电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究：2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告202008202021中国上市物业服务企业百强研究报告20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn范楚学Ciyyuan_（微信号）fanchuxue@ehconsulting.com.cn严逸然y85780(微信号)yanyiran@ehconsulting.com.cn所属行业物业发布时间2022年4月15日年报综述③三大核心数据，解物企员工服务效率！核心观点：2021年，披露员工数量的企业共有47家，总从业员工数量达85万人。2019-2021年，物业企业企均从业数量在快速的增长，上市物企企均从业数量由2019年的12844人，提升至2021年末的18075人。从服务效能上看，近三年物业服务企业员工的整体服务效能均有较大幅度的提升，人均服务面积、人均创收、人均盈利等经营指标上均有不同程度的优化。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言2021年，披露员工数量的企业共有47家，总从业员工数量达85万人。2019-2021年，物业企业企均从业数量在快速的增长，上市物企企均从业数量由2019年的12844人，提升至2021年末的18075人。从服务效能上看，近三年物业服务企业员工的整体服务效能均有较大幅度的提升，人均服务面积、人均创收、人均盈利等经营指标上均有不同程度的优化。以下将主要围绕2021年物业企业的核心数据，从人均服务面积、人均创收及人均盈利三个角度进行分析。一、规模高速扩张，助物企人均服务面积重回6000平方米2020-2021年，上市物业企业人均服务面积总体呈现出快速上升的趋势。2021年，上市物企人均服务面积达到6236.5平方米，较2020年提升809平方米/人，较2019年提升167平方米/人。图：2019-2021年上市物企人均服务面积（单位：平方米/人）数据来源：嘉和家业物业云2021年人均服务面积显著提升主要包含2方面因素：1）2020年人均服务面积较2019年明显回落，产生出人均服务面积“洼地”。2020年第四 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品3季度及2021年全年新上市企业众多，且以成长性企业占据大多数，其中53%的企业人均服务面积低于均值，进一步对2020年人均服务面积造成拖累。2）2021年，随着物业企业对人员组织架构进行优化以及在公建、城市服务等业态上的持续发力，使企业人均服务规模得到快速的提升。其中人均服务规模提升幅度最大的TOP10企业分别为：表：2021年人均服务面积涨幅TOP10企业名称同比增长人均服务面积（㎡/人）合景悠活158.4%11450.89第一服务控股77.6%14388.61新希望服务72.3%5126.19正荣服务58.3%14100.52兴业物联47.7%11558.67金茂服务47.2%13694.51康桥悦生活43.1%12654.82烨星集团40.7%14920.45碧桂园服务39.4%3423.59远洋服务36.4%10457.38注：部分物企未披露员工数量，故并未显示在此表中数据来源：嘉和家业物业云合景悠活人均服务规模达到1.15万平方米/人，较2020年提升158%，主要是由于企业于2021年管理规模大幅提升，涨幅达到396%，而员工数量增幅仅为91%，远低于规模涨幅。同样，第一服务控股由于在2021年管理面积的大幅增长，而员工数量则控制在相对平稳的增长区间，所以企业的人均服务面积也实现较大服务的跃升。截至2021年末，第一服务控股的管理面积达5205.8万平方米，增幅达172%，居上市物业板块第二位，而企业的员工数量仅同比增长53.6%。从人均服务面积的绝对值上看，建业新生活、鑫苑服务及金科服务为人均服务面积远高于同行，均超2万平方米/人。从下表可以看出，相较于全国化布局的企业，深度区域下沉、深耕型的企业在人均服务规模上更具有服务优势，如京城佳业、烨星集团、宋都服务、康桥悦生活等都是在某一省市或区域拥有超50%的在管面积。表：人均服务面积TOP20企业名称人均服务面积（㎡/人）企业名称人均服务面积（㎡/人）建业新生活22620.78康桥悦生活12654.82鑫苑服务21487.65兴业物联11558.67金科服务20329.83合景悠活11450.89京城佳业15425.16德信服务集团10698.07烨星集团14920.45保利物业10476.48祈福生活服务14528.61远洋服务10457.38第一服务控股14388.61时代邻里10275.91正荣服务14100.52旭辉永升服务10236.22金茂服务13694.51中奥到家8785.60 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品4宋都服务13267.73弘阳服务8561.04注：部分物企未披露员工数量，故并未显示在此表中数据来源：嘉和家业物业云二、高项目浓度、及商办项目高占比，拉升物企人均创收近20万元/人2021年，上市物业企业人均创收实现较大的突破，人均创收由2020年的17.68万元/人，提升至19.96万元/人，上涨幅度达2.28万元/人。