Think Far Grow Further 目 錄2公司概覽4大事記6公司資料7財務摘要8主席報告10首席執行官報告12榮譽和獎項13地理覆蓋範圍14管理層討論與分析31董事及高級管理層45企業管治報告57董事會報告71獨立核數師報告76綜合損益表77綜合全面收益表78綜合財務狀況表80綜合權益變動表82綜合現金流量表84財務報表附註152五年財務摘要 2二零二二年年報金茂物業服務發展股份有限公司公司概覽我們的歷史可追溯至1993年，當時我們作為中國中化集團有限公司（「中化集團」）的附屬公司成立，在中國北京為中國金茂控股集團有限公司（「中國金茂」）的前身及其附屬公司（「金茂集團」）開發的物業提供物業管理服務。我們的控股股東中國金茂是中國領先的綜合性物業開發商，其股份在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主 板上市，股份代號：00817。多年來，我們為各種物業提供全方位的物業管理服務，並已在中國建立起全國性業務，特別側重核心城市的高端物業。截至2022年12月31日，我們的總合約建築面積（「建築面積」）約 達80.8百萬平方米，遍及中國24個省、直轄市及自治區的68個城市，同時我們在中國管理382個物業項目，總在管建築面積約達56.9百萬平方米，包括241個住宅社區及141個非住宅物業。我們是中國增長迅速的高端物業管理及城市運營服務提供商。根據中指研究院的資料，按服務範圍、服務標準、服務收費三個維度的多項指標計，我們是行業領先的公司。根據中指研究院的資料，於2022年我們按綜合實力位列中國物業服務百強企業第15名，並獲認可為中國高端物業服務領先企業及中國智慧城市服務領先企業。根據克而瑞研究的資料，我們位列2022物業上市公司領先企業發展速度第一名。服務68個城市 3二零二二年年報金茂物業服務發展股份有限公司公司概覽382個在管物業8,082萬平方米合約建築面積我們的物業管理服務涉及多種物業類型，包括住宅社區、商寫物業（主要是寫字樓、商場）以及公共物業（如學校、政府設施及其他公共空間）。除物業管理服務外，我們亦提供非業主增值服務，包括向物業開發商提供案場協助銷售服務及諮詢及其他增值服務。我們亦主要為在管物業的業主及住戶提供社區增值服務，以解決其日常生活需求，主要包括：美居平台服務、社區生活服務、社區空間運營服務及房地產經紀服務。 4二零二二年年報金茂物業服務發展股份有限公司大事記2022年1月，中化金茂物業管理（北京）有限公司（「金茂物管」）與江西贛江中醫藥科創城建設投資有限公司正式簽署城市物業服務戰略合作協議，助力提升贛江新區城市管理效能，推動城市空間管理與運營升級，打造贛江新區新名片。2022年3月10日，金茂物業服務發展股份有限公司（「金茂服務」）在香港聯合交易所主板掛牌上市，成為2022年度首個完成上市的物管公司。砥礪發展29年，金茂服務以嶄新面貌開啟市場化發展新征程。2022年3月，金茂物管與金華市金東城市資產經營有限公司簽署城市物業服務戰略合作協議，以經營城市的理念，將高端服務滲透至金華未來科學城的景觀公園、文化館、商務辦公等城市功能模塊，致力於打造功能完善、業態豐富、運營智能的省級全域城市標桿。2022年5月，金茂物管聯合平陽縣新鰲城市建設有限公司共同成立溫州市鰲茂產業運營服務有限公司，雙方致力促進產業發展城鎮化進程的融合，為鰲江打造共同富裕示範區鎮域樣板注入更多動力。 5二零二二年年報金茂物業服務發展股份有限公司大事記2022年6月，金茂服務全資附屬公司金茂物管以人民幣4.5億元投得首置物業服務有限公司（「首置服務」）100%的股權，進一步擴大公司業務規模及在管物業組合，實現合作雙方的雙向賦能與提速發展。2022年11月，金茂物管與山東博政集團下屬山東中博產業發展有限公司正式簽署城市物業服務戰略合作協議，為淄博博山區域提供「精細化網格治理、智慧化民生配套、定制化產業賦能」的城市服務運營新模式。