上月下降8pct，土地成交价款增速为-55%，较上月下降14pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。从第三轮集中供地情况来看，供应量仍在大幅缩减，已完成土拍的13个城市中低价成交率达70.8%。企业拿地更加谨慎，从今年首轮土拍的结果来看，各城市出让优质地块比例加大，并且拿地主力还是以央国企为主，我们认为这些强信用房企将率先迎来盈利修复。 -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-08商品房销售面积商品房销售额-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-05月商品房销售额/亿元月商品房销售面积/万平米月销面同比/%（右） 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 图3：土地购置面积及成交价款累计同比（%） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图4：月土地购置面积及同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图5：第三批土地供应量（万方） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图6：第三批土拍溢价成交率 资料来源：wind，中国银河证券研究院 （二）开工、施工下探，竣工有望逐步恢复 2022年1-9月，累计新开工面积94767万平米，同比下降38.0%，9月单月增速为-44%，较上月降幅收窄2pct，在销售和拿地“双弱”的预期之下，目前开工情况处于历史最低水平，未见转暖迹象；1-9月施工面积累计同比下降19.9%，继续下探，9月单月增速为为-43%，在销售回款困难、新开工低迷的影响下，施工开展受阻；竣工面积累计同比下降19.9%，较上月+0.8pct，9月单月增速为-5.99%，较上月-3.5pct，目前“保教楼”有序进行并进入实质性执行阶段，预计竣工逐步恢复。 -80.00-60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002005-022005-102006-062007-022007-102008-062009-022009-102010-062011-022011-102012-062013-022013-102014-062015-022015-102016-062017-022017-102018-062019-022019-102020-062021-022021-102022-06购置土地面积-累计同比土地成交价款-累计同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-0220