1、请问公司2022年业绩指引及中长期发展目标？2、公司21年Q4业绩迎来爆发式增长，主要由什么因素驱动？ 3、公司当前激励制度如何？未来计划落地股权激励吗？公司在2022年我们将继续保持高全新快的特征，利润和收入上还会有大幅增长，预计22年继续翻一番的目标，中长期十四五期间，也就是20-25期间，平均复合增长率会在50%左右四季度爆发增长，有两个原因，一是开发板块交付集中在年底，开发商在年底一直比较多的，第二是增值业务也是年底结算的，所以12月份会有比较多的收入和利润结算。激励政策和规划方面，随着金茂服务近两年快速发展，目前建立了充分市场化激励机制，尤其是市场拓展和增值服务方面，已经给了公司内部非常有竞争力的提成和激励政策，第二是虽然上市前还没落实股权激励方案，但我们页非常重视对发展过程中对员工和管理层激励安排，目前也在对标目标公司，特别是央企物业已经落地的股权激励，积极研究金茂服务可以实行的激励，保证高速发展中金茂激励保障。上市就是为了给团队市场化平台，给团队一个激励，上市后董事会已经启动了对股权激励的研究。 2、两化合并后中国中化的总资产超过1.4万亿元，集团和旗下各大产业会给金茂服务提供哪些支持？整个上市过程中，整个未来资源是金茂服务重要的核心竞争力，特别是3.10上市仪式上，李从瑞总表示要中国金茂将一如既往地从战略、项目、资金、人才等方面全力支持金茂服务健康快速发展，努力把金茂服务建设成为国内领先的高端物业管理及城市运营服务提供商。中化层面，上市之初中化集团总经理李凡荣表示希望金茂服务将牢牢把握这一难得的历史机遇，为城市发展创造新供给、促进新消费、赋予新动能，以‘小服务’的高质量发展，助力十四五大战略目标顺利实现。寄予厚望，中国中化作为金茂服务未来最核心资源，金茂服务是中国金茂八块业务板块中唯一做城市运营的，未来对金茂开发的供给都会成为金茂服务获取资源的的保障，除了基础物管和城市服务，也会和中化蓝天合作，深挖未来新中化资产管理城市管理物业服务的资源，促进金茂服务有未来可预期的规模化增长。 3、城市运营相关服务是金茂服务重点发展的方向之一，这方面和其他物业企业在盈利模式上有哪些差异，拓展项目的竞争优势有哪些？21年我们整个非住宅占比达到40%，这里面包含了商业写字楼工业园区公共物业等，相当一部分是城市运营转化的面积和服务内容，业务差异化能力方面四个方面，强大资源获取能力，升维的服务规划能力，稳健股东背书能力，和智能的管理运营能力等，一个是在项目获取方面，和同行有比较大的差别，大部分同行都是招投标获取的，一个标段一个项目，以金茂21年承接的为例，全部是和政府合资公司方式，金茂物业去操盘和并表，稳定去锁定这个大区块内的项目，这事强大资源获取能力。内容方面同行在落地城市服务上都是从城市服务切入的，金茂是从城市服务设计去切入的，帮助政府去解决城市服务的痛点，输出解决方案，这部分我们会提供咨询和智能化改造，大片区内除了市政外多种业态管理，这是升维的服务规划能力。第三获取方面有天然优势，和政府合作还是比较看中企业性质，央企背景也带来了很大力量的加持，最后就是智能运营管理能力，嘉善和舟山南京等项目那么大的城市空间需要公司的数字化运营管理积累，不论是母公司积累的基因还是过去金茂服务积累的智慧服务的优势都有很大帮助，我们目前谈的城市运营项目都还是在核心经济圈和一线和二线城市，这和同行还有很大差异，同行都是县城低能级切入，我们切入基本是城市核心区或者发达城市新区的。整个盈利毛利水平会保持在20%以上。 4、派息政策？股息2021年我们没有股息，在2022年和23年会根据公司发展和现金情况决定派发政策，会参考市场上同行的派发政策的。 