2023 中期報告 INTERIM REPORT 以恆心 致恆長 Think Far Grow Further中期報告Interim Report 2023(Incorporated in Hong Kong with limited liability)(在香港註冊成立之有限公司)Stock Code 股份代號: 00816 以恆心 致恆長 Think Far Grow Further 以恆心 致恆長 Think Far Grow Further公司概覽2公司資料4財務摘要5主席報告6首席執行官報告7地理覆蓋範圍8管理層討論與分析9企業管治及其他信息23獨立審閱報告28中期簡明綜合損益表29中期簡明綜合全面收益表30中期簡明綜合財務狀況表31中期簡明綜合權益變動表33中期簡明綜合現金流量表35簡明綜合中期財務資料附註36目 錄 2金茂物業服務發展股份有限公司公司概覽我們是中國增長迅速的高端物業管理及城市運營服務提供商。根據中指研究院的資料，按服務範圍、服務標準、服務收費三個維度的多項指標計，我們是行業領先的公司，綜合實力位列中國物業服務百強企業第15名，並獲認可為中國高端物業服務領先企業及中國智慧城市服務領先企業。根據中物智庫、中指研究院的資料，我們位列2023中國上市物企增長速度第一名、中國物業服務上市公司成長潛力第一名。443個在管物業服務75個城市 3二零二三年中期報告我們的歷史可追溯至1993年，當時我們作為中國中化集團有限公司（「中化集團」）的附屬公司成立，在中國北京為中國金茂控股集團有限公司（「中國金茂」）的前身及其附屬公司（「金茂集團」）開發的物業提供物業管理服務。我們的控股股東中國金茂是中國領先的綜合性物業開發商，其股份在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主 板上市，股份代號：00817。多年來，我們為各種物業提供全方位的物業管理服務，並已在中國建立起全國性業務，特別側重核心城市的高端物業。截至2023年6月30日，我們的總合約建築面積（「建築面積」）約 達94.5百萬平方米，遍及中國23個省、直轄市及自治區的75個城市，同時我們在中國管理443個物業項目，總在管建築面積約達71.0百萬平方米，包括276個住宅小區及167個非住宅物業。我們的物業管理服務涉及多種物業類型，包括住宅小區、商寫物業（主要是寫字樓、商場）以及公共物業（如學校、政府設施及其他公共空間）。除物業管理服務外，我們亦提供非業主增值服務，包括向物業開發商提供案場協助銷售服務、諮詢、智慧園區、分戶房修及其他增值服務。我們亦主要為在管物業的業主及住戶提供社區增值服務，以解決其日常生活需求，主要包括：美居平台服務、社區生活服務、社區空間運營服務及房地產經紀服務。9,448萬平方米合約建築面積 4金茂物業服務發展股份有限公司公司資料公司法定名稱金茂物業服務發展股份有限公司股票代號00816上市日期2022年3月10日中國主要營業地點中國北京豐台區西鐵營中路2號院佑安國際大廈6樓註冊辦事處香港灣仔港灣道1號會展廣場辦公大樓47樓4702-03室執行董事謝煒先生（首席執行官）周立燁女士非執行董事宋鏐毅先生（主席）喬曉潔女士甘勇先生獨立非執行董事陳杰平博士韓踐博士黃誠思先生審計委員會陳杰平博士（主席）黃誠思先生喬曉潔女士薪酬及提名委員會韓踐博士（主席）陳杰平博士甘勇先生戰略及ESG委員會宋鏐毅先生（主席）謝煒先生周立燁女士黃誠思先生公司秘書何詠紫女士授權代表周立燁女士何詠紫女士股份過戶登記處香港中央證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室核數師安永會計師事務所註冊公眾利益實體核數師香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座27樓法律顧問瑞生國際律師事務所有限法律責任合夥香港中環康樂廣場8號交易廣場1座18樓合規顧問第一上海融資有限公司香港德輔道中71號永安集團大廈19樓主要往來銀行星展銀行有限公司香港分行中國銀行香港分行投資者及傳媒關係電子郵件：ir_jmservices@sinochem.com網站：www.jinmaowy.com 