2315641. ICC in West Kowloon, Hong Kong 香港西九龍環球貿易廣場2. IFC in Central, Hong Kong 香港中環國際金融中心3. ITC in Xujiahui, Shanghai 上海市徐家匯ITC4. Shanghai IFC in Lujiazui, Shanghai 上海市陸家嘴上海國金中心5. High Speed Rail West Kowloon Terminus Development,Hong Kong 香港高鐵西九龍總站發展項目6. Wetland Seasons Park, Hong Kong 香港Wetland Seasons Park 69二○二一 / 二二年中期報告 新鴻基地產發展有限公司目錄70董事局及委員會71財務概要及公司資料72董事局主席報告書86簡明綜合財務資料的審閱報告87綜合收益表88綜合全面收益表89綜合財務狀況表90簡明綜合現金流量表91綜合權益變動表93簡明綜合財務報表說明110財務檢討114其他資料智能手機及平板電腦用戶可透過QR碼閱讀器下載PDF版本 70董事局及委員會二○二一 / 二二年中期報告 新鴻基地產發展有限公司董事局執行董事郭炳聯（主席兼董事總經理）黃植榮（副董事總經理）雷 霆（副董事總經理）郭基煇郭基泓董子豪馮玉麟郭顥澧（郭炳聯之替代董事）非執行董事關卓然郭基俊獨立非執行董事葉廸奇王于漸李家祥馮國綸梁乃鵬梁高美懿范鴻齡吳向東委員會執行委員會郭炳聯黃植榮雷 霆郭基煇郭基泓董子豪馮玉麟容上達李清鑑馮秀炎陳康祺林家強劉德揚審核及風險管理委員會李家祥*葉廸奇梁乃鵬王于漸薪酬委員會王于漸*李家祥關卓然梁乃鵬提名委員會王于漸*關卓然葉廸奇梁乃鵬* 委員會主席 71財務概要及公司資料二○二一 / 二二年中期報告 新鴻基地產發展有限公司公司秘書容上達核數師德勤•關黃陳方會計師行註冊公眾利益實體核數師註冊辦事處香港港灣道30號新鴻基中心45樓電話 : (852) 2827 8111傳真 : (852) 2827 2862網址 : www.shkp.com電郵 : shkp@shkp.com股份過戶登記處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716號舖律師胡關李羅律師行孖士打律師行薛馮鄺岑律師行主要往來銀行中國銀行（香港）有限公司香港上海滙豐銀行有限公司瑞穗銀行中國農業銀行股份有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司三菱UFJ銀行三井住友銀行恒生銀行有限公司星展銀行華僑銀行選擇公司通訊之語言版本或收取方式本中期報告印刷本之英文版本及中文版本已備妥，亦可於本公司網站瀏覽。若(i)股東已透過或選擇透過或被視為已同意透過電子方式收取本中期報告，但仍欲收取印刷本；或(ii)股東因任何理由於收取或瀏覽載於本公司網站之本中期報告時遇到困難，股東可以經本公司股份過戶登記處，香港中央證券登記有限公司，向本公司免費索取印刷本。股東可將要求郵寄至香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓，或電郵至shkp@computershare.com.hk。股東如欲更改日後對本公司的公司通訊語言版本或收取方式的選擇，可隨時在合理時間內（為不少於七天），以郵寄或電郵或填妥並寄回隨附之更改表格，經股份過戶登記處通知本公司，費用全免。