1/ 7 克而瑞研究中心 2020-02-21 zk 溢价率逼近20%，宁波诞生新“单价地王” 克而瑞研究中心 2020-06 2/ 7 溢价率逼近20%，宁波诞生新“单价地王” 2020年第26周，尽管适逢端午假期，但各城市的拍地热情并未降低，本周重点城市土地市场成交规模在上周的基础上进一步上涨，地价也在杭州、福州、宁波等多个城市均有优质土地出让带动下环比上涨。大量优质土地的入市，促使本周重点城市成交溢价率环比上涨，整体溢价率逼近20%；同时，多个城市的区域或板块住宅用地最高成交楼板价也被刷新，宁波更是诞生了全市新的“单价地王”。 土地政策：海口严禁商品宅地与其他产业用地捆绑供应，规范土地供应方式 继6月15日海南省委出台措施严控房地产后，省会海口也于本周发布了《关于规范自然资源和规划管理的意见》，规范土地供应。具体而言，严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应，严禁以项目招拍挂、协议出让代替土地招拍挂实施土地供应。 表1 近一周各省市出台土地相关政策一览 城市 政策 具体内容 海口 《关于规范自然资源和规划管理的意见》 严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应，严禁以项目招拍挂、协议出让代替土地招拍挂实施土地供应；对混合用地，应明确各类用途比例，按主导用途对应的用地性质确定供地方式，实行整体供应。 数据来源：CRIC 土地成交：成交规模月内连续第三周上升，二线城市成为本周成交主力 2020年第26周（6月22日-6月28日），重点城市土地市场成交规模环比持续上涨。具体而言，重点城市本周成交建筑面积为1688万平方米，环比微涨2%，和去年同期却下滑了27%；由于杭州、福州、宁波等多个城市均有百亿土拍，重点城市土地市场成交金额也在此影响下环比上涨9%增至1154亿元，但同比跌幅也超2成；由于二线城市本周成交占比大幅增加，地价较高的东部城市也均有多宗优质土地出让，带动平均地价环比上涨7%，重点城市平均成交楼板价达到6841元/平方米，和去年同期相比也上涨了6%。 图1 2019年第26周-2020年第26周土地成交走势图 3/ 7 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 各能级城市方面。一线城市本周成交量锐减至49万平方米，仅广州和上海各有2宗地成交；具体来看，广州成交地块分别位于南沙和天河，其中南沙区的旧改商住地由佳兆业底价竞得，天河商地也是底价成交；上海成交两宗地中有一宗是加油站用地，另一宗位于临港新城的商住地则由万达溢价10%摘得。二线城市本周表现亮眼，不仅成交规模突破1000万平方米，杭州、福州、宁波等3个城市的成交金额也超过100亿元，市场成交热度再度上涨；联系溢价率来看，宁波、福州、成都、南宁、南京等6个城市的溢价率超过20%，其中宁波更是出现了新的单价地王，福州多宗地最高限价成交，土拍热度持续在高位。重点监测的三四线城市中，无锡和东莞本周的成交金额也突破了100亿，表现较为突出，其中无锡共成交了7宗地，6宗宅地均是溢价成交，由新城、彰泰、大发、美的、长城及文商旅分别竞得；东莞共成交了5宗地，每宗地的溢价率都超过了20%，其中由前海控股拿下的两宗塘厦地块溢价率更是高达84%，可售楼面价接近2.5万元/平方米，创下片区新高。 图2 2019年第26周-2020年第26周成交土地城市能级分布走势图 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 第26周 第28周 第30周 第32周 第34周 第36周 第38周 第40周 第43周 第45周 第47周 第49周 第51周 第53周 第2周 第4周 第6周 第8周 第10周 第12周 第14周 第16周 第18周 第20周 第22周 第24周 第26周 成交建面 成交金额 成交均价 单位：万㎡ 单位：元/㎡ 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 第26周 第28周 第30周 第32周 第34周 第36周 第38周 第40周 第43周 第45周 第47周 第49周 第51周 第53周 第2周 第4周 第6周 第8周 第10周 第12周 第14周 第16周 第18周 第20周 第22周 第24周 第26周 一线城市 二线城市 三四线城市 单位：万㎡ 4/ 7 市场热度：溢价率逼近20%，流拍率环比持平 市场热度方面，在杭州、宁波、福州、东莞等热点城市本周有多宗优质土地出让的影响下，本周重点城市的成交溢价率逼近20%，达到19.7%，环比上涨3个百分点。各能级城市表现各异：一线城市溢价率持续下滑，本周仅为2%，主要是由于广州和上海出让地块条件均较为普通；二线城市中尽管杭州、宁波等热点城市热度较高，但成交主力仍是郑州、重庆、青岛这样的低热度城市，因此溢价率也环比小幅回落；重点三四线城市中，由于成交量靠前的城市如无锡、东莞热度都不低，因此溢价率环比上周明显上涨，高达25%，是整体溢价率上涨的主要动力。 土地流拍方面，随着入市土地幅数的增多，流拍土地幅数也较上周有所增加，但从流拍率来看，本周重点城市的土地流拍率和上周基本持平，为8.7%，依旧保持在近一年的相对较低水平。 图3 2019年第26周-2020年第26周重点监测城市土地溢价率与流拍率走势（%） 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 周度TOP5：杭甬榕包揽双榜TOP5，宁波新“单价地王”诞生 临近月末，二线城市又迎来了密集土拍，杭州、宁波和福州三个城市成交金额更是破百亿，成交热度明显上扬。在优质土地出让的影响下，三个城市包揽了本周成交总价TOP5，其中福州仓山鼓山大桥南线地块位居总价榜榜首，由融信经过55轮的竞拍最终封顶成交；福州入榜的另一宗地也同样是封顶成交，由绿城以31.88亿元的总价及自持900平方米的社会租赁住房竞得。