5二零二三年中期報告財務摘要綜合業績截至6月30日止六個月2023年2022年人民幣千元人民幣千元變動 收入1,353,3421,096,88823.4%毛利357,355356,0360.4%毛利率(%)26.4%32.5%-6.1個百分點期內利潤148,520170,525-12.9%淨利潤率(%)11.0%15.5%-4.5個百分點母公司擁有人應佔利潤145,829169,153-13.8%每股基本及攤薄盈利（人民幣元）0.160.20-20.0% 綜合財務狀況2023年6月30日2022年12月31日人民幣千元人民幣千元變動 資產總值3,491,2553,003,52816.2%權益總額1,369,9671,360,2260.7%歸屬於母公司擁有人的權益1,350,2231,343,1730.5%現金資源11,076,6731,020,6075.5%資產負債比率2–––流動比率（倍）1.461.59-8.7% 附註：1. 包括受限制現金。2. 計息借貸（不包括租賃負債）除以權益總額，乘以100%。 6金茂物業服務發展股份有限公司主席報告尊敬的各位股東：本人謹代表公司董事會（「董事會」）提呈金茂物業服務發展股份有限公司（「金茂服務」或「公司」或「本公司」）及其附屬公司（統稱「集團」、「本集團」或「我們」）2023年上半年業務回顧及未來業務展望。2023年上半年回顧2023年上半年，政府部門積極引導行業發展，主要方向涵蓋品質提升、標準指引、智慧物業、社區運營等，與此同時，房地產市場低位運行，行業規模增速放緩，物業企業由高速增長轉向高質量發展，向服務本質回歸。此外，經歷三年疫情，物業企業已成為社會基層治理的重要組成部分，住建部強調，物業管理是落實「城市三分建七分管」理念的重要領域，更多涉及城市服務類業務的市場機會顯現。本集團堅持「以客戶為中心」，不斷提升服務品質、創新經營管理，持續打造高端物業管理和城市運營服務標桿企業。堅持以客戶為中心，不斷夯實品質領先的市場形象。2023年上半年，金茂服務不斷優化品質管控體系，強化管理要求執行監督，保障服務品質穩定。在客戶體驗層面，豐富VOC客戶聲音採集通路，客戶體驗官、用後即評、服務改進驗證等關鍵採集觸點，為公司服務設計優化和服務精準觸達發揮了積極作用。建立跨部門、跨業務單元的服務產品研發機制，形成服務產品研發完整閉環。持續開展高品質社群運營，在生活藝術、兒童成長、健康養生、公益共建等方面，增加客戶互動的深度和頻次，有效助力客戶滿意度提升和公司新業務發展。保持戰略定力，堅持有質增長。2023年上半年，金茂服務不斷加強市場化拓展能力建設，深入推進城市運營服務發展戰略，四種業務拓展模式得到進一步深化。上半年，我們獲取了多個核心城市的標誌性項目，超高層寫字樓、產業園區、IFM服務項目、高端住宅等核心業態得到了進一步豐富，中化集團產業資源加速協同。我們進一步提高了項目的准入門檻，堅持「做一成一」原則，拓展項目的服務品質和經營業績均如期達標，2022年併購項目運營業績超出投模預測。未來，我們將繼續堅持「有質增長」發展邏輯，為客戶提供始終如一的高品質服務，確保公司高質量發展。堅守管理固本，持續提升經營管理水平。2023年上半年，公司啟動了卓越運營體系建設，著力提升滾動預測、事前算贏能力，加強成本管控和運營標尺體系建設，完善了投資拓展、考核激勵、供應鏈管理、風控管理體系，持續進行數字化實踐，賦能業務經營提質增效。我們對預算系統、費控系統、財務中台、增值服務平台、客戶關係管理平台等數字和信息化應用進行了迭代升級，有效增強了業務與職能管控能力，提升公司管理效能。展望面對市場環境的快速變化和政策環境的不斷完善，物業行業正從高速規模增長模式轉向高質量發展模式。可持續的高品質服務能力必將成為企業的長期核心競爭力。