电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告 20200820 2021中国上市物业服务企业百强研究报告 20210528 逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续 20210402 研究团队 李艳杰 lyjforl（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 范楚学 Ciyyuan_（微信号） fanchuxue@ehconsulting.com.cn 严逸然 y85780(微信号) yanyiran@ehconsulting.com.cn 所属行业 物业 发布时间 2022年3月26日 绿城服务（02869.HK） 2021，凝心聚力，驰而不息！ 2022，战略更新，未来可期 核心观点： 3月25日，绿城服务发布2021年全年业绩报告，总营业收入为125.75亿元，增速较2020年明显提升；但盈利能力有所下降，毛利润及净利润增速均下滑，尤其是净利润增速较2020年的56.8%，回落至20.2%，全年净利润为8.9亿元。 截至报告期末，绿城服务的在管面积首超3亿平方米，达3.04亿平方米，储备面积3.48亿平方米，连续八年储备面积高于在管面积，展现出较强的业绩增长确定性。以下将就绿城服务的管理规模、营收及盈利情况、收入结构等方面进行详细的分析。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 3月25日，绿城服务发布2021年全年业绩报告，总营业收入为125.75亿元，增速较2020年明显提升；但盈利能力有所下降，毛利润及净利润增速均下滑，尤其是净利润增速较2020年的56.8%，回落至20.2%，全年净利润为8.9亿元。 截至报告期末，绿城服务的在管面积首超3亿平方米，达3.04亿平方米，储备面积3.48亿平方米，连续八年储备面积高于在管面积，展现出较强的业绩增长确定性。以下将就绿城服务的管理规模、营收及盈利情况、收入结构等方面进行详细的分析。 一、内生性增长及新生活服务战略加持，规模增长提速 截至2021年末，绿城服务在管面积为3.04亿平方米，增速为21.4%，较2020年有所提升。储备面积连续八年高于在管面积，年末为3.48亿平方米，增速连续三年稳步提升，2021年增速为22.3%。绿城服务全年新增拓展面积1.28亿平方米，新签约物业项目单年合同金额约45.1亿元，展示出较强的拓展实力。 图：2019-2021年绿城服务管理规模情况 数据来源：企业业绩报告 在业态构成上，绿城服务仍是以住宅业态为主，同时兼顾非住业态上的持续突破，通过对核心区域深耕、透视，企业已抓住区域发展关键机会，如杭州城西科创大走廊业务布局。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 绿城服务以服务海外高层次创业创新园、之江实验室等重点项目为引领，相继拿下了体量庞大的浙江大学校友企业总部经济园以及青山湖科技园的诸多商业体与高端住宅，早早在这条集全浙江之力量而创建的绵延数十公里的大走廊上，全方位扎下服务根基； 在长三角区域，继合肥中安创谷科技园一期后，于2022年新年之始又中标其二期，项目总建筑体量近百万平方米，是合肥这座科技大城面向未来的总部基地。 年内企业还拿下位于粤港澳大湾区的中交滨海广场、位于武汉的中国城乡总部产业园、众邦金融港等代表项目，这些项目的共性特征是由政府规划主导，并与城市可持续发展紧密关联。 以上各项目的中标，不止是绿城服务拓展策略的成功，也是市场对企业服务品质的认可。未来在市场拓展的过程中，也是绿城服务强有力的竞争壁垒。 二、收入增幅提升，成本开支回归常态，利润增幅回落 2021年，绿城服务整体财务状况表现出平稳增长的态势。全年总营收为125.75亿元，同比增长24.3%；毛利润及净利润增速均较2020年有所放缓，报告期毛利润为23.31亿元，增速放缓3个百分点，为21.2%；净利润为8.9亿元，增速为20.2%，较2020年回落36.6个百分点。 图：2019-2021年绿城服务核心经营数据 数据来源：企业业绩报告 收入的增长与企业管理规模的持续提升有较大的关联性，而毛利及净利润增速回落，则主要是由于企业业务结构的调整以及2021年政府对于企业社保减免政策实行。社保减免在较大 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 程度上优化了企业的2020年的盈利，而2021年所有经营回归正常态，使得企业成本较2020年提升，影响净利润情况。 三、创新持续，打造园区服务品牌为发展蓄能 从绿城服务的收入结构看，2020-2021年企业的收入结构变动幅度不大，其中园区服务及咨询服务业务均有小幅度的占比提升，相应的物业服务收入占比出现下降，与在管面积的增幅保持一致。 图：2020-2021年绿城服务收入结构 资料来源：企业业绩报告 园区服务中的物业资产管理服务与园区空间服务增速由负转正，资产管理服务中的“置换服务及资产管理（如车位运营）” 等受到地产宏观政策影响，短期增幅有限。 