5、1) 想请教一下管理层对于行业竞争格局的看法，以及金茂服务的定位？ 2) 公司在过去几年高速增长，请问未来也能维持高增长吗？ 3)2021年的毛利率有较大的改善，请教一下原因而及未来的趋势从竞争策略来讲，回顾了21年的整体业务表现看到，得益于中国金茂服务的高溢价能力高端服务的定位，和逐步形成了卓越的城市运营物业服务的能力，整个竞争策略来将，物业管理行业还是朝阳行业黄金阶段，特别是近期，几个方面凸显了更多潜力，第一是我们正在经历的疫情，物业管理协助抗议突出表现，社会基层的重要性，第二是物管企业都上市，绝大部份头部企业都已经做了市场布局，第三是政策定调，2020年末和21年国家部委连续发文指明了行业发展方向，发展了40年了行业接收到最高规格和具体的行业指引，所以金茂服务还会凭借中国金茂强大品牌形象和声誉，定位高端城市服务和运营服务定位，自己的发展在服务范围和服务标准，三大方面都赢得了行业认可，也带来了获得了更高于行业的满意度续约和收缴率，为我们拓展增值业务和一二线业务多元业务组合创造了很多机会。整个发展策略上我想从我们内部非常清晰做了十四五规划，发展还是分几个方面，第一短期还是围绕持续增长规模效应效率提升科技赋能，取得上市后对市场的承诺，中期秉承几个能力的建设，第一是报告里强调的继续坚持高品质高满意度的口碑，为发展打好坚实基础，第二形成金茂服务特色的核心竞争赛道，把中化和中国金茂赋予的资源禀赋作为未来快速发展的基石，这个过程中高端高品质服务，以及未来城市服务业务内容会成为 我们立足行业的核心差异的能力，我们也是全业态全厂域的企业，尽快突出增值服务方面能力，通过全业态全产业服务，全生态业务提供，来支撑快速稳健健康的发展。资源方面，中国金茂作为城市开发运营商，从提供城市服务后，能系统从整个城市开发到运营服务形成完整闭环，通过和政府的良好关系和资源获取，进一步加大管理密度的工作，规模和质量上有进一步提升。从基本面也坚持，2022年在管面积，收入、净利润都会实现翻番的水平，长期来说公司也会坚持高全新块的基本面也会保持，14.5期间21-25年复合增长率会达到50%以上，近两年公司在管收入面积都是翻番，22年也是这个目标，长期也会是这个增长，后续会稳下来，整个复合增长50%左右，是从数字上的考虑，毛利率会维持在30%左右水平，至少在在可见的2-3年内如此。关于行业竞争格局，和发展速度，中国物业行业应该是发展比较特别的，脱胎于地产商，每个地产都有自己的物业公司，然后自己的盘也是自己物业公司管，这事第一阶段已经过去了，下一步的话，随着21年地产行业巨大格局变动，下一步物业行业也是进入到整合的格局里面去，两个方面，地产商物业脱胎于的地产商也在重构和整合重组，这是主要的一点，最后可能是长期得益于母公司发展的会有竞争优势，第二其实中国大量房子都交付了，物业公司是为业主服务的，由业主挑选和更换也是趋势，中国的业主越来越意识到物业公司对房屋报纸增值的重要性，最终就看谁的服务和品牌好，谁能提供更好服务才能在行业发展和立足，金茂服务优势是很明显的，央企背景，两化合并，金茂双轮两翼的支持，大的行业背景下金茂服务以后要不断高举我们品牌，公司满意度现在在90%是行业标杆水平，后面就保持一个高速增长，是强大的源泉，第一个是金茂的支持，高速签约额的增长，交付21年的交付已经是20年翻倍不止增长，后面也会保持50%以上增长，这是本身物业交付。第二是城市运营是金茂重要的点，30多个项目正在做，金茂服务接下来会在这部分发力，还有就是中化内部合作，我们和中化蓝天有合作了，下一步两化合并会有更大合作。第三外拓和并购21年我们有很好的案例，还是有很多小部分业主非常欢迎我们参与管理，所以最终总结为高全新快。