公司資料財務概要截至十二月三十一日止六個月20212020變動(%)財務概要（港幣百萬元）收入40,15346,070-12.8可撥歸公司股東溢利 —賬目所示15,18613,578+11.8 —基礎(1)14,81817,482-15.2租金總收入(2)12,62812,361+2.2租金淨收入(2)9,7289,496+2.4每股財務資料（港幣）可撥歸公司股東每股基本溢利 —賬目所示5.244.69+11.7 —基礎(1)5.116.03-15.3中期股息1.251.25–註：(1) 可撥歸公司股東基礎溢利並不包括投資物業估值變動淨額之影響(2) 包括所佔合營企業及聯營公司的收入 72董事局主席報告書二○二一 / 二二年中期報告 新鴻基地產發展有限公司本人謹向各位股東報告：業績截至二○二一年十二月三十一日止六個月，本集團在撇除投資物業公平值變動的影響後，可撥歸公司股東基礎溢利為港幣一百四十八億一千八百萬元，去年同期為港幣一百七十四億八千二百萬元。每股基礎溢利為港幣五元一角一仙，去年同期為港幣六元三仙。賬目所示可撥歸公司股東溢利及每股溢利分別為港幣一百五十一億八千六百萬元及港幣五元二角四仙，去年同期為港幣一百三十五億七千八百萬元及港幣四元六角九仙。期內的賬目所示溢利包括扣除了遞延稅項及非控股權益後之投資物業公平值增加的金額港幣八億七千二百萬元，去年同期公平值減少的金額為港幣三十八億三千三百萬元。股息董事局宣布派發截至二○二一年十二月三十一日止六個月的中期股息每股港幣一元二角五仙，與去年同期相同。中期股息的派發日期為二○二二年三月十七日。業務回顧物業發展溢利及租金收入物業發展溢利回顧期內，來自物業銷售的溢利為港幣七十六億五千八百萬元，去年同期為港幣一百二十三億六千六百萬元。按所佔權益計算，集團在期內錄得的合約銷售額約港幣二百三十億元。租金收入回顧期內，總租金收入包括所佔合營企業和聯營公司的租金收入按年上升百分之二至港幣一百二十六億二千八百萬元，淨租金收入按年上升百分之二至港幣九十七億二千八百萬元。香港地產業務土地儲備回顧期內，集團透過契約修訂和換地，繼續補充可供發展土地儲備。在二○二一年十月，集團為十四鄉大型住宅項目完成契約修訂程序，該項目往返港鐵烏溪沙站需時約五分鐘，項目總樓面面積增加約一百萬平方呎至約五百八十萬平方呎，將會融入大自然，糅合健康的概念，締造和諧的跨世代生活，並設有商業、體育及康樂和社區等設施，預計會成為未來十年規模最大和最矚目的新住宅區。 73董事局主席報告書二○二一 / 二二年中期報告 新鴻基地產發展有限公司截至二○二一年十二月三十一日，按所佔權益計算，集團在香港的土地儲備合共約五千七百八十萬平方呎，包括約二千三百六十萬平方呎發展中物業，足夠集團未來五至六年的發展需要；餘下約三千四百二十萬平方呎為分佈全港且多元化的已落成物業，絕大部分用作出租及長線投資。集團將繼續循不同渠道，在有 合適機會時補充土地儲備，包括積極將農地轉換為可發展用地，而數幅農地轉換用途的申請已處於相關程序的最後階段。地產發展香港住宅市場在二○二一年上半年表現出色，但隨著本港股市持續在相對較低的水平徘徊，及新冠變種病毒Omicron本地感染個案上升，住宅成交在過去數月逐漸放緩。然而，低企的息率和穩健的用家需求繼續支持樓市，特別是中小型住宅單位。根據最新的公布，按揭保險計劃下買家承造樓宇按揭的最高成數會放寬，將惠及中小型住宅市場。此外，北部都會區的規劃亦令買家對該區住宅項目的信心增加。回顧期內，按所佔權益計算，集團在香港的合約銷售總額約港幣二百零六億元，主要來自鄰近香港濕地公園的Wetland Seasons Bay第一及第二期、元朗The YOHO Hub及堅尼地城Kennedy 38。除了新推售的項目外，西九龍匯璽III等已落成物業餘下的單位繼續受市場歡迎。集團對卓越建築質素和服務的堅持，令其發展項目一直是買家理想之選。一如以往，集團提供的物業多元化，精心設計，間隔實用，加上服務以客為先，可滿足不同顧客的需要。集團繼續精益求精，不斷加入嶄新的設計概念以迎合顧客的喜好。旗下的新發展項目更廣泛地使用科技，包括引入人工智能系統，以及配備免觸式裝置和機械人應用，既能提升物業管理的效率和水準，亦可以為住客帶來安心的生活，有關措施在疫情期間尤其重要。集團亦致力將項目建設為綠化、可持續發展和適合跨世代生活的社區，提供更多康體設施，從而提升其項目至更高水準。