中期報告INTERIM REPORT 2020/21Stock Code 股份代號 : 16 INTERIM REPORT 2020 / 21告報期中年一二至○二○二 1325641. ICC in West Kowloon, Hong Kong 香港西九龍環球貿易廣場2. IFC in Central, Hong Kong 香港中環國際金融中心3. Nanjing IFC in Hexi CBD, Nanjing 南京河西中央商務區南京國金中心4. Central Peak in Mid-levels East, Hong Kong 香港東半山Central Peak5. Shanghai IFC in Lujiazui, Shanghai 上海陸家嘴上海國金中心6. St Martin in Tai Po, Hong Kong 香港大埔雲滙 67二○ 二○ / 二一年中期報告 新鴻基地產發展有限公司目錄68董事局及委員會69財務概要及公司資料70董事局主席報告書80簡明綜合財務資料的審閱報告81綜合收益表82綜合全面收益表83綜合財務狀況表84簡明綜合現金流量表85綜合權益變動表86簡明綜合財務報表說明106財務檢討110其他資料智能手機及平板電腦用戶可透過QR碼閱讀器下載PDF版本 68董事局及委員會二○ 二○ / 二一年中期報告 新鴻基地產發展有限公司董事局執行董事郭炳聯（主席兼董事總經理）黃植榮（副董事總經理）雷 霆（副董事總經理）郭基煇郭基泓鄺 準董子豪馮玉麟郭顥澧（郭炳聯之替代董事）非執行董事關卓然郭基俊獨立非執行董事葉廸奇王于漸李家祥馮國綸梁乃鵬梁高美懿范鴻齡吳向東委員會執行委員會郭炳聯黃植榮雷 霆郭基煇郭基泓鄺 準董子豪馮玉麟周國賢容上達李清鑑馮秀炎陳康祺林家強審核及風險管理委員會李家祥*葉廸奇梁乃鵬王于漸薪酬委員會王于漸*李家祥關卓然梁乃鵬提名委員會王于漸*關卓然葉廸奇梁乃鵬* 委員會主席 69財務概要及公司資料二○ 二○ / 二一年中期報告 新鴻基地產發展有限公司公司秘書容上達核數師德勤•關黃陳方會計師行註冊公眾利益實體核數師註冊辦事處香港港灣道30號新鴻基中心45樓電話 : (852) 2827 8111傳真 : (852) 2827 2862網址 : www.shkp.com電郵 : shkp@shkp.com股份過戶登記處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716號舖律師胡關李羅律師行孖士打律師行高偉紳律師行主要往來銀行中國銀行（香港）有限公司香港上海滙豐銀行有限公司瑞穗銀行中國工商銀行（亞洲）有限公司三菱UFJ銀行恒生銀行有限公司三井住友銀行中國農業銀行股份有限公司華僑銀行星展銀行選擇公司通訊之語言版本或收取方式本中期報告印刷本之英文版本及中文版本已備妥，亦可於本公司網站瀏覽。若(i)股東已透過或選擇透過或被視為已同意透過電子方式收取本中期報告，但仍欲收取印刷本；或(ii)股東因任何理由於收取或瀏覽載於本公司網站之本中期報告時遇到困難，股東可以經本公司股份過戶登記處，香港中央證券登記有限公司，向本公司免費索取印刷本。股東可將要求郵寄至香港灣仔皇后大道東183號 合和中心17M樓，或電郵至shkp@computershare.com.hk。股東如欲更改日後對本公司的公司通訊語言版本或收取方式的選擇，可隨時在合理時間內（為不少於 七天），以郵寄或電郵或填妥並寄回隨附之更改表格，經股份過戶登記處通知本公司，費用全免。