电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究：2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告202008202021中国上市物业服务企业百强研究报告20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn范楚学Ciyyuan_（微信号）fanchuxue@ehconsulting.com.cn严逸然y85780(微信号)yanyiran@ehconsulting.com.cn所属行业物业发布时间2022年4月1日金科服务（09666.HK）管理规模再上新台阶，SLCT布局多点发力促增长核心观点：3月29日，金科服务发布2021年度业绩报告。报告期末，金科服务在管面积达到2.38亿平方米，较2020年末增长52.3%，达到近三年最高增速；合约面积达到3.60亿平方米，较2020年末增长29.8%。2021年，金科服务录得总营业收入59.68亿元，同比增长77.0%；毛利润为18.46亿元，同比增长82.9%，毛利率为30.9%；净利润为10.77亿元，同比增长70.3%，净利率为18.3%，位居行业前列。金科服务秉持「服务+生态，服务+科技」的发展战略，不断提升服务质量、完善业务生态圈，坚定走高质量、可持续、差异化发展道路，并在2021年全面完成战略升级，向市场交出了一份亮眼的答卷。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言3月29日，金科服务发布2021年度业绩报告。报告期末，金科服务在管面积达到2.38亿平方米，较2020年末增长52.3%，达到近三年最高增速；合约面积达到3.60亿平方米，较2020年末增长29.8%。2021年，金科服务录得总营业收入59.68亿元，同比增长77.0%；毛利润为18.46亿元，同比增长82.9%，毛利率为30.9%；净利润为10.77亿元，同比增长70.3%，净利率为18.3%，位居行业前列。金科服务秉持「服务+生态，服务+科技」的发展战略，不断提升服务质量、完善业务生态圈，坚定走高质量、可持续、差异化发展道路，并在2021年全面完成战略升级，向市场交出了一份亮眼的答卷。一、管理规模增长强劲，内生外拓全面向好截至2021年12月31日，金科服务在管面积达2.38亿平方米，较2020年末增长52.3%，增速较往年有较大幅度的提升；合约面积达3.60亿平方米，较2020年末增长29.8%。合约在管比为1.51，储备面积超1.2亿平方米，发展确定性较高。图：2019-2021年金科服务管理面积及增长情况数据来源：企业业绩报告 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品3从面积来源看，得益于企业市场化外拓能力的提升以及积极收并购，加之庞大的客户群基础和优质的服务能力的赋能，金科服务的第三方面积占比达到57.7%，较2020年末上升9.1个百分点，企业独立性得到进一步提升。图：2020-2021年金科服务面积来源情况数据来源：企业业绩报告值得一提的是，在市场直拓方面，金科服务秉持“量稳质升”的原则，第三方贡献率保持健康提升。2021年，金科服务对市拓团队进行了调整，团队组成从“住宅+非住宅”调整为“住宅+政企+城市服务”，以更精细化、专业化的方式进行市场拓展。截至2021年末，金科服务住宅在管项目中第三方项目占比达到50%，非住宅在管项目中第三方占比高达94%。从区域布局看，金科服务聚焦西南地区、华东及华南地区及华中地区三大核心区域，以深耕策略渗透长江经济带核心城市群，力求达到以密度促发展的效果。2021年，金科服务于核心区域并购落袋7个优质标的；截至报告期末，企业位于核心区域的合约面积超过2.7亿平方米，占到总合约面积的75%。图：金科服务密度深耕策略成效显著 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品4图片来源：企业业绩发布会与此同时，金科服务坚持高质量发展的原则，对深耕区域的项目进行一体化整合管理升级，真正达到降成本、提质效的目的。以重庆为例，金科服务位于重庆的项目的利润率从原先的6.0%提升至17.2%，区域整体项目质量得到加大改善。从业态来看，金科服务以住宅物业为主，同时于非住物业领域多元化布局赛道，保持全业态综合发展。2021年，金科服务：新入驻湖南师范大学、中南大学等10所学校开展大后勤服务；获取四川内江经开区、重庆九龙坡区、江西萍乡等多个优质城市服务项目，其中江西萍乡海绵城市项目是企业在城市业态方面的一大新突破。目前，金科服务已构成涵盖住宅、中高端商写办公楼、产业园、学校、医院、公建、城市服务等多业态全方位服务体系。图：2020-2021年金科服务业态组成 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品5数据来源：企业业绩报告二、聚焦客户需求、完善业务生态，经营业绩稳步提升2021年，2021年，金科服务录得总营业收入59.68亿元，同比增长77.0%；毛利润为18.46亿元，同比增长82.9%，毛利率为30.9%；净利润为10.77亿元，同比增长70.3%，净利率为18.3%，位居行业前列。