图：2019-2021年上市物企人均创收情况（单位：万元/人）数据来源：嘉和家业物业云从人均创收的角度，2021年人均创收最高的企业分别为祈福生活服务、建业新生活、京城佳业、金茂服务、金科服务，均超50万元/人。其中，祈福生活服务因其业务结构并非仅包含传统四保一服业务，还包括校外培训、资讯科技、零售服务等，这类业务对于企业收入的贡献度超50%，故不过多做详细分析。建业新生活、京城佳业、金茂服务及金科服务这类企业主要是由于其在基础物业管理服及业主增值服务上均有较高的人均创收情况。以下将分别对员工在基础物业管理服务及业主增值服务业务上的创收情况进行展开讨论。表：2021年上市物企人均创收TOP20企业名称人均创收（万元/人）企业名称人均创收（万元/人）祈福生活服务64.89康桥悦生活42.20建业新生活59.91绿城服务33.39京城佳业59.71华润万象生活30.97金茂服务57.02第一服务控股30.95金科服务51.01金融街物业30.13兴业物联49.33德信服务集团29.93宋都服务45.77新希望服务29.25鑫苑服务44.24卓越商企服务28.24 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品5烨星集团42.53旭辉永升服务28.15远洋服务42.20方圆生活服务27.59注：部分物企未披露员工数量，故并未显示在此表中数据来源：嘉和家业物业云1基础物业管理服务人均创收提升至11.36万元/人2021年，基础物业管理服务人均创收为11.36万元/人，较2020年增长8.5%，其中66.7%的物业企业人均创收高于均值。从基础物业管理服务人均创收TOP20看，成长性企业的人效明显要高于大型及头部物业企业的人效水平，一方面是由于这类企业项目布局区域集中度高，区域人员管理效率较高；另一方面则是由于该类企业在商业、办公类项目上的创收对收入的贡献度较高，能较大幅度拉升整体基础物业管理服务上的人效。表：2021年上市物企人均基础物业管理服务创收TOP20企业名称人均创收（万元/人）企业名称人均创收（万元/人）京城佳业39.34绿城服务20.64兴业物联39.11康桥悦生活18.89烨星集团32.73弘阳服务17.73金茂服务30.97中奥到家17.69鑫苑服务25.62德信服务集团17.44宋都服务24.95招商积余17.43金科服务24.50第一服务控股16.89建业新生活22.08远洋服务16.03金融街物业21.92旭辉永升服务15.89卓越商企服务21.43银城生活服务15.62注：部分物企未披露员工数量，故并未显示在此表中数据来源：嘉和家业物业云2业主增值服务人均创收提升至3.02万元/人2021年，业主增值服务人均创收为3.02万元/人，较2020年增长28.6%，其中53.7%的物业企业人均创收高于均值，73.2%的上市物企在业主增值服务人均创收上有明显的提升，但仍有26.8%的企业在业主增值服务业务上人均创收出现下降的情况。值得关注的是，建业新生活、京城佳业、金科服务、远洋服务的业主增值服务人均创收超10万元，且均较2020年有不同程度的提升。表：2021年上市物企人均业主增值服务服务创收TOP20企业名称人均创收（万元/人）企业名称人均创收（万元/人）建业新生活14.39德信服务集团6.27京城佳业13.31世茂服务6.04金科服务12.78金茂服务5.76远洋服务11.23时代邻里5.33鑫苑服务8.52正荣服务5.25新希望服务8.02保利物业5.18绿城服务7.54宋都服务5.17 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品6金融街物业6.74弘阳服务4.61旭辉永升服务6.58第一服务控股4.41康桥悦生活6.51烨星集团4.31注：部分物企未披露员工数量，故并未显示在此表中数据来源：嘉和家业物业云建业新生活的人均创收较高主要是由于企业的业务多元，在物业管理服务之外，还有生活服务及商业资产管理服务业务，则其他业务的用工密度低于市场物业管理服务，在较大程度上提升了整体人效水平。京城佳业则是由于其业主增值服务中包含北京区域特色服务业务：供热服务，2021年供热服务收入为1.35亿元，对业主增值服务收入贡献度达到49.5%。此外，京城佳业的业主增值服务还包含车位服务及餐饮服务，都是居民刚需性服务，服务提供者多为基础物业管理服务人员。此外，金科服务、远洋服务的业主增值服务人均创收涨幅超100%，具体看：2021年金科服务在业主增值服务业务增长在上市物企中居第三位，同比涨幅高达398%。系细分看，其所包含的家庭生活服务、园区经营服务、家居换新服务及旅居综合服务四大部分，且均实现超100%的增长。其中，旅居综合服务板块在2021年克服疫情影响，逆势实现7.36亿元的营收，涨幅高达1048%，贡献约50%的业主增值服务收入。资料来源：企业业绩报告远洋服务的人均创收显著提升，主要是由于企业在2021年的业主增值服务收入实现大幅度的突破，收入增长至7.89亿元，同比涨幅高达149%，其中企业的美居服务及商品零售服务、物业经纪服务都实现超500%的增长，带动该板块人均创收的大幅提升。在部分企业业主增值服务人均创收快速增长的同时，也要关注到部分企业人均创收出现回落的情况，如银城生活服务、和泓服务员工人均业主增值服务下降约20%左右，这主要是由于企业在对外拓展第三方项目时，短期内业主增值服务的业务渗透率较低，项目交付前期服务人员的精力还在提升基础物业管理服务水平上，业主增值服务的价值创造能力还未能显现出来。三、人均盈利三年持续提升 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业