公司資料財務概要截至十二月三十一日止六個月20202019變動(%)財務概要（港幣百萬元）收入46,07038,711+19.0可撥歸公司股東溢利 — 賬目所示13,57815,419-11.9 — 基礎(1)17,48213,422+30.2租金總收入(2)12,36112,713-2.8租金淨收入(2)9,4969,669-1.8每股財務資料（港幣）可撥歸公司股東每股基本溢利 — 賬目所示4.695.32-11.8 — 基礎(1)6.034.63+30.2中期股息1.251.25–註：(1) 可撥歸公司股東基礎溢利並不包括投資物業估值變動淨額之影響(2) 包括所佔合營企業及聯營公司的收入 70董事局主席報告書二○ 二○ / 二一年中期報告 新鴻基地產發展有限公司本人謹向各位股東報告：業績截至二○二○年十二月三十一日止六個月，本集團在撇除投資物業公平值變動的影響後，可撥歸公司股東基礎溢利為港幣一百七十四億八千二百萬元，去年同期為港幣一百三十四億二千二百萬元。該上升的主要原因是本財政年度的香港出售發展項目大部分已於上半年落成。每股基礎溢利為港幣六元三仙，去年同期為港幣四元六角三仙。賬目所示可撥歸公司股東溢利及每股溢利分別為港幣一百三十五億七千八百萬元及港幣四元六角九仙，去年同期為港幣一百五十四億一千九百萬元及港幣五元三角二仙。期內的賬目所示溢利包括扣除了遞延稅項及非控股權益後之投資物業公平值減少的金額港幣三十八億三千三百萬元，去年同期公平值增加的金額為港幣二十億四千六百萬元。股息董事局宣布派發截至二○二○年十二月三十一日止六個月的中期股息每股港幣一元二角五仙，與去年同期相同。中期股息的派發日期為二○二一年三月十八日。業務回顧物業發展溢利及租金收入物業發展溢利回顧期內，來自物業銷售的溢利為港幣一百二十三億六千六百萬元，去年同期為港幣六十八億五千萬元，增幅顯著的主要原因是本財政年度的香港出售發展項目大部分已於上半年落成。按所佔權益計算，集團在期內錄得的合約銷售額約港幣一百四十七億元。租金收入在六個月的回顧期內，總租金收入包括所佔合營企業和聯營公司的租金收入按年下跌百分之三至港幣一百二十三億六千一百萬元，淨租金收入按年下跌百分之二至港幣九十四億九千六百萬元，表現主要受香港出租物業組合租金收入下跌所影響。香港地產業務土地儲備回顧期內，集團透過農地轉換新增一幅位於屯門掃管笏的住宅用地。新增地皮可建總樓面面積約六十一萬四千平方呎，將發展為大型住宅項目，提供多種戶型。集團擁有該項目百分之七十五點二的權益。集團期內亦透過私人協商購入一幅位於屯門的工業用地，並計劃更改為寫字樓及零售用途，改劃後可建樓面面積約七十七萬二千平方呎。集團佔有該項目的實際權益為百分之六十九點九。 71董事局主席報告書二○ 二○ / 二一年中期報告 新鴻基地產發展有限公司截至二○二○年十二月三十一日，按所佔樓面面積計算，集團在香港的土地儲備為五千六百萬平方呎，當中包括約二千二百三十萬平方呎的發展中物業，足夠集團未來五年的發展需要；另有約三千三百七十萬平方呎不同用途的已落成物業，分佈香港各區。在已落成物業中，絕大部分用作出租及長線投資用途。集團會繼續在有適當機會時透過各種渠道補充土地儲備，包括積極將農地更改成可發展樓面。地產發展香港一手住宅市場成交量受連月的社交距離措施影響，而二手市場的交投量及價格則保持穩健。同時，低息環境及穩固的用家需求，特別是對中小型單位的需求，繼續支持樓市。期內，按所佔權益計算，集團在香港的合約銷售額約港幣一百一十三億元，主要來自鄰近香港濕地公園的Wetland Seasons Park第三期、屯門御海灣第一期及東半山Central Peak第一期。集團亦繼續出售已落成物業的餘下單位，包括匯璽III和Grand YOHO第二期。集團將運用其充裕的可出售單位推動銷售額，並將於未來數月在市場推出多個新項目，包括位於何文田即將開售的住宅發展項目Prince Central。集團貫徹為顧客提供優質產品及服務的承諾，繼續在發展項目上提升其建築質素及採用實用的間隔，同時引入不同措施，以滿足顧客對衛生標準和智能科技日增的期望和要求。集團將不斷求進，例如優化污水渠設計和更廣泛利用數碼科技，令顧客有更安全、靈活和便利的生活體驗。這份以客為先的理念繼續鞏固集團優質品牌和市場上的領先位置。