2022年11月，金茂物管協同中國金茂整合開發「大會員體系」重磅上線，基於「金茂薈」與「回家」APP整合業主2022年12月，金茂物管與徐州經濟技術開發區管委會簽署戰略合作協議，立足經開區CBD和產業園聚集地資源優勢，以產業園「招商運營+園區服務」為切入點，整合片區資源統籌運營，力圖打造成江蘇省乃至全國城市運營服務發展的範本，以高品質演繹「產業聚人，服務留人 」。服務平台，打通中國金茂多業態豐富會員特權、積分消費服務實現會員分級成長管理，提升會員服務體驗的同時，推動金茂服務圍繞「金珼」積分進入用戶分層精細化運營階段。 6二零二二年年報金茂物業服務發展股份有限公司公司資料戰略及ESG委員會江南先生（主席）謝煒先生周立燁女士黃誠思先生公司秘書何詠紫女士授權代表周立燁女士何詠紫女士股份過戶登記處香港中央證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室核數師安永會計師事務所註冊公眾利益實體核數師香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座27樓法律顧問瑞生國際律師事務所有限法律責任合夥香港中環康樂廣場8號交易廣場1座18樓合規顧問第一上海融資有限公司香港德輔道中71號永安集團大廈19樓主要往來銀行星展銀行有限公司香港分行中國銀行香港分行投資者及傳媒關係電子郵件：ir_jmservices@sinochem.com網站： www.jinmaowy.com公司法定名稱金茂物業服務發展股份有限公司股票代號00816上市日期2022年3月10日中國主要營業地點中國北京豐台區西鐵營中路2號院佑安國際大廈6樓註冊辦事處香港灣仔港灣道1號會展廣場辦公大樓47樓4702-03室執行董事謝煒先生（首席執行官）周立燁女士非執行董事江南先生（主席）賀亞敏女士喬曉潔女士獨立非執行董事陳杰平博士韓踐博士黃誠思先生審計委員會陳杰平博士（主席）黃誠思先生喬曉潔女士薪酬及提名委員會韓踐博士（主席）陳杰平博士賀亞敏女士 7二零二二年年報金茂物業服務發展股份有限公司財務摘要財務概要綜合業績2022年2021年人民幣千元人民幣千元變動 收入2,436,0351,515,52560.7%毛利733,870470,03456.1%毛利率(%)30.1%31.0%-0.9pts年內利潤341,421179,01190.7%淨利潤率(%)14.0%11.8%2.2pts母公司擁有人應佔利潤336,002177,97788.8%每股基本及攤薄盈利（人民幣元）0.380.2272.7% 綜合財務狀況2022年2021年人民幣千元人民幣千元變動 資產總值3,003,5281,359,052121.0%權益總額1,360,226203,981566.8%歸屬於母公司擁有人的權益1,343,173195,397587.4%現金資源11,020,607554,89783.9%資產負債比率2–––流動比率（倍）1.591.110.48 附註：1. 包括受限制現金。2. 計息借貸（不包括租賃負債）除以權益總額，乘以100%。 8二零二二年年報金茂物業服務發展股份有限公司主席報告尊敬的各位股東：本人謹代表公司董事會（「董事會」）提呈金茂物業服務發展股份有限公司（「金茂服務」或「本公司」）及其附屬公司（ 統 稱「本集團」或「我們」）2022年全年業務回顧及未來業務展望。2022年回顧2022年，國際局勢複雜動盪，新冠疫情幾乎貫穿全年，國內經濟發展經歷了諸多挑戰。本集團積極踐行央企擔當，保持「高、全、新、快」戰略定力，一手抓疫情防控，一手抓企業經營，各項經營業績均實現逆勢增長，高端服務力、企業成長力均保持行業領先。堅持以客戶為中心。物業服務企業打造核心競爭力高度依賴於品牌和口碑，金茂服務的品牌形象是長期優質服務的口碑積累。2022年，金茂服務持續在客戶研究和服務力打造方面進行「強投入」，通過搭建VOC客戶之聲體系、服務創新研發體系、客戶體驗管理體系、客戶體驗官計劃、茂lin里美好生活計劃，升級全業態品質管控標尺，持續提升客戶服務體驗和社區氛圍。