图：2019-2021年金科服务营收及盈利情况数据来源：企业业绩报告在盈利端，一方面，金科服务毛利率稳步提升，主要受到以下四个方面的影响：企业规模持续扩大，规模效应持续显现； 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品6毛利率较高的社区增值服务收入占比提高；物业管理服务平均单价持续提升，2021年金科服务平均物业管理费上涨至2.19元/平方米/月，其中第三方项目的单价有较大幅度提升；企业持续科技赋能，推进人力机械化、机械智能化改革，降本增效成效显著。另一方面，企业净利率略有下滑，主要是由于业务扩张及员工数增加导致行政开支有较大涨幅，以及收并购产生了部分中介机构服务费，均属于为后续业务更好发展导致的成本上升，波动尚属于合理范围之内。在收入端，分业务线来看，金科服务在2021年对业务划分进行了调整：非业主增值服务划入物业管理服务，整条业务线更名为「空间物业服务」；餐食服务单独作为一项核心业务，并命名为「本地生活服务」。由此，金科服务构建起SLCT四大增长曲线，即：空间物业服务（Space）、社区增值服务（Life）、本地生活服务（Catering）及数智科技服务（Technology）。图：2020-2021年金科服务收入构成情况数据来源：企业业绩报告空间物业服务为金科服务的主营业务，得益于企业业务的扩张，以及向开发商提供的案场服务项目、高品质服务的增加，该板块收入同比增长35.1%。社区增值服务是增长最快的业务板块，由于该业务的渗透率、复购率以及企业服务能力的持续提升，该板块业务收入大幅增长566.1%，实现总营收14.95亿元。金科服务围绕「食、住、行、游、购、育」打造综合社区消费场景，精准聚焦业主、客 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品7户的需求，提供优质产品和服务。2021年，社区团购、旅居综合服务等业务板块均实现了跨越式的增长，尤其旅居综合服务板块克服疫情带来的不利影响，一方面打造旅游发展新模式，一方面整合上下游资源、盘活存量资产以发展租售业务，板块收入高达7.36亿元。图：2020-2021年金科服务社区增值服务收入情况数据来源：企业业绩报告本地生活服务是新设立且未来将持续发力的业务板块，主要提供餐食服务、餐食供应链服务以及酒店管理服务。2021年，该板块收入4.74亿元，同比增长121.7%。2021年，金科服务依托内部孵化的团餐品牌「金晓心悦」，通过重庆韵涵、重庆金科金辰两家专业化餐食公司构建全方位餐食产品系，快速提高餐食服务能力，同时协同团餐服务提升市场外拓能力。在此基础上，金科服务不断整合、优化本地供应链体系，开展餐食供应链服务，通过「金科良品」在线平台回馈业主，使其能够享受更全面、更高质量的增值服务，从而继续提升业主黏度。图：金科服务餐饮服务体系及部分客户 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品8图片来源：企业业绩发布会数智科技服务是企业「服务+科技」战略的重要依托，通过向开发商、物业企业及业主等提供数智解决方案，达到企业降本增效、提升管理精细度，社区场景优化，城市治理能力提升等目的。2021年，该板块收入增长108.6%至1亿元；可以预见的是，数智类业务很好契合了国家对于城市更新、智慧城市打造等方面的需求，因此未来能保持较好的增长前景。未来，金科服务对于SLCT四条增长曲线制定了明确的规划：空间物业服务坚持合作共赢+人才驱动，持续做好现金奶牛业务，其中非业主增值服务要逐步降低关联方依赖度；社区增值服务板块持续巩固上下游产业链生态闭环，赋能提高业绩增长，尤其做强高盈利业务；本地生活服务板块将持续巩固餐食一体化供应链体系，赋能协同规模增长；数智科技服务则要聚焦科技IOT+能耗管理能力，持续做大增长新兴业务。三、股权结构优化，组织人才效能多维度提升2021年12月，金科股份为金科服务引入博裕投资作为新的战略投资者，对于金科服务增强经营实力、盈利能力以及智能化技术应用、产业链打造有极大助益。目前，金科股份持股30.33%，博裕投资持股22.00%，金科服务员工持股7.74%，合共持股60.07%。图：金科服务股权结构 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品9图片来源：企业业绩发布会企业在发布会上表示，博裕投资已派驻两名董事参与企业的管理事项。未来，博裕投资也将充分调动资源，促进在其他领域投资的企业与金科服务协同业务发展。在组织架构方面，金科服务实行赋能型组织搭建，实现事业部+片区职能的下沉，以变革激发组织活力，助力快速发展。2021年，金科服务人均效能提升至4.79万元/人，同比上浮24%。在人才建设方面，金科服务创新人力体系，人才吸引与人才厚度并重，实现管理人才、技术人才、青年人才储备均有较大提升。整体来看，金科服务人才储备量提升67%，流失率逐年下降，团队朝着稳健、年轻化不断优化。结语：2021年，金科服务在规模增长、增值服务开展、企业架构优化上均取得了不错的进展。对于2022年，金科服务提出“在管面积增长1亿平方米、合约面积增长1.2亿平方米，营业收入增长40%、归母净利润增长35%”的业绩指引。未来，金科服务应持续增强外拓能力，辅以对优质标的的收并购，保持短期与长期的可持续增长。在此基础上，金科服务应把握政策红利，重点发力社区增值服务、本地生活服务等与 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都