6、面积增长方面，2021年末面积3600万，2022年会翻番，面积会达到7400万左右在管，这里面，2021年金茂交付的占65%左右，外拓的35%左右，2022年金茂交付占55%左右，外拓45%左右，也就是金茂交付面积1400万方左右，外拓2500万方左右，一半来自城市运营和战略联盟，剩下在单体拓展和并购。单体拓展公司提到了2021年尝到了品牌高满意度的甜头，凭借公司高品质能力获得了很多高项目，并购页看到了很多项目，我们发现在和国企很多并购项目方面有很多差异化优势，今年会落地一些并购项目，具体细节还不方便透露。 7、未来这个行业增值业务也是很重要的赛道，这也是竞争中非常重要的业务，增值服务三类，第一社区空间资源运营，第二地产后周期的业务包括家装车位房屋租赁，第三社区消费，就是零售养老幼托，目前三类业务都在稳步开展，社区空间资源是比较小的，地产后周期业务是因为和交付高度关联的，我们还是紧紧围绕养老托幼还有适度空间资源的嫁接，估算我们参与到的居民家庭的5-6%消费支出有2-3万亿规模，发展策略上会吧生活服务消费的业务作为增长的潜力业务，这里头还是尝试在高净值客户群里养老等业务，特别是中国金茂内部会有协同，比如和教育板块落地一些幼托业务，服务了客户需求，又参与到5-6%的支出中，参与一些家庭8、外拓主要四个方面，单盘拓展战略联盟城市服务和收并购，去年得益于高品质，去年获取的单盘和金茂的产品以及我们的高品质服务所匹配的，刚才在报告里谈到的，单盘标准都在5块钱以上，我们也注重战略联盟，和中小开发商的战略合作，形成一种合资公司，为战略伙伴提供高品质服务，第三是城市服务是未来我们增长的核心赛道，除了金茂禀赋城市运营资源外，舟山嘉善和尧化都是我们品牌自我对外造血的核心能力，所以目前和政府洽谈的标的合作公司还是非常多的，应该在上半年就会落地，第四是收并购是我们补充方式，刚才周总也谈到和我们未来发展匹配的标的公司，正在深入进行沟通过程中，应该上半年会有所结果，四个方面齐头并进，整个金茂服务未来快速高质量增长的规模增长确定的几个方面吧。 9、非业主增值21年增长了80%以上，未来非业主增值这一块金茂会持续在业务这块给我们支持，第一是我们协销服务，作为我们内部金茂协同的重要内容，这块业务在整个市场上无论从客户还是业务能力上目前是整个行业里标杆企业的水平，五年来我们这块业务满意率达到98%以上，开始向其他开发商输出这个业务，会是我们未来重要保障和支撑，第二是中国金茂快速发展中在交房和服务端也形成了很好的服务模式，交房前一房一验和后期的保修，内部已经形成了非常好的协同机制，即提供了高品质服务外，又形成了团队和能力，既提供中国金茂又提供给战略联盟的中小开发商，目标增长收入业绩翻番，整个规模和三个板块规模上今年也会基于21年的增长提出一些更高目标，非业主增值除了金茂资源外也在走向市场化。 10、这是一个很大的问题，刚才有提到，物业行业趋势上中国的监管对房地产行业监管经过了这么几年的调控持续调控，包括21年形成行业的一个巨大的波动和调整是非常明显的，就是一个稳字，三稳，房主不吵，希望行业能保证一个稳定发展，不能大幅增长液不能大幅下跌，这是调控核心，行业去杠杆也会持续进行。这次行业波动最大的就是去杠杆，一些企业即便舒缓过来，整个行业去杠杆也会是一个趋势，因此整个行业，包括金茂服务在的物业管理行业都是比拼身体健康，这时候央企因为管理规范资产负债率低会有优势，今后就是比拼谁的资产负债好，谁的运营能力强，归结到最终谁的品牌能力强，中国金茂和金茂服务都会坚持品牌策略，金茂就是高品质上高位循环，坚持城市运营的全，还有新，核心科技，创新方法，维持卓越运营，给客户交上高速增长的答卷。