公司管理規模快速增長同時，實現了品質和客戶滿意度的高位穩定。堅持高質量增長。2022年，我們通過體系建設、系統平台建設、人員隊伍建設等措施，進行了積極的市場實物業服務始於信任、成於品質，終於價值。金茂服務將堅持以客戶為中心、持續提升服務品質，持續提高運營管理質效，為股東、客戶及社會各界創造更大價值。主席兼非執行董事江南 9二零二二年年報金茂物業服務發展股份有限公司主席報告踐，全面提升了公司的市場拓展能力。城市服務方面，聚焦城市公共服務、城市經營服務及城市治理服務三大核心業務，錨定高能級城市，進一步拓展了城市運營服務規模；收併購方面，我們完成了對首置服务的併購，快速完成了屬地融合，管理業態得到了進一步豐富，管理效率得到了有效提升；單盤拓展方面，我們積極發揮在管項目品牌影響力，獲取了多個符合公司高品質定位要求的優質項目，進一步提升了項目管理密度，為更多用戶提供了優質物業服務。堅持服務生態建設。2022年，我們加大了社區增值服務創新，堅持以客戶需求為導向，聚焦四項核心業務，不斷進行產品迭代升級。我們不斷豐富社區生活服務品類和商業企業服務內容，有效滿足了疫情期間客戶的多元服務需求；美居、資產、空間資源業務進行了積極的創新實踐，升級了中後台管理系統，建立了「敏捷小組」賦能模式，大幅提升了服務響應效率，實現了社區增值服務業績的快速增長。堅持數字化發展。業務賦能方面，我們完成了投拓輔助平台、美居業務系統、租售業務系統、空間資源業務系統開發上線，賦能公司規模拓展及社區增值業務發展；運營賦能方面，我們完成了主數據平台、電商招採平台、前介案例庫平台上線，穩步推進業財一體化項目建設，推動公司運營管理效率持續提升。堅持組織能力提升。2022年，我們開展了精益管理專項行動。進一步優化公司組織架構和權責流程，強化對標和標尺管理體系落位，加強組織和員工激勵力度，落實國資委關於提高上市公司質量的綱領要求，各項人效指標同比提升，組織活力得到進一步釋放，為全年業績實現提供了堅實的組織保障。展望黨的二十大報告提出，增進民生福祉，提高人民生活品質，不斷實現人民對美好生活的嚮往。物業行業作為最貼近人民生活、生產的服務行業，隨着宏觀經濟向上向好積極因素的持續釋放，政府對物業服務行業的積極引導將持續增強，物業管理行業穩定健康增長的趨勢更加明確。同時，人民高品質生活需求、企業高質量發展需求、城市精細化管理需求將進一步拓展物業管理邊界，多元化、全業態、高品質的服務將進一步受到市場青睞。本集團將堅持以客戶為中心，保持品質領先的「高、全、新、快」發展戰略，主動作為、搶抓機遇，充分發揮品質服務和城市運營服務優勢，深挖客戶需求，高質量推動管理規模穩步增長和增值業務快速發展。同時，本集團將大力推進精益管理工程，強化基層治理和數字化建設投入，為公司發展提供可持續的組織能力保障。本人謹代表董事會，對公司股東、客戶及社會各界的信任與支持表示誠摯的感謝。金茂物業服務發展股份有限公司主席兼非執行董事江南 10二零二二年年報金茂物業服務發展股份有限公司首席執行官報告尊敬的各位股東：本人欣然向各位股東提呈本集團截至2022年12月31日止年度業績。2022年業績截至2022年12月31日止年度，本集團實現收入約人民幣2,436.0百萬元，同比增長60.7%，毛利約人民幣733.9百萬元，同比增長56.1%。全年經調整淨利潤（不計及上市開支及匯兌損失的年內利潤）約為人民幣380.4百萬元，同比增長95.0%，實現淨利潤率14.0%。年內利潤由2021年約人民幣179.0百萬元增至2022年的約人民幣341.4百萬元，同比增長90.7%。每股盈利為人民幣0.38元，同比增長72.7%。截至2022年12月31日，本集團在管建築面積及合約建築面積分別為56.9百萬平方米及80.8百萬平方米，較2021年12月31日分別增長56.3%及40.3%，遍及中國24個省、直轄市及自治區的68個城市。截至2022年12月31日，來自第三方的在管建築面積近21.4百萬平方米，第三方在管建築面積佔比由2021年底的