本集團將堅持「高、全、新、快」發展戰略，積極擁抱市場、堅持戰略初心，堅持高質量發展不動搖， 堅定做好客戶服務，「以恒心，致恒長。」金茂物業服務發展股份有限公司主席兼非執行董事宋鏐毅 7二零二三年中期報告首席執行官報告尊敬的各位股東：本人欣然向各位股東提呈本集團截至2023年6月30日止六個月的中期業績及下半年業績展望。2023年中期業績本集團秉承「高、全、新、快」發展戰略，堅持長期主義，推動長遠的價值成長，致力於成為高端物業管理和城市運營服務標桿企業。報告期內，保持了客戶滿意度的高位穩定，管理規模和經營業績快速增長。截至2023年6月30日止六個月，本集團實現收入約人民幣1,353.3百萬元，同比增長23.4%，毛利約人民幣357.4百萬元，實現期內利潤約人民幣148.5百萬元。上半年母公司擁有人應佔溢利約人民幣145.8百萬元，每股基本盈利為人民幣0.16元。於2023年6月30日，本集團在管建築面積及合約建築面積分別為71.0百萬平方米及94.5百萬平方米，較2022年6月30日分別增長56.0%及35.8%，遍及中國23個省、直轄市及自治區的75個城市。截至2023年6月30日止，來自第三方的在管建築面積達33.91百萬平方米，第三方在管建築面積佔比由2022年底的37.7%提升至47.8%。客戶服務方面，我們堅決執行了「品質領先」的核心戰略，在提升服務資源配置效率的基礎上，對服務研究和品質提升進行堅定投入，客戶口碑和滿意度保持了高位穩定，在高端物業服務領域的品牌美譽度得到了進一步增強。有效鞏固了公司市場拓展、增值業務發展的基本盤。市場拓展方面，期內新增簽約額超人民幣3億元，實現轉化面積超1,200萬平方米，同比均大幅增長。增量部分主要源於品質口碑積累所帶來的單盤拓展，城市運營服務項目再談判和中化集團的產業資源協同也為我們帶來了穩定的增長。新拓展項目中，一線、新一線、二線城市年合同額佔比超80%，我們在核心城市的項目密度、服務能力、團隊基礎和品牌美譽度均得到了進一步的增強。增值服務方面，我們持續圍繞客戶需求，重點開展了SKU選品優化、供應鏈建設和服務逆向流優化的工作，各類客戶和項目的增值業務滲透率得到了進一步提升。我們的增值服務從社區延伸至辦公樓宇、產業園區、企業、政府等更多的業態、客戶和場景，社群建設和社群類服務產品研發取得了新的進展，這將為增值業務的長期增長帶來更多維度的市場空間。2023年上半年，我們社區增值服務的收入和毛利分別實現了54.5%和28.2%的同比增長。組織能力建設方面，我們對屬地公司和管理中心進行了進一步整合，對職能平台進行了進一步瘦身，對行政費用進行了進一步壓降，機構精簡和職能編制優化工作，推動了管理費用率同比進一步下降。上半年，我們在人才供給模式、人才培養進階體系、價值創造評價體系方面進行了迭代優化，大力度開展了企業文化建設，數字化工作的重心聚焦於一線作業賦能和精益管理系統建設，人才密度的提升推動了組織效能提升。2023年下半年展望隨著行業深度調整，物業服務行業的發展正加速進入新時期。客戶日益增長的對高品質服務的需求，與供給側總量過剩、高品質服務供給不足的結構性矛盾，將是新時期的主要矛盾。客戶成熟度的快速提升疊加政策鼓勵，將極大地釋放存量市場空間，品質領先和品牌美譽度將是新時期最關鍵的核心競爭力。在這一過程中，行業競爭格局和行業估值邏輯亦將逐漸被重塑。本集團將堅定做強客戶研究和客戶服務能力，不斷鞏固和提高自身在高端物業服務和城市運營服務領域的口碑形象，高品質、高滿意度將成為公司不可替代的護城河。我們將進一步加大在客戶研究、品質提升、員工培養和數字化建設方面的投入。從長期成長看，我們堅信持續的對客戶好、對員工好，敬畏市場、敬畏專業，必將帶來公司長足的業績增長和穩定的股東回報。金茂物業服務發展股份有限公司執行董事兼首席執行官謝煒 8金茂物業服務發展股份有限公司地理覆蓋範圍下圖顯示截至2023年6月30日我們分別按(i)在管建築面積及(ii)合約建築面積計的在管物業的地理覆蓋範圍，及我們的合約物業及