回顧期內，集團在香港共有五個項目落成可供交樓，按所佔總樓面面積計算約一百六十萬平方呎，其中約一百三十萬平方呎為住宅用途，另有約十三萬八千平方呎為零售樓面，用作長線投資。項目詳情可參閱 下表。項目地點物業用途 集團所佔權益 （百分率）所佔總樓面面積 （平方呎） 匯璽III西九龍深旺道28號住宅合作發展670,000 雲滙發展項目第二期大埔白石角科進路12號住宅100374,000 御半山發展項目第二期 屯門景秀里8號住宅100235,000 W LUXE沙田石門安耀街5號寫字樓 / 商舖100174,000 北角匯北角渣華道133號商場100138,000 總計1,591,000 按所佔樓面面積計算，集團預計約有八十九萬三千平方呎的物業在本財政年度下半年落成，其中約七十六萬八千平方呎為住宅物業。 72董事局主席報告書二○ 二○ / 二一年中期報告 新鴻基地產發展有限公司物業投資回顧期內，連同所佔合營企業及聯營公司的收入計算，集團在香港的總租金收入下跌百分之八至港幣九十一億八千一百萬元。社交距離措施收緊及跨境往來限制繼續影響集團出租物業組合的表現，尤其對個別商場以及與旅遊和消閒相關的業務造成一定程度的打擊。在洽談新租及續租事宜上，仍然充滿挑戰，租金有短期下調壓力。期內，集團的多元化物業投資組合整體平均出租率約百分之九十。集團繼續提高物業投資組合的質素、競爭力和價值。除積極提升資產質素外，集團亦致力在新冠疫情下為租戶和顧客提供安心無憂的居住及工作環境。集團透過硬件升級及創新方法提高物業的清潔及衛生水平，其中包括優化通風系統和增加免觸式設施。此外，集團富經驗的租務團隊積極應對快速變化的市場動態，以確保其出租物業組合有最合適的行業及租戶組合。在零售樓面方面，集團繼續利用其線上平台更了解顧客需要和喜好。「新地商場」應用程式的商場綜合會員計劃The Point by SHKP至今有逾一百萬名會員，不但為顧客和租戶提供更好的服務，同時致力在艱難的時刻下帶動人流和租戶銷售額。除提升數碼平台的功能外，集團亦於部分商場活化室外空間和增設運動設施，以滿足市民對戶外活動日增的需求。集團將利用5G及先進科技包括智能洗手間方案等進一步提高其商場的衛生標準。為支援租戶的業務，集團增添不同主題佈置，並推出消費獎賞計劃及多項線上線下推廣活動，以帶動顧客消費。這些措施在一定程度上能減低社交距離措施收緊所帶來的負面影響，惟零售業務的全面復蘇將取決於有效的疫情防控、大規模及更廣泛的市民疫苗接種以及跨境往來限制的大幅放寬。期內，集團的多元化寫字樓物業組合繼續有穩定的表現。國際金融中心是香港最負盛名的辦公大樓之一，一直獲長期租戶支持並錄得高出租率；環球貿易廣場則繼續吸引知名租戶。集團的寫字樓物業組合備有不同的樓層面積、地點和租金水平供客戶選擇，令集團能在緩慢的市場中保持競爭力，保留現有租戶並吸納新租客。此外，集團已在寫字樓市場上建立優質品牌，其建築質素和專業的管理服務廣受稱譽，有利鞏固集團與租戶建立的長遠關係。以上各因素皆有助集團在不確定的宏觀環境下仍保持業界領先位置。集團正發展多項物業用作長線投資，展現其對香港的未來充滿信心。巧明街98號發展項目將與現有的創紀之城商廈群相輔相承，進一步擴大集團在九龍東的版圖。集團佔有該項目的實際權益為百分之六十九點九。該項目設有約六十五萬平方呎的甲級寫字樓樓面，以及約五十萬平方呎的商場，預計於二○二三年落成。項目的建築工程進展順利，其寫字樓的前期市場推廣工作已展開。坐落高鐵西九龍總站上蓋的大型綜合商業項目按現有規劃將包括約二百八十萬平方呎的甲級寫字樓，以及約三十四萬九千平方呎的優質零售樓面。憑藉其策略性位置和可直達內地多個城市的完善交通網絡，該未來地標將與集團的環球貿易廣場及附近發展中的西九龍文化區產生協同效應，也對鞏固西九龍作為香港以至大灣區的蓬勃綜合商業樞紐發揮重要作用。 73董事局主席報告書二○