归母净利润同比高增32%，政府代建高速扩张

事件:3月22日，公司发布2021年业绩公告。 持续经营业务的归母净利润5.65亿同比高增32%，高分红回馈股东。2021年公司实现营收22.4亿元，同比增长23.7%。分业务板块看：其中商业代建收入14.8亿元，同比增长12.6%；政府代建收入5.7亿元，同比高增84.5%；其他服务收入1.9亿元，同比增长1.6%。利润方面：公司2021年毛利率46.4%同比下降1.4pct，主要是因为政府代建跨省经营导致单位管理成本增加，毛利率由上年的45.4%下降4.5pct至40.9%。公司全年实现毛利润10.4亿元，同比增长20.2%。销管费率21.0%保持稳定，持续经营业务的归母净利润达5.65亿元，同比增长31.9%。每股派息0.2元，分红率连续两年超65% 已实现全国化布局，新拓业务逆势增长。2021公司新设华中和浙闽区域公司，完善全国化布局，强化服务能力。公司全年新拓代建项目的建筑面积达2280万方，同比增长21.9%；新拓代建项目代建费预估71.1亿元，同比增长22.3%；单位面积代建费312元/平，同比持平。截至2021年12月31日，公司合约项目总建筑面积达8470万方，同比增长11.3%；代建项目345个，覆盖全国101个城市；在建项目建筑面积4400万方，同比增长8.6%。整体可售货值5149亿元，其中主要经济区域项目货值3845亿元，占比高达74.7%。 把握政策东风，政府代建迅速扩张，客户结构多元化。公司政府代建战略方向已走出浙江迈向全国，2021年新拓政府代建合约建面中，浙江省外客户占比达50.3%。 2021年政府代建业务收入占比同比增长8.4pct至25.5%，毛利占比同比增长6.3pct至22.5%，现合约总面积超3400万方，惠及近25万原住民。在地产行业基本面下行的背景下，公司重点拓展契合政府号召的保障房代建，并向拥有土地和资本的国央企以及金融机构提供服务，实现客户结构多元化，按在建面积看，政府、国有企业、私营企业、金融机构委托项目面积占比分别为41.0%、32.3%、24.5%、2.2%。。 “3+3”业务模式积极拓展业务边界，增强核心竞争力。除商业代建、政府代建、资方代建外，公司开展金融服务、产城服务和产业链服务三个配套服务，拓宽代建项目业务渠道，向前协同一级开发，向后赋能产业运营，公司产业链业务将主营业务带来的流量价值变现，实现相互赋能导流。 投资建议：公司轻资产逆周期优势显著，行业市占率稳居第一，多元化客户结构为公司规模扩张保驾护航。维持“买入”评级。我们预测公司2022/2023/2024年的公司总收入分别为28.8/36.4/45.4亿元，归母净利润分别为7.16/8.79/10.71亿元，增速分别为26.7%/22.8%/21.8%，EPS分别为0.37/0.45/0.55元/股，对应的PE分别为14.7/12.0/9.9X。基于公司轻资产高增速特点，对照物业管理公司估值，我们认为公司合理估值为2022年归母净利润25倍PE，目标价11.1港元/股 风险提示：代建行业竞争烈度超预期；房地产行业景气度不及预期；公司与合作伙伴关系变化超预期；公司品牌价值维护不及预期。 财务指标 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 现金流量表（百万元）