值得注意的是，这是福州改变土拍规则后的首场土拍，在这场土拍出让的7幅地中，除入榜两宗地外，还有3宗地也是封顶成交，土拍热度明显上升。 表2 第26周总价TOP5地块房企竞拍情况（亿元，元/平方米） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 第26周 第28周 第30周 第32周 第34周 第36周 第38周 第40周 第43周 第45周 第47周 第49周 第51周 第53周 第2周 第4周 第6周 第8周 第10周 第12周 第14周 第16周 第18周 第20周 第22周 第24周 第26周 溢价率 流拍率 5/ 7 排名 城市 重点地块 竞拍情况 竞得 房企 溢价率 成交总价 竞得楼板价 周边同类地块楼板价 价格变化 备注 1 福州 榕宗地2020-30号地块 55轮竞价，最终封顶成交 融信 30% 41.32 13521 10939 24% 须建设住宅建面35%的安商房；自持7200㎡的租赁 2 宁波 鄞州区潘火地块 165轮竞价 世茂 21% 33.83 15320 18210 -16% 设有商品住宅销售限价；须配建一所幼儿园 3 福州 榕宗地2020-25号地块 8家竞拍主体；46轮竞价 绿城 30% 31.88 25135 22044 14% 无需配建安商房；自持900㎡的租赁 4 杭州 杭政储出[2020]41号 65轮竞价 融创 27% 29.96 24774 29705 -17% 住宅建面占比不足5成，且须配建5808㎡的公租房 5 宁波 鄞州区明楼地块 12家竞拍主体；495轮竞价 绿城 41% 28.82 32520 24270 34% 设有商品住宅毛坯销售限价 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 单价榜也被杭州、宁波、福州三个城市包揽，其中宁波鄞州明楼地块以32520元/平方米的楼板价摘得榜首。值得注意的是，该宗地不仅是本周成交楼板价最贵的宅地，也是宁波有史以来成交单价最贵的地块。作为老江东核心的稀缺地块，该宗地吸引了12家竞拍主体，最终竞拍轮次接近500轮，足以可见竞争之激烈。优质宅地出让下，地价自然也随之上涨，5宗地中有4宗地的成交楼板价较周边此前成交同类型地块的价格均是上涨的。唯一地价有所下调的是融创拿下的杭州申花商住地，不过该地块由于商业占比超过5成，因此成交楼板价相对较低，宅地实际可售楼板价仍是上涨的。 表3 第26周单价TOP5地块房企竞拍情况（元/平方米） 排名 城市 重点地块 竞拍情况 竞得 房企 溢价率 竞得楼板价 周边同类地块楼板价 价格 变化 备注 1 宁波 鄞州区明楼地块 12家竞拍主体；495轮竞价 绿城 41% 32520 24270 34% 设有商品住宅毛坯销售限价 2 福州 榕宗地2020-25号地块 8家竞拍主体；46轮竞价 绿城 30% 25135 22044 14% 无需配建安商房；自持900㎡的租赁 3 杭州 杭政储出[2020]41号 65轮竞价 融创 27% 24774 29705 -17% 住宅建面占比不足5成，且须配建5808㎡公租房 6/ 7 4 宁波 海曙区西门地段地块 72轮竞价 中海 12% 24030 23000 4% 设有商品住宅毛坯销售限价 5 杭州 杭政储出[2020]42号 33轮竞价 融信 29% 23558 22553 4% 须配建不少于7656.5㎡公租房 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 重点地块点评：鄞州明楼宅地刷新宁波成交楼面价最高纪录 周度重点成交地块：鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块 宗地概况 地块地图 区域 鄞州区 成交日期 2020-06-24 总用地面积 (万㎡) 4.03 成交总价 (亿元) 28.82 总建面积 (万㎡) 8.86 楼板价 (元/平方米) 32520 所属板块 江东 详细交易 方式 拍卖 环线位置 —— 地块属性 纯住宅 受让方 绿城 周边土地成交情况 土地名称 成交日期 用途 占地面积 (万㎡) 建筑面积 (万㎡) 总价 (亿元) 成交楼板价 (元/㎡) 江北区JB01-03-02-a、JB01-03-02-b地块 2020-04-24 商住 2.89 5.78 14.02 24270 周边项目情况 项目名称 最新开盘日期 用途 总建面积(㎡) 成交均价（元/m2） 东部江山万里 2020-05-12 普通住宅 106,096 48501 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 地块分析： 进入6月，宁波的地市热度在优质土地持续入市的带动下进一步上升，每一次优质土地的出让均能吸引到众多房企参拍，于6月24日出让的鄞州明楼地块也不例外。从CRIC机构反馈的竞拍数据来看，该宗地吸引了12家竞拍主体，在经过495轮的激烈竞拍后，才被绿城拿下，成交总价达28.82亿元，溢价率为41.4%。 如此激烈的竞拍也说明该地块条件之优越。从区位来看，宗地位于老江东核心区，周边有众多地标式建筑，区位十分优越。由于处于市中心，宗地周边的交通、商业、教育等配套也十分完善：交通方面，地块附近有1号线和3号线经过，并且地块旁还规划有地铁7号线，未来交通可看高一线；商业方面，地块距离集盒广场仅330米，2公里范围内还有老外滩、天一广场等商圈，商业资源十分丰富；教育方面，地块周边有宁徐幼儿 7/ 7 园、曙光小学、行知实验小学、曙光中学等优质学校。激烈的争夺下，该宗地的成交楼板价也创下新高，最终成交楼板价达到32520元/平方米，已接近周边二手房的挂牌均价，并且宗地上还设有39500元/平方米的毛坯销售限价，盈利空间预计将会较窄。