值得关注的是，园区产品和服务、文化教育服务在几项业务中增速仍保持相对高位，主要得益于绿城服务基于业主的全生活场景和房地产的全生命周期提供系统性的产品和服务解决 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 方案，构建集「康乐」、「学乐」、「欢乐」及「寿乐」一体的理想社区。 2020-2021年，全国均处于严密的疫情防控状态，突发性的疫情发生，时常为业主居家生活及物资配送造成很大的不便，使得社区零售及团购业务在近2年获得不错的发展窗口期，也为服务社区最后100米的物业公司创造了有力条件。 绿城服务在园区产品和服务上持续创新，其中在社区零售方面，企业依托于「便利+关系」社区零售体系的支撑，围绕业主基础生活产品需求，通过线下场景+在线运营的方式，运用「绿城生鲜」小程序、「绿城生活」APP、社区驿站等载体，持续推动该业务的增长。 在文化教育板块上，得益于国内疫情影响的缓解以及澳大利亚疫情的常态化，各自营园区的 的满园率均有显著上升，进而带来收入的增长。绿城服务是当前少数几个拥有托育服务品牌的物业企业，在未来的园区托育及教育业务上具有较强的竞争力。同时结合绿城服务在持续进行区域业务深耕与透视，未来教育板块的业务拓展机会和资源优势相对较大，在细分领域的差异化服务标签打造具有先发优势。 居家生活服务的增速也较2020年有所提升，企业以「四季生活」到家平台为依托，加快现有居家生活服务产品的融合，通过自营+商家合作的模式，构建入户服务体系。 在「物业服务+居家养老服务」方面， 绿城服务从已有的养老项目运营出发，将康养生活场景前置化，减轻后期运营盈利压力的同时逐步实现持续品质化经营，并开展康养服务体系的输出。 此外，绿城集团旗下「椿龄康养」也是市场上认可的养老品牌，而绿城服务实施的「西溪诚园」居家社区养老项目亦入选为住建部居家社区养老项目于杭州市的唯一试点项目。 在大集团基因以及服务板块持续发力的情况下，未来在养老服务领域，绿城服务有望成为重要的参与方。 四、战略更新，推动新生活服务转型落地 2022年的发展大幕开启，绿城服务已完成战略更新，提出： ✓ 以物业基础服务为抓手的四保「安保、维保、环保、绿保」工程，以园区服务升级为抓手的四乐「康乐、学乐、欢乐、寿乐」规划，稳服务根基，促业主幸福，共同构建园区精神家园； ✓ 以需求创新服务为抓手的四新「非住、咨询、营销、房屋4S」方向，构建新赛道，孵化新业务，推动向城市服务的转型； ✓ 以运营管理为抓手的四强「人事、科技、市场、运营」目标，打造四大能力支柱，支撑 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 各业务模组运营。 绿城服务董事长杨掌法将2022年定义为“融合之年”，提出今年的工作四项抓手：抓转型推进、抓赋能融合、抓市场发展、抓品质保障。 抓转型推进： ✓ 生活服务转型必须坚定、快速、扎实。 ✓ 先打出杭州示范，再全国铺展。 ✓ 生活服务转型落地需要集团资源的匹配和投入。 ✓ 生活服务转型落地需要业主数据建设工作的破局。2022年，必须把公司的数字化建设工作落到实处，顶层设计好数据框架，用日常服务采集合规数据，以真实、动态数据，勾勒出业主的真需求，从而把生活服务做真做实、做精做细、做深做透。 抓赋能融合： 过去，公司业务的“三驾马车”，在各自的赛道上自驱向前，构建商业模式，取得显著成绩。但在生活服务转型过程中，这个组织模式出现一定掣肘，亟需加快融合。 必须搭好班子建好体系，才能去打赢更大的硬仗。 抓市场拓展： 自绿城服务市场化发展以来，先发优势明显，市场能力得以锤炼，但随着友商自建物业版块，或运用资本手段补足短板，市场承压明显。在市场拓展上必须“以快为稳”，发展不减速、领先不失位。 与此同时，要研究国家政策、把握国家战略与城市发展、对标优秀经验，提前布局新业态、新赛道； ✓ 要做深区域，做强长三角优势板块，提高城市市占率，培育大湾区、京津冀、成渝城市群； ✓ 要做强专业，以公司自建专业能力所形成的综合运营力为核心，占据客户心智，打开崭新空间； ✓ 要做精产品，融合生活服务内容，锚定客群需求，形成适配不同业态的产品组合； ✓ 要做活机制，集团确定作战地图，培育作战军种，掌控有效信息，挂图作战，尽锐出击。 抓品质保障： 品质是公司的生命底线，是公司的安身立命之本。必须牢固品质意识，坚持高品质服务。 2022年，杨掌法将揭榜挂帅，成为品质保障第一责任人，公司的主要管理者要对接、认领项目群的品质官，在品质管理上采取追责机制，对品质不合格的项目问责到各级负责人。 结语： 稳步提升的经营指标、较高的储备规模、持续提升的区域项目密度、不断完善的业务结构，是绿城服务对品质、拓展、创新的最好验证与反馈。在当前地产开发挑战不断，住宅物业增量承压的情况下，唯有坚守品质、夯实内功的企业能逆风前行。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 7 【免责声明】 本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所