回顧期內，集團在香港共有四個住宅項目可以交付買家，按所佔總樓面面積計算約一百二十萬平方呎。此外，約二萬二千平方呎零售樓面於期內落成，用作長線投資。項目詳情可參閱下表：項目地點物業用途集團所佔權益（百分率）所佔總樓面面積（平方呎） Wetland Seasons Park 第二期 / Wetland Seasons Park第三期天水圍濕地公園路9號住宅100597,000御海灣 / 御海灣II屯門海皇路23號住宅 / 商舖100307,000海璇II北角渣華道133號住宅100258,000Central Peak II東半山司徒拔道18號住宅10059,000 總計1,221,000 74董事局主席報告書二○二一 / 二二年中期報告 新鴻基地產發展有限公司按所佔樓面面積計算，預計有約一百四十萬平方呎物業將於本財政年度下半年落成，其中約一百三十萬平方呎為供出售住宅物業，主要來自Wetland Seasons Bay第一及第二期。鑑於Omicron個案急增，加上防疫措施嚴厲，香港整個建築業的施工環境已大受影響。若工地發現感染個案，工地會停工進行消毒及新冠病毒檢測。在疫情下，礙於隔離措施或工人的工作意慾下降，工人數目減少，亦令建築業受到一定的影響。此外，內地貨物供應鏈亦因對跨境貨車司機的嚴格管控措施而受阻。以上因素對集團在建中的項目構成風險，其原定完工日期可能有所延遲。物業投資回顧期內，連同所佔合營企業和聯營公司的收益，集團在香港的總租金收入按年減少百分之三至港幣八十九億二千八百萬元。集團的多元化出租物業組合在期內的整體出租率約為百分之九十一。期內，隨著社交距離措施進一步放寬，集團零售物業組合的表現繼續改善，租務活動增加。在以服務本地顧客為主的商場，人流差不多回復至疫情前的水平。集團零售物業組合的整體出租率保持穩定；然而，在缺乏遊客的情況下，以服務旅客為主的商場表現仍然受壓。鑑於近日新冠變種病毒Omicron的感染數字急升，加上社交距離措施再進一步收緊，商場業務短期的經營環境變得更加嚴峻。因應環境轉變，集團迅速推出應變措施，包括提升物業的衞生水平，確保顧客、租戶和員工得以在安全和健康的環境中購物和工作。同時，集團亦積極與商戶保持緊密溝通，適時推出相應措施支持商戶的業務經營。集團的租務團隊善於應對環境變化，緊貼最新的市場趨勢，持續優化商場租戶組合。新引入的餐廳包括寵物友善咖啡店，以及提供獨特菜式和餐飲體驗的食肆。集團亦繼續開設潮流的期間限定店，並推出受歡迎的主題佈置，以及透過提升資產質素工程為戶外空間升級，包括加入綠色元素和設置親子康樂設施。以上措施長遠將有助集團為顧客帶來具新鮮感的消閒和購物體驗，並提高租戶銷售額。集團與租戶緊密合作，期內舉辦推廣活動以提高由消費券計劃帶動的銷售額。香港特區政府在最新的財政預算案中公布將推出新一輪消費券，以帶動本地消費。集團會繼續與商戶合作，舉辦推廣活動，為商戶捕捉商機，提升他們的銷售額。此外，集團繼續夥拍業務夥伴，並加強業務單位間的合作；旗下的商場會員計劃The Point by SHKP至今已有一百八十萬名會員，現再進一步透過集團五間「帝」系酒店將推出的「帝賞」會員計劃，實行策略性合作。兩個會員計劃以相同的消費積分為單位，會員無論在集團的商場或酒店消費均可賺取會員積分。預計新安排會增加顧客對集團旗下商場的支持度，並且帶動消費和商戶的生意。 75董事局主席報告書二○二一 / 二二年中期報告 新鴻基地產發展有限公司集團的寫字樓物業組合多元化，總樓面面積達一千萬平方呎。儘管本港寫字樓租務市場甚具挑戰，期內該組合仍錄得滿意的整體出租率；可是，租務需求仍受制於跨境旅遊限制，令租金表現受影響。坐落中環核心地段的國際金融中心和位於西九龍的環球貿易廣場均是標誌性建築物，同樣憑著位置優越、設施齊備，加上具備綠色建築規格和專業管理，繼續吸引主要的國際金融機構和內地企業租用；國際金融中心接近全部租出，而環球貿易廣場繼續錄得滿意的出租率。「跨境理財通」於二○二一年九月正式啟動後，該